Bericht über die Pariser Immobilienpreise im nationalen und europäischen Kontext
Dieser Artikel enthält außerdem: Audio-Podcasts, interaktive Preiskarten, die nach Bezirk und Nachbarschaft aktualisiert werden, Infografiken und eine Auswahl an Videos.
Das Jahr 2025 markiert einen entscheidenden Wendepunkt für den französischen Wohnimmobilienmarkt nach einer Korrekturphase und Unsicherheit in den Jahren 2023 und 2024. In der ersten Jahreshälfte setzte eine allmähliche Erholung ein, die sich im dritten Quartal bestätigte und deutlich beschleunigte. Diese Erholung verläuft zwar nicht einheitlich im ganzen Land, wird aber unbestreitbar vom Pariser Markt angeführt, der sich als überdurchschnittlich widerstandsfähig und dynamisch erweist.
Nach einer deutlichen Preiskorrektur seit ihrem Höchststand im Jahr 2020 erreichte die Hauptstadt Anfang 2025 einen klaren Wendepunkt. Das Zusammenwirken mehrerer Schlüsselfaktoren stellte die Liquidität und das Vertrauen am Markt wieder her. Zum einen wirkte die Stabilisierung und der anschließende leichte Rückgang der Hypothekenzinsen als Hauptkatalysator und verbesserte die Kreditaufnahmemöglichkeiten der Käufer erheblich.¹ Zum anderen vollzog sich ein Mentalitätswandel am Markt: Käufer, die das neue Zinsniveau als „neue Normalität“ akzeptiert hatten, nahmen ihre zuvor auf Eis gelegten Immobilienprojekte wieder auf, während Verkäufer, die ihre Preisvorstellungen gesenkt hatten, Transaktionen wieder in Gang brachten.
In diesem Kontext haben sich die wichtigsten Indikatoren des Pariser Marktes deutlich verbessert. Die Verkaufszeiten haben sich erheblich verkürzt, wodurch die Hauptstadt zu den dynamischsten Märkten Frankreichs zählt. Die Verhandlungsmargen, die 2023 Rekordhöhen erreicht hatten, sind deutlich gesunken, was auf eine Verschiebung des Machtgleichgewichts zwischen Käufern und Verkäufern hindeutet.⁴
Darüber hinaus hat sich der regulatorische Rahmen, insbesondere der Energieausweis (EPC), als wichtiger Wertindikator erwiesen. Er hat nicht nur einen zweigeteilten Markt zwischen energieeffizienten und energieineffizienten Immobilien geschaffen, sondern auch neue, gezielte Investitionsmöglichkeiten eröffnet, insbesondere mit der bevorstehenden Reform der Berechnungsmethode im Jahr 2026.⁵
Dieser Bericht bietet eine umfassende und datengestützte Analyse dieser komplexen Dynamik. Mit einem Fokus von 70 % auf den Pariser Markt versucht er, Trends zu entschlüsseln, Chancen und Risiken aufzuzeigen und strategische Perspektiven für informierte Investoren zu bieten, die sich ab 2025 auf dem Pariser Immobilienmarkt positionieren möchten.
Nationaler Kontext – Die Grundlagen der Erholung
Um die spezifische Entwicklung des Pariser Marktes vollständig zu verstehen, ist es unerlässlich, den breiteren makroökonomischen, finanziellen und regulatorischen Rahmen zu betrachten, der die Erholung des französischen Immobilienmarktes im Jahr 2025 prägte. Dieser Abschnitt analysiert die nationalen Trends, die es dem Markt ermöglichten, seine Korrekturphase zu überwinden.
A. Das französische makroökonomische und finanzielle Umfeld im Jahr 2025
Das Jahr 2025 profitierte von einem wirtschaftlichen Umfeld, das als optimal bezeichnet werden kann: weder zu warm, um hohe Zinsen zu gewährleisten, noch zu kalt, um Vertrauen und Beschäftigung zu lähmen. Dieses ausgewogene Gleichgewicht schuf ideale Bedingungen für eine Erholung, die auf soliden Fundamentaldaten und nicht auf Spekulationen beruhte.
Moderates, aber robustes Wirtschaftswachstum
Die französische Wirtschaft konnte die befürchtete Rezession Ende 2024 erfolgreich abwenden. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) verzeichnete im ersten Quartal 2025 ein moderates, aber positives Wachstum von +0,1 %, gefolgt von einer Beschleunigung auf +0,3 % im zweiten Quartal.⁵ Die Prognosen für das Gesamtjahr gehen von einem Wachstum zwischen +0,6 % (OFCE) und +0,9 % (Banque de France) aus, bevor 2026 eine leichte Konsolidierung bei rund +0,9 % bis +1,3 % erwartet wird.⁵ Obwohl dieses Wachstum nicht spektakulär war, reichte es aus, um die Stabilität des Arbeitsmarktes zu erhalten. Die Arbeitslosenquote lag im zweiten Quartal 2025 weiterhin bei rund 7,5 %, ein entscheidender Faktor für das Vertrauen der privaten Haushalte in die Kreditaufnahme.⁸
Inflationsbekämpfung und Geldpolitik
Der entscheidendste Faktor war die Inflationsbekämpfung. Nach den Höchstständen der Vorjahre verlangsamte sich das Wachstum des Verbraucherpreisindex (VPI) deutlich und erreichte im September 2025 eine Jahresrate von +1,2 %.⁸ Diese Disinflation hatte einen zweifachen positiven Effekt. Erstens wurde die reale Kaufkraft der Haushalte schrittweise wiederhergestellt. Zweitens, und das ist der wichtigste Punkt, verschaffte sie der Europäischen Zentralbank (EZB) den notwendigen Spielraum, ihre Geldpolitik zu lockern, was zu einer Senkung der Leitzinsen und damit zu einer Verbesserung der Bedingungen für Hypothekenkredite führte.
Der Zinskatalysator
Der Rückgang der Hypothekenzinsen war der Haupttreiber der Erholung. Nachdem die durchschnittlichen Zinsen für 20-jährige Hypotheken Ende 2023 einen Höchststand von über 4,2 % erreicht hatten, pendelten sie sich bis Mitte 2025 wieder in einem Bereich von 3,1 % bis 3,3 % ein, bevor sie sich stabilisierten.¹ Diese deutliche Entspannung, obwohl die Zinsen noch weit von ihren historischen Tiefstständen entfernt sind, hat die Kreditaufnahmefähigkeit der Haushalte unmittelbar verbessert. Laut dem französischen Immobilienmaklerverband FNAIM erholte sich die Kaufkraft im Immobiliensektor nach Jahren des Rückgangs im Jahr 2025 um 3 %. Andere Analysen schätzen diesen Anstieg auf 8 %.
Wiederaufnahme des Kreditangebots
Als direkte Folge verbesserter Finanzierungsbedingungen zeigte das Angebot an neuen Hypothekendarlehen, das innerhalb von zwei Jahren um zwei Drittel gesunken war, Anfang 2025 deutliche Anzeichen einer Erholung. Im Februar 2025 erreichte das monatliche Angebot an neuen Krediten 10,7 Milliarden Euro, verglichen mit 9,9 Milliarden Euro im Januar. Dies bestätigt die Rückkehr der Käufer, ihre Projekte mit Krediten zu finanzieren.
B. Nationale Dynamik von Transaktionen und Preisen: Eine Erholung mit unterschiedlicher Geschwindigkeit
Die Markterholung verlief nach einem klassischen Muster: Das Transaktionsvolumen erholte sich vor den Preisen. Diese zeitliche Verzögerung verdeutlicht die Rückkehr zu einem gesünderen Markt, auf dem die effektive Nachfrage auf das Angebot zu angepassten Preisen trifft.
Deutlicher Anstieg des Transaktionsvolumens
Nach einem historischen Tiefstand im Jahr 2024 erholte sich das Transaktionsvolumen bestehender Wohnimmobilien kräftig. Daten der französischen Notare (Notaires de France) weisen für Ende April 2025 insgesamt 892.000 Transaktionen auf rollierender Jahresbasis aus. Dies markiert die erste positive jährliche Veränderung (+2,5 %) seit Juni 2022.¹ Die Prognosen der wichtigsten Marktbeobachter für das Gesamtjahr 2025 deuten auf ein solides Niveau hin und bewegen sich zwischen 900.000 (Ulys Immo) und 940.000 (FNAIM) Transaktionen – ein Anstieg von mehr als 10 % gegenüber 2024.¹⁶ Dieser Anstieg des Transaktionsvolumens war das erste greifbare Zeichen für die Rückkehr der Käufer auf den Markt, die durch günstige Finanzierungsbedingungen und erschwinglichere Preise bestärkt wurden.
Stabilisierung gefolgt von einem moderaten Preisanstieg
Die Preisentwicklung folgte der Absatzmengenentwicklung, wenn auch mit einer leichten Verzögerung.
Anfang 2025: Die monatlichen Barometer von MeilleursAgents beschrieben einen nationalen Markt, der „ruhig war und auf den Frühling wartete“, dann aber „allmählich erwachte“, wobei die Preise im ersten Quartal im Allgemeinen stabil blieben.⁵
Mitte 2025: Der Trend setzte sich fort und begann sich umzukehren. Das LPI-iad-Barometer für August 2025 verdeutlichte diese Veränderung und meldete einen Preisanstieg von 2,5 % in den drei Monaten von Mai bis Juli. Im Jahresvergleich stiegen die Preise um 1,4 %, eine deutliche Trendwende gegenüber dem Rückgang von 3,7 % im gleichen Zeitraum 2024.¹⁷
Ende 2025: Prognosen für das Gesamtjahr gehen von einem leichten Preisanstieg bundesweit im Bereich von 1 % bis 2 % aus und bestätigen damit das Ende der Korrekturphase.¹
Wiederherstellung der Marktliquidität
Die Marktneuausrichtung spiegelt sich auch in veränderten Verkaufszeiten und Verhandlungsmargen wider. Nach einer Phase, in der die Käufer deutlich im Vorteil waren, hat sich das Kräfteverhältnis normalisiert.
Verkaufszeiten: Die durchschnittlichen Verkaufszeiten bundesweit haben sich verkürzt und sind laut Interkab-Observatorium von über 140 Tagen auf dem Höhepunkt der Krise auf 116 Tage im dritten Quartal 2025 gesunken.
Verhandlungsmargen: Die Verhandlungsmargen haben sich verringert. Das Laforêt-Netzwerk verzeichnete im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Marge von 4,51 %. Dieses Niveau gilt als gesund und Indikator für einen ausgeglichenen Markt. Eine widersprüchliche Analyse des LPI-iad-Barometers zeigt hingegen einen paradoxen Margenanstieg (auf 9,3 % im Juli). Diese Diskrepanz lässt sich dadurch erklären, dass Verkäufer, ermutigt durch die Erholung, höhere Startpreise ansetzen und so die Differenz zum endgültigen Transaktionspreis vergrößern, obwohl der Markt insgesamt angespannter ist.
C. Der regulatorische Rahmen: Der Energieausweis (EPC) – ein Schlüsselfaktor für die Wertbestimmung und ein Katalysator für neue Chancen
Neben den wirtschaftlichen Faktoren spielte der regulatorische Rahmen, insbesondere der Energieausweis (EPC), im Jahr 2025 eine strukturierende Rolle auf dem Markt. Er wirkte sowohl als Segmentierungsfaktor als auch als Quelle beispielloser Investitionsmöglichkeiten.
Die strukturellen Auswirkungen des Energieausweises (EPC) ab 2025
Der Energieausweis ist für 76 % der Käufer zu einem zentralen Entscheidungskriterium geworden.⁵ Das schrittweise Verbot der Vermietung von energieineffizienten Wohnungen (Immobilien der Energieeffizienzklasse G ab Januar 2025, ab 2028 der Klasse F) hat einen zweigeteilten Markt etabliert. Hoch bewertete Immobilien (A bis C) profitieren von einem „grünen Bonus“, da sie schneller und zu höheren Preisen verkauft werden, während energieineffiziente Immobilien (F und G) einen deutlichen „Niedrigenergie-Abschlag“ erhalten.⁵ In Paris ist dieser Trend besonders ausgeprägt: Eine Studie der Notare von Groß-Paris ergab eine deutliche Überrepräsentation von Verkäufen energieineffizienter Wohnungen (32,4 % der Transaktionen im Jahr 2024). Dies deutet darauf hin, dass viele Eigentümer angesichts hoher Sanierungskosten in komplexen Altbauten den Verkauf der Sanierung vorziehen.⁷
Die Reform des Energieausweises (EPC) ab 2026: Ein Paradigmenwechsel für die Elektroheizung
Eine bedeutende regulatorische Änderung, deren Auswirkungen bereits absehbar sind, tritt am 1. Januar 2026 in Kraft. Ein Ministerialerlass senkt den Primärenergieumrechnungsfaktor für Strom von 2,3 auf 1,9.²⁰ Diese technische Maßnahme, die Frankreichs zunehmend dekarbonisierten Energiemix besser widerspiegeln soll, wird weitreichende Folgen haben.
Quantitative Auswirkungen: Die Reform ermöglicht eine deutliche Verbesserung der Energieeffizienzklasse vieler elektrisch beheizter Haushalte. Analysen zufolge werden fast 7 Millionen Wohnhäuser mindestens eine Energieklasse besser abschneiden.²³ Bei etwa 47 % bis 50 % der elektrisch beheizten Haushalte wird sich die Energieeffizienz verbessern.²³
Folgen für die energieintensivsten Haushalte: Die gravierendsten Auswirkungen werden sich bei den Haushalten mit der niedrigsten Energieeffizienzklasse zeigen. Es wird erwartet, dass rund 850.000 Wohnungen ohne Sanierungsarbeiten von der Kategorie „gefährdet“ (Klassen F und G) in die Klasse E oder höher hochgestuft werden.²⁰ Das bedeutet, dass Hunderttausende Wohnungen, die derzeit nicht vermietet werden dürfen oder deren Vermietung kurzfristig untersagt sein könnte, wieder zur Vermietung verfügbar sein werden. Kleine, oft elektrisch beheizte Wohnungen und die energieineffizientesten Häuser profitieren am meisten von dieser Reform.²⁵
Diese Reform schafft eine befristete Investitionsmöglichkeit. Clevere Investoren können derzeit elektrisch beheizte Wohnungen mit niedriger Energieeffizienzklasse (E, F) zu einem reduzierten Preis erwerben, der die Vermietungsbeschränkungen und die geschätzten Sanierungskosten widerspiegelt. Nach dem 1. Januar 2026 werden diese Immobilien automatisch in eine höhere Kategorie hochgestuft. Dadurch entfällt der Preisnachlass aufgrund der schlechten Vermietungsperformance, und es entsteht ein rein regulatorischer, nicht realisierter Kapitalgewinn ohne Sanierungskosten. Diese Strategie der „Regulierungsverbesserung“ ist insbesondere auf dem Pariser Markt relevant, wo es einen großen Bestand an kleinen, elektrisch beheizten Wohnungen gibt.
Detaillierte Analyse des Pariser Wohnungsmarktes
Der Pariser Immobilienmarkt trug aufgrund seiner Struktur und internationalen Ausrichtung nicht nur zur nationalen Erholung im Jahr 2025 bei, sondern war dessen Haupttreiber. Dieser Abschnitt, der den Kern dieses Berichts bildet, bietet eine detaillierte Analyse dieser Dynamik – von Gesamtindikatoren für die Hauptstadt bis hin zu einer detaillierten Analyse ihrer zwanzig Arrondissements.
A. Wichtigste Indikatoren und Bestätigung der Pariser Erholung (Q1–Q3 2025)
Die Daten des Pariser Marktes für die ersten drei Quartale des Jahres 2025 belegen eindeutig, dass die Hauptstadt nicht nur ihren Tiefpunkt erreicht hat, sondern in eine Erholungsphase eingetreten ist, die früher und robuster als im Rest des Landes einsetzt.
Preis pro Quadratmeter: Tiefpunkt erreicht und unterschritten
Die Preiskorrektur, die nach dem Höchststand 2020 einsetzte, erreichte Anfang 2025 ihren Tiefpunkt.
Daten der Notare von Groß-Paris weisen für Januar 2025 einen Durchschnittspreis von 9.480 €/m² aus, was einem jährlichen Rückgang von 1,9 % entspricht.⁷ Ulys Immo beziffert unter Berufung auf dieselben Quellen den Durchschnittspreis für das erste Quartal auf 9.521 €/m².¹⁶
Im Frühjahr kehrte sich der Trend um. Prognosen auf Basis von Vorverkaufsverträgen von Notaren gingen für Mai von einem Preis von 9.630 €/m² aus.⁷ Die Ergebnisse des zweiten Quartals bestätigten diese Stabilisierung mit einem Preis von 9.490 €/m² (+0,2 % im Vergleich zum Vorjahr). Prognosen für Oktober 2025 sagen einen Preis von 9.650 €/m² voraus, was einem jährlichen Anstieg von 1,8 % entspricht.²⁶
Indikatoren von Online-Plattformen bestätigen diesen Aufwärtstrend. MeilleursAgents, das die Preise monatlich erfasst, verzeichnete einen kontinuierlichen Anstieg von durchschnittlich 9.468 €/m² im Mai auf 9.751 €/m² am 1. September 2025.²⁷
Das Century 21-Netzwerk erlebte im dritten Quartal eine noch spektakulärere Erholung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.646 €, was einem Anstieg von 6,5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und einen Großteil des vorherigen Rückgangs wettmacht.⁶
Verkaufsvolumen: Spektakuläre Erholung nach einem historischen Tiefstand
Nach einem Jahr 2024 mit einer historisch niedrigen Anzahl an Transaktionen (ca. 25.000 Verkäufe)⁵ war die Erholung der Aktivität in Paris besonders deutlich.
Von Dezember 2024 bis Februar 2025 verzeichneten Notare in der Hauptstadt einen Anstieg des Verkaufsvolumens um 5 % gegenüber dem Vorjahr.⁵
Dieser Trend beschleunigte sich im ersten Quartal mit einem Umsatzplus von 12 % gegenüber dem ersten Quartal 2024, wie Ulys Immo mitteilte.¹⁶
Das dritte Quartal bestätigte diese positive Entwicklung: Das Century 21-Netzwerk verzeichnete einen Anstieg der Transaktionen um 9,6 % im Jahresvergleich.⁶
Marktliquidität: Unübersehbare Anzeichen einer Verknappung
Die Erholung der Nachfrage hat zu einer deutlichen Verbesserung der Marktliquidität geführt, einem wichtigen Indikator für die Gesundheit des Sektors.
Verkaufszeiten: Die Transaktionszeiten haben sich erheblich verkürzt. Im April 2025 verzeichnete MeilleursAgents in Paris eine durchschnittliche Verkaufsdauer von 68 Tagen und machte die Stadt damit zur schnellsten unter den elf französischen Metropolregionen.⁵ Das Laforêt-Netzwerk bestätigte diesen Trend im dritten Quartal mit einer durchschnittlichen Verkaufsdauer von 76 Tagen, die deutlich unter dem nationalen Durchschnitt lag.⁴
Verhandlungsmargen: Die Verhandlungsmacht der Käufer hat nachgelassen. Die durchschnittlichen Margen, die im August 2023 -3,8 % erreichten, verringerten sich bereits im Januar 2025 auf -3,1 %.⁵ Im dritten Quartal ermittelte Laforêt für Paris eine Marge von 4,51 %. Dieser Wert ist zwar weiterhin vorhanden, spiegelt aber einen deutlich ausgeglicheneren Markt wider, auf dem hochwertige Immobilien in guten Lagen schnell und mit geringen Preisnachlässen verkauft werden.⁴
Die führende Rolle von Paris in der nationalen Erholung ist offensichtlich. Während die nationalen Indikatoren Anfang 2025 eine zaghafte Erholung zeigten, deuteten die Pariser Indikatoren bereits auf eine positive Entwicklung hin. Dieser Vorsprung lässt sich durch die einzigartigen Fundamentaldaten der Hauptstadt erklären: ein strukturell unzureichendes Angebot angesichts immenser nationaler und internationaler Nachfrage sowie ihr Status als sicherer Hafen, der sie widerstandsfähiger macht und eine schnellere Erholung ermöglicht. Die Preiskorrektur fiel dort zwischen 2020 und 2024 deutlicher aus als anderswo und schuf so einen attraktiveren Einstiegszeitpunkt, den Käufer nach Verbesserung der Finanzierungsbedingungen umgehend nutzten.
Die Analyse eines durchschnittlichen Pariser Preises verschleiert die komplexe Realität: Paris ist kein einheitlicher Markt, sondern ein Mosaik aus zwanzig unterschiedlichen Märkten mit jeweils eigener sozialer Struktur, eigenem Wohnungsbestand und eigener Preisdynamik. Dieser Abschnitt bietet eine detaillierte Analyse auf Basis der aktuellsten Daten ab Herbst 2025, vorwiegend Schätzungen von MeilleursAgents, Seloger, PAP und notariellen Daten.
1. Das Herzstück des Prestiges: Stabilität und sicherer Hafen (1., 4., 6., 7., 8.)
Diese zentralen Bezirke, die traditionell die teuersten sind, haben sich während der Korrekturphase als außergewöhnlich widerstandsfähig erwiesen. Im Jahr 2025 bestätigten sie ihren Status als sichere Häfen und zogen eine vermögende, überwiegend internationale Kundschaft an, die weniger von Kreditbedingungen abhängig ist und den langfristigen Erhalt ihres Vermögens priorisiert. Die Knappheit an außergewöhnlichen Immobilien übt einen ständigen Preisdruck aus.
Das 6. Arrondissement (Saint-Germain-des-Prés, Odéon) bleibt der teuerste Bezirk der Hauptstadt. Daten vom Herbst 2025 weisen laut MeilleursAgents einen Durchschnittspreis von 14.082 €/m² aus. Andere Quellen schätzen den Medianpreis auf 15.315 €/m², was einem jährlichen Anstieg von 5,6 % entspricht und die anhaltende Nachfrage nach diesem prestigeträchtigen Bezirk widerspiegelt. Wenig überraschend sind dort die Mieten mit 38,0 €/m² am höchsten.
Das 7. Arrondissement (Eiffelturm, Invalidenpalast) gilt als Inbegriff von Prestige und Luxusimmobilien. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt hier bei 15.202 €. Einige Analysen berichten sogar von einem signifikanten jährlichen Anstieg von 10 % auf einen Medianpreis von 14.800 €/m², bedingt durch Transaktionen mit außergewöhnlichen Objekten.
Das 4. Arrondissement (Marais, Île Saint-Louis) erfreut sich weiterhin großer Beliebtheit bei einer internationalen, insbesondere amerikanischen Kundschaft. Sein historischer Charme und die zentrale Lage rechtfertigen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 12.519 €.
Das 1. (Louvre, Vendôme) und das 8. (Champs-Élysées) Arrondissement vervollständigen dieses Quintett luxuriöser Immobilien. Mit Durchschnittspreisen von 11.836 €/m² bzw. 11.407 €/m² stellen sie Adressen von internationalem Prestige dar.28 Im 8. Arrondissement war im Luxussegment eine deutlichere Korrektur zu verzeichnen (-9 % laut einer Quelle), seine Attraktivität, insbesondere im Goldenen Dreieck, bleibt jedoch ungebrochen.
2. Der Wohn- und Familienbereich Westen (16., 17. Arrondissement)
Traditionell bei wohlhabenden französischen Familien und Expats beliebt, bieten die Arrondissements 16 und 17 großzügige Wohnungen im Haussmann-Stil, viel Grün und die Nähe zu renommierten internationalen Schulen. Der Markt zeichnet sich durch hohe Stabilität und eine stetige Nachfrage nach hochwertigen Familienimmobilien aus, insbesondere solchen mit Außenbereich.
Im 16. Arrondissement (Passy, Auteuil, Victor Hugo) liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 11.040 €. Besonders hervorzuheben ist der hohe Preisaufschlag für Häuser und Villen, wo der Quadratmeterpreis fast 22 % höher ist als bei Wohnungen.⁵⁷ Die Nachfrage nach Immobilien mit Garten oder großer Terrasse ist seit der Pandemie besonders hoch.⁵
Im 17. Arrondissement (Monceau, Batignolles, Ternes) präsentiert sich der Markt heterogener. Es erstreckt sich vom eleganten Viertel Plaine Monceau, dessen Preise denen des 8. Arrondissements ähneln, bis hin zu den lebendigeren und malerischeren Vierteln Batignolles und Épinettes. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 10.419 €.
3. Das dynamische Stadtzentrum und das linke Seineufer (2., 3., 5., 9. Arrondissement)
Diese zentralen Viertel bieten eine einzigartige Mischung aus historischem Charme, kulturellem Leben und wirtschaftlicher Dynamik. Sie ziehen Führungskräfte, gut verdienende junge Berufstätige und internationale Investoren an, die eine Zweitwohnung suchen. Die Erholung wird 2025 deutlich spürbar sein, die Preise werden sich nach einem leichten Rückgang wieder erholen.
Das 3. (Haut-Marais) und das 5. (Quartier Latin) Arrondissement sind solide Investitionen und vereinen Prestige mit einem gehobenen Lebensstil. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen bei 12.015 € bzw. 12.058 €.
Das 2. (Bourse, Sentier) und das 9. (Opéra, Pigalle Sud) Arrondissement sind lebendige Geschäfts- und Freizeitviertel. Ihre Durchschnittspreise liegen bei 11.017 €/m² bzw. 10.832 €/m².29 Laut Notaren gehört das 9. Arrondissement seit dem zweiten Quartal 2025 zu den Arrondissements mit einem Durchschnittspreis von über 10.000 €/m², was seine starke Attraktivität unterstreicht.
4. Der Osten und die Peripherie: Zentren des Wachstums und der Chancen (10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20.)
Diese große Gruppe von Stadtteilen bildet das wahre Herzstück der Dynamik des Pariser Immobilienmarktes im Jahr 2025. In diesen Gebieten war die Preiskorrektur zwischen 2022 und 2024 am deutlichsten, weshalb hier das Erholungspotenzial am größten ist. Sie ziehen eine jüngere Bevölkerung, Erstkäufer, Familien und Investoren an, die attraktive Mietrenditen suchen. Die Nachfrage ist sehr hoch, was eine rasche Preiserholung und eine hohe Transaktionsrate befeuert.
Das 10. und 11. Arrondissement, Epizentren der Gentrifizierung und des trendigen Pariser Lebens, weisen durchschnittliche Quadratmeterpreise von 9.157 € bzw. 9.924 € auf. Sie bieten ein hervorragendes Wertsteigerungspotenzial und gute Mietrenditen und ziehen Investoren und junge Berufstätige an.
Das 18. Arrondissement (Montmartre, Lamarck, Jules Joffrin) ist ein sehr heterogener Markt. Der Montmartre-Hügel ist nach wie vor eine prestigeträchtige und begehrte Gegend, in der die Preise für außergewöhnliche Immobilien sogar um 35 % gestiegen sind.⁵⁶ Im Gegensatz dazu sind Viertel wie La Chapelle oder La Goutte d'Or deutlich erschwinglicher. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis im gesamten Arrondissement von 9.146 € verschleiert diese erheblichen Unterschiede, spiegelt aber einen generell positiven Trend wider, mit einem jährlichen Anstieg von 4 % laut einigen Quellen.¹⁶
Das 14. und 15. Arrondissement sind große, familienfreundliche Wohngebiete, die ein gutes Verhältnis zwischen Lebensqualität, Infrastruktur und Preis bieten. Ihre Durchschnittspreise liegen bei 9.344 €/m² bzw. 9.652 €/m².⁴⁰
Das 12. und 13. Arrondissement bieten attraktive Alternativen zu moderateren Preisen von 9.106 €/m² bzw. 8.722 €/m².³⁸ Das 13. Arrondissement profitiert insbesondere von der Dynamik der Grand Paris Express-Projekte.
Die Arrondissements 19 und 20 sind nach wie vor die günstigsten in der Hauptstadt mit durchschnittlichen Preisen von 8.006 €/m² bzw. 8.218 €/m².⁴⁴ Diese Gebiete bieten das höchste Potenzial für eine Bruttomietrendite von über 4,5 % und fast 5 % und sind daher besonders attraktiv für Kapitalanleger.⁵⁹
C. Das Luxus- und Ultra-Luxus-Segment: Ein entkoppelter Markt
Der Pariser Luxusimmobilienmarkt (über 3 Millionen US-Dollar) zeigte 2025, dass er seinen eigenen Gesetzmäßigkeiten folgt, weitgehend entkoppelt von den Schwankungen des Standardmarktes und weniger empfindlich gegenüber Zinsänderungen.
Eine starke und frühe Erholung
Während sich der allgemeine Immobilienmarkt erst langsam zu stabilisieren begann, zeigte das Luxussegment bereits im ersten Quartal 2025 Anzeichen einer starken Erholung. Das Immobiliennetzwerk Barnes meldete für seine Pariser Transaktionen einen Durchschnittspreis von 14.450 €/m², ein Plus von 2 % gegenüber dem Vorjahr. Diese Dynamik war vor allem auf die starke Rückkehr internationaler Käufer, insbesondere aus den USA, zurückzuführen, die Paris angesichts globaler geopolitischer Unsicherheit als sicheren Hafen betrachten.⁶⁰
Unterschiedliche Preisentwicklung
Die Analyse nach Arrondissements zeigt divergierende Trends. Luxus-Hotspots wie das 7. Arrondissement (durchschnittlicher Preis 20.221 €/m²) und das 6. Arrondissement (18.698 €/m²) konnten ihre Preise auf einem sehr hohen Niveau halten. Das 4. Arrondissement hingegen verzeichnete in diesem Segment einen Anstieg von 19 % im Vergleich zum Vorjahr. Umgekehrt erlebten Bezirke wie das 8. (-9 %) und das 9. (-14 %) eine Korrektur, selbst im Luxussegment.⁵⁶ Die Überraschung kam aus dem 18. Arrondissement, wo die Attraktivität außergewöhnlicher Immobilien rund um Montmartre (Häuser mit Garten, Wohnungen mit Aussicht) die Preise um 35 % in die Höhe schnellen ließ.⁵⁶
Der Aufstieg des Ultra-Luxus-Segments
Der Markt für sogenannte Ultra-Luxus-Immobilien (mit einem Wert von über 5 Millionen Euro) erlebte eine spektakuläre Erholung mit einem geschätzten Preisanstieg von 24 %.⁵⁶ Rekordtransaktionen, wie der Verkauf einer privaten Villa im 7. Arrondissement für 100 Millionen Euro (fast 40.000 Euro/m²), belegen die anhaltende Nachfrage vermögender Privatpersonen nach außergewöhnlichen, einzigartigen Pariser Immobilien. Unersetzlich.⁵⁶
Die Rückkehr von renovierungsbedürftigen Immobilien
Ein bemerkenswertes Beispiel: Der Trend für 2025 geht ein erneutes Interesse an charaktervollen, renovierungsbedürftigen Immobilien voraus. Während in der Vergangenheit bezugsfertige Objekte im Vordergrund standen, wendet sich ein Teil der vermögenden Kundschaft nun Wohnungen oder Stadthäuser mit hohem Potenzial zu, um deren Wert zu steigern und ein individuelles Zuhause zu schaffen. Dieses Phänomen ist besonders in historischen Vierteln zu beobachten.
D. Der Pariser Mietmarkt: Analyse von Renditen und Anlagestrategien
Der Pariser Mietmarkt ist weiterhin extrem angespannt, die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. Diese Situation garantiert eine nahezu vollständige Auslastung hochwertiger Immobilien, jedoch belasten die hohen Kaufpreise die Rentabilität.
Mietniveaus im Jahr 2025
Die durchschnittliche Miete in Paris liegt im September 2025 bei etwa 32 €/m².²⁷ Diese Zahl verschleiert jedoch erhebliche Unterschiede. Die zentralen und prestigeträchtigen Bezirke weisen die höchsten Mieten auf: Das 6. Arrondissement erreicht mit 38,0 €/m² den Spitzenwert, gefolgt vom 7. mit 37,0 €/m². Im Gegensatz dazu sind die östlichen Vororte von Paris erschwinglicher, mit durchschnittlichen Mieten von 28,4 €/m² im 19. und 29,3 €/m² im 20. Arrondissement.
Analyse der Mietrendite
Aufgrund der sehr hohen Kaufpreise bietet Paris eine vergleichsweise moderate durchschnittliche Bruttomietrendite von schätzungsweise 4 %. Die Nettorendite nach Abzug von Gebühren, Steuern und sonstigen Kosten liegt in der Regel zwischen 2 % und 3 %. Diese im Vergleich zu anderen französischen Großstädten niedrigere Rendite wird durch die Sicherheit der Anlage und das Potenzial für langfristige Wertsteigerung ausgeglichen.
Strategien für Mietinvestitionen
Um die Rentabilität in Paris zu optimieren, bieten sich mehrere Strategien an:
Fokus auf kleinere Einheiten: Studios und Einzimmerwohnungen erzielen durchweg die besten Bruttorenditen. Ihr Kaufpreis ist günstiger, und ihre Miete pro Quadratmeter ist proportional höher.
Zielgruppen mit hohem Potenzial: Die östlichen Arrondissements von Paris (19., 20., 18., 10. und 11.) bieten den besten Kompromiss zwischen Rendite und Wertsteigerungspotenzial. Ihre niedrigeren Kaufpreise ermöglichen Bruttorenditen von über 4 % und in den besten Fällen sogar fast 5 %, während gleichzeitig von der Gentrifizierung dieser Viertel profitiert wird.⁵⁸
Möblierte Mietwohnungen sind eine gute Wahl: Traditionelle möblierte Mietwohnungen (Einjahresverträge oder Mietverträge mit Kaufoption) bieten deutlich höhere Nettorenditen als unmöblierte Wohnungen. Laut einer Analyse von Lodgis erreicht die Nettorendite einer typischen Einzimmerwohnung bei möblierten Objekten 4,8 %, verglichen mit 3,7 % bei unmöblierten.⁶² Dieser Unterschied erklärt sich durch höhere Mieten und vor allem durch eine deutlich vorteilhaftere Steuergestaltung. Der Status als nicht-professioneller Vermieter möblierter Wohnungen (LMNP) ermöglicht die Abschreibung der Immobilie und der Möbel, wodurch die Steuer auf Mieteinnahmen erheblich reduziert oder sogar ganz vermieden wird.
Teil Drei: Vergleichende Perspektive: Paris versus europäische Hauptstädte
Für internationale Investoren ist die Positionierung von Paris im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen ein entscheidender Entscheidungsfaktor. Eine Analyse globaler Indizes und lokaler Märkte im Jahr 2025 zeigt, dass Paris ein besonders ausgewogenes Anlageprofil bietet, das eine bestätigte Erholung mit einem kontrollierbaren Risiko verbindet.
A. Vergleich von Preisniveau und Marktdynamik
Paris vs. London: Die Erholung nach der Korrektur
London und Paris, die oft verglichen werden, haben unterschiedliche Entwicklungen durchlaufen. Der Londoner Markt erlebte eine frühere und deutlichere Korrektur. Im März 2025 wiesen offizielle Daten für London ein jährliches Preiswachstum von lediglich +0,8 % aus, bei einem monatlichen Rückgang von -0,3 % – ein Zeichen anhaltender Instabilität.⁶⁴ Der „Global Property Bubble Index 2025“ der UBS stuft beide Hauptstädte in die Kategorie „geringes Blasenrisiko“ ein. Der Bericht hebt jedoch hervor, dass die realen Preise in Paris seit ihrem Höchststand um mehr als 20 % gefallen sind – eine stärkere Korrektur als in London.⁶⁵ Diese größere Korrektur verleiht Paris ein deutlich höheres Potenzial für eine Erholung im Jahr 2025, was die Zahlen des dritten Quartals zu bestätigen scheinen.
Paris vs. Schweizer Märkte (Genf/Zürich): Die Frage der Zugänglichkeit
Die Schweizer Märkte Genf und Zürich sind nach wie vor einzigartig und zeichnen sich durch einen strukturellen Wohnungsmangel und extrem hohe Preise aus. Der Aufwärtstrend setzt sich dort auch 2025 fort.⁶⁷ Der UBS-Index ist eindeutig: Zürich wird als „hohes Blasenrisiko“ und Genf als „hohes Risiko“ eingestuft – ein deutlicher Kontrast zum „niedrigen Risiko“ von Paris.⁶⁵ Für Anleger bietet Paris daher einen deutlich leichteren Einstiegspunkt mit einem wesentlich moderateren Risikoprofil.
Paris vs. Brüssel: Stabilität vs. Dynamik
Der Brüsseler Markt zeichnet sich durch seine Stabilität aus. In der ersten Jahreshälfte 2025 verzeichnete Brüssel ein moderates Preiswachstum (+3,4 % bei Häusern, +1,4 % bei Wohnungen).⁶⁹ Die Aktivitäten dort sind weniger volatil und weniger internationalisiert als in Paris. Während die Verkaufszahlen in Frankreich im ersten Quartal 2025 sprunghaft anstiegen, blieben sie in Brüssel stabil, was auf eine weniger ausgeprägte Marktdynamik hindeutet.⁷⁰
B. Analyse der Trends in den südlichen und östlichen Märkten
Madrid: Rasantes Wachstum
Der Madrider Immobilienmarkt boomt. Die Ratingagentur Tinsa meldet ein spektakuläres jährliches Preiswachstum von +19,4 % im dritten Quartal 2025.⁷¹ Der UBS-Index bestätigt diese Dynamik und stellt fest, dass Madrid den größten Anstieg des Blasenrisikos und das stärkste reale Preiswachstum (+14 %) aller untersuchten Städte verzeichnete.⁶⁵ Madrid befindet sich in einer Aufholphase mit starker Dynamik, während Paris sich nach einer abgeschlossenen Korrekturphase in einer dynamischen Erholungsphase befindet.
Mailand: Solides und stetiges Wachstum
Der Mailänder Immobilienmarkt verzeichnet ein robustes, aber kontrolliertes Wachstum. Im September 2025 stiegen die Verkaufspreise im Jahresvergleich um 2,28 % und erreichten einen Durchschnittspreis von 5.564 €/m².⁷² Der Markt ist stabil, gestützt durch eine starke Nachfrage und ein begrenztes Angebot, insbesondere in der Innenstadt.⁷³
Berlin: Ein fragmentierter Markt
Der Berliner Immobilienmarkt ist von einer deutlichen Zweiteilung geprägt. Der Bestandsimmobilienmarkt erholt sich mit einem Preisanstieg von 3,2 % im ersten Halbjahr 2025 auf einen Durchschnittspreis von 5.140 €/m². Der Neubaumarkt hingegen stagniert nahezu. Der größte Druck lastet auf dem Mietmarkt, wo die Mieten für Neuvermietungen im dritten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahr um weitere 11 % gestiegen sind.<sup>74</sup>
Position im globalen Luxusimmobilienmarkt
Die Analyse dieser Vergleiche positioniert Paris 2025 einzigartig. Die französische Hauptstadt präsentiert sich als erstklassiger Markt in einer Phase gesunder und kontrollierter Erholung. Anders als die angelsächsischen Märkte, die zuvor eine Korrektur erlebten und nun um ihre Erholung kämpfen, oder die boomenden südeuropäischen Märkte mit erhöhtem Überhitzungsrisiko, bietet Paris eine attraktive Balance. Die Stadt vereint die Sicherheit eines führenden sicheren Hafens mit realem Wachstumspotenzial nach einer nun abgeschlossenen, deutlichen Korrektur. Das Blasenrisiko wird als gering eingeschätzt, und das Preiswachstum ist zwar moderat, aber positiv und basiert auf soliden Fundamentaldaten. Dies macht Paris zu einer ausgewogenen Anlageoption für ein internationales Portfolio.
Teil IV: Ausblick 2026 und strategische Empfehlungen
Dieser letzte Abschnitt fasst die mittelfristigen Prognosen für die französischen und Pariser Märkte zusammen und gibt konkrete Empfehlungen für internationale Investoren, die sich in diesem Erholungskontext positionieren möchten.
A. Marktprognosen für Ende 2025 und 2026
Konsens für Ende 2025
Die im dritten Quartal beobachtete positive Dynamik dürfte sich bis zum Jahresende fortsetzen. Analysten prognostizieren für Frankreich ein jährliches Transaktionsvolumen zwischen 925.000 und 940.000 sowie einen nationalen Preisanstieg zwischen +1 % und +2 % für das Gesamtjahr¹. In Paris wird eine überdurchschnittliche Performance erwartet. Die Prognosen der Notare, basierend auf Kaufverträgen für Neubauprojekte, gehen bereits im Oktober von einem jährlichen Preisanstieg von 1,8 % aus – ein Trend, der sich bis zum Jahresende noch beschleunigen könnte.
Ausblick für 2026
Die meisten Beobachter erwarten für 2026 eine weitere Erholung, sofern das wirtschaftliche und finanzielle Umfeld stabil bleibt.
Volumen und Preise: Die SeLoger-MeilleursAgents-Gruppe prognostiziert einen nationalen Markt von ca. 960.000 Transaktionen mit einem Preiswachstum zwischen 2 % und 3 %.³
Voraussetzungen: Dieses Szenario geht von stabilen Hypothekenzinsen zwischen 3,25 % und 3,5 % und dem Ausbleiben größerer wirtschaftlicher Schocks aus.³
Wirtschaftlicher Kontext: Makroökonomische Prognosen stützen diese Einschätzung. Das französische BIP-Wachstum wird voraussichtlich bei rund 1,2 % liegen, und die Inflation bleibt unter Kontrolle. Dies dürfte die Kaufkraft und das Vertrauen der Haushalte weiterhin stützen.⁹
B. Strategische Investitionsmöglichkeiten in Paris
Der komplexe Pariser Markt der Jahre 2025–2026 bietet verschiedene Investitionsmöglichkeiten, die auf unterschiedliche Risikoprofile und Vermögensverwaltungsziele zugeschnitten sind.
Strategie 1: Verbesserung der regulatorischen Rahmenbedingungen (Energieeffizienzzertifikat – EPC)
Diese kurz- bis mittelfristige Strategie nutzt die EPC-Reform von 2026. Der Fokus liegt auf dem gezielten Erwerb kleiner und mittelgroßer Wohnungen (Studios bis Einzimmerwohnungen), die elektrisch beheizt werden und derzeit mit E oder F bewertet sind. Der Erwerb dieser Immobilien zu einem reduzierten Preis vor der Reform bietet erhebliches Potenzial für eine automatische Wertsteigerung, da ihre automatische Höherstufung im Jahr 2026 die Mietbeschränkungen aufhebt und den mit nicht bewerteten Wohnungen verbundenen Preisnachlass beseitigt, ohne dass kostspielige Renovierungen erforderlich sind.
Strategie 2: Vom Aufschwung profitieren
Diese Strategie zielt darauf ab, von der Wertsteigerung in den dynamischsten Gebieten zu profitieren. Sie beinhaltet Investitionen in die östlichen und äußeren Bezirke (insbesondere die Arrondissements 10, 11, 18, 19 und 20), die nach dem stärksten Abschwung die deutlichsten Anzeichen einer Erholung zeigen. Diese Gebiete bieten die beste Kombination aus Mietrendite und mittelfristigem Wertsteigerungspotenzial, angetrieben durch die starke Nachfrage junger Berufstätiger und Familien.
Strategie 3: Kapitalerhalt
Für Anleger, die Wert auf Sicherheit und langfristigen Vermögenserhalt legen, ist der Erwerb hochwertiger Immobilien in den zentralen und prestigeträchtigen Arrondissements (4., 6. und 7.) nach wie vor eine unübertroffene Strategie. Zwar sind Mietrendite und kurzfristiges Wertsteigerungspotenzial möglicherweise geringer, doch die Seltenheit und das Prestige dieser Adressen garantieren den Werterhalt der Immobilien trotz wirtschaftlicher Schwankungen.
C. Praktischer Leitfaden für ausländische Investoren in Frankreich
Investitionen in den französischen Immobilienmarkt erfordern als Nichtansässiger fundierte Kenntnisse der lokalen Besonderheiten in Bezug auf Finanzierung, Steuern und rechtliche Verfahren.
Finanzierung
Französische Banken vergeben Hypothekendarlehen an Nichtansässige, die Bedingungen sind jedoch in der Regel strenger als für Ansässige.
Anzahlung: Eine hohe Anzahlung ist fast immer erforderlich. Sie beträgt üblicherweise 20 % bis 30 % des Kaufpreises, im Vergleich zu etwa 10 % für Ansässige. Diese Anzahlung deckt Notar- und Bürgschaftsgebühren ab und dient der Bank als zusätzliche Sicherheit.
Zinssätze: Die Zinssätze für Nichtansässige können aufgrund des höheren Risikos etwas höher (0,1 % bis 0,3 %) ausfallen als die für Ansässige.
Unterstützung: Aufgrund der Komplexität des Antragsverfahrens (Nachweis ausländischen Einkommens, Übersetzungen etc.) wird dringend empfohlen, einen auf die Finanzierung von Nichtansässigen spezialisierten Hypothekenmakler zu beauftragen, um Ihre Erfolgschancen zu maximieren und die besten Konditionen zu erhalten.
Besteuerung
Nichtansässige Investoren unterliegen der französischen Grundsteuer auf in Frankreich gehaltene Immobilien.
Lokale Steuern: Der Eigentümer ist zur Zahlung der jährlichen Grundsteuer verpflichtet. Zweitwohnungen unterliegen der Wohnsteuer.⁵
Mieteinnahmen: Mieteinnahmen sind in Frankreich steuerpflichtig. Die Steuerregelung für möblierte Mietwohnungen (LMNP-Status) ist oft die vorteilhafteste, da sie die Abschreibung von Immobilie und Einrichtung ermöglicht und somit die Steuerbemessungsgrundlage reduziert.⁸²
Veräußerungsgewinne aus Immobilien: Im Falle eines Weiterverkaufs wird der Veräußerungsgewinn in Frankreich mit 19 % zuzüglich Sozialversicherungsbeiträgen besteuert. Es gilt ein progressives Freibetragssystem, das sich nach der Besitzdauer richtet und nach 22 Jahren zu einer vollständigen Befreiung von der Einkommensteuer und nach 30 Jahren von den Sozialversicherungsbeiträgen führt.⁸⁰
Vermögenssteuer auf Immobilien (IFI): Diese Steuer fällt an, wenn der Nettowert der in Frankreich von Nichtansässigen gehaltenen Immobilien 1,3 Millionen Euro übersteigt.⁵
Rechtliches Verfahren
Der Erwerb von Immobilien in Frankreich ist eine sehr sichere Transaktion, die vollständig von einem Notar begleitet wird. Dieser Beamte, der den Staat vertritt, ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und gewährleistet die Rechtsgültigkeit der Transaktion vom Entwurf des Vorvertrags bis zur Unterzeichnung der endgültigen Urkunde. Der Notar führt alle rechtlichen Prüfungen durch (Zonenvorschriften, Dienstbarkeiten, Grundstücksgeschichte) und gewährleistet den Rechtsschutz des Käufers.
Zitierte Werke und Quellen:
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