Informe sobre los precios de la vivienda en París en un contexto nacional y europeo
Este artículo también incluye: podcasts de audio, mapas de precios interactivos actualizados por distrito y barrio, infografías y una selección de vídeos.
El año 2025 marca un punto de inflexión decisivo para el mercado inmobiliario residencial francés tras un periodo de corrección e incertidumbre en 2023 y 2024. En la primera mitad del año se inició una recuperación gradual, que se confirmó y aceleró significativamente en el tercer trimestre. Si bien esta recuperación no es uniforme en todo el país, sin duda está liderada por el mercado parisino, que está demostrando ser excepcionalmente resiliente y dinámico.
Tras una importante corrección de precios desde su máximo en 2020, la capital alcanzó un claro punto de inflexión a principios de 2025. La interacción de varios factores clave restableció la liquidez y la confianza en el mercado. En primer lugar, la estabilización y el posterior ligero descenso de los tipos de interés hipotecarios actuaron como un importante catalizador, mejorando significativamente las oportunidades de financiación para los compradores. En segundo lugar, se produjo un cambio en la mentalidad del mercado: los compradores que habían aceptado el nuevo entorno de tipos de interés como la «nueva normalidad» retomaron proyectos inmobiliarios que habían suspendido, mientras que los vendedores que habían rebajado sus precios de venta reiniciaron las transacciones.
En este contexto, los indicadores clave del mercado parisino han mejorado significativamente. Los plazos de venta se han acortado considerablemente, convirtiendo a la capital en uno de los mercados más dinámicos de Francia. Los márgenes de negociación, que alcanzaron máximos históricos en 2023, han disminuido significativamente, lo que indica un cambio en el equilibrio de poder entre compradores y vendedores.
Además, el marco regulatorio, en particular el Certificado de Eficiencia Energética (CEE), ha demostrado ser un indicador de valor crucial. No solo ha creado un mercado de dos niveles entre propiedades energéticamente eficientes e ineficientes, sino que también ha abierto nuevas oportunidades de inversión específicas, especialmente con la próxima reforma del método de cálculo en 2026.
Este informe ofrece un análisis exhaustivo y basado en datos de estas complejas dinámicas. Con un 70 % de enfoque en el mercado parisino, busca descifrar las tendencias, destacar las oportunidades y los riesgos, y proporcionar perspectivas estratégicas para los inversores informados que buscan establecerse en el mercado inmobiliario parisino a partir de 2025.
Contexto nacional: Los fundamentos de la recuperación
Para comprender plenamente el desarrollo específico del mercado parisino, es fundamental considerar el marco macroeconómico, financiero y regulatorio más amplio que configuró la recuperación del mercado inmobiliario francés en 2025. Esta sección analiza las tendencias nacionales que permitieron al mercado superar su fase de corrección.
A. El entorno macroeconómico y financiero francés en 2025
El año 2025 se benefició de un entorno económico que puede describirse como óptimo: ni demasiado favorable como para garantizar tipos de interés elevados, ni demasiado desfavorable como para frenar la confianza y el empleo. Este equilibrio creó las condiciones ideales para una recuperación basada en fundamentos sólidos en lugar de en la especulación.
Crecimiento económico moderado pero sólido
La economía francesa logró evitar la temida recesión a finales de 2024. El producto interno bruto (PIB) registró un crecimiento moderado pero positivo del +0,1 % en el primer trimestre de 2025, seguido de una aceleración hasta el +0,3 % en el segundo trimestre.⁵ Las previsiones para el año completo apuntan a un crecimiento de entre el +0,6 % (OFCE) y el +0,9 % (Banco de Francia), antes de una ligera consolidación en torno al +0,9 % o +1,3 % prevista para 2026.⁵ Si bien este crecimiento no fue espectacular, fue suficiente para mantener la estabilidad del mercado laboral. La tasa de desempleo se mantuvo en torno al 7,5 % en el segundo trimestre de 2025, un factor crucial para la confianza de los hogares en el endeudamiento.⁸
Control de la inflación y política monetaria
El factor más crucial fue la lucha contra la inflación. Tras alcanzar máximos históricos en años anteriores, el crecimiento del Índice de Precios al Consumidor (IPC) se ralentizó significativamente, alcanzando una tasa anual del +1,2 % en septiembre de 2025.⁸ Esta desinflación tuvo un doble efecto positivo. En primer lugar, restableció gradualmente el poder adquisitivo real de los hogares. En segundo lugar, y lo que es más importante, otorgó al Banco Central Europeo (BCE) el margen de maniobra necesario para flexibilizar su política monetaria, lo que conllevó una reducción de los tipos de interés clave y, por consiguiente, una mejora en las condiciones de la concesión de hipotecas.
El catalizador de los tipos de interés
El descenso de los tipos hipotecarios fue el principal motor de la recuperación. Tras alcanzar un máximo superior al 4,2 % a finales de 2023, los tipos de interés medios de las hipotecas a 20 años se estabilizaron en un rango del 3,1 % al 3,3 % a mediados de 2025.¹ Esta importante relajación, si bien los tipos aún se encuentran lejos de sus mínimos históricos, ha mejorado directamente la capacidad de endeudamiento de los hogares. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de Francia (FNAIM), el poder adquisitivo en el sector de la vivienda se recuperó un 3 % en 2025 tras años de descenso. Otros análisis estiman este incremento en un 8 %.
Reanudación del crédito
Como consecuencia directa de la mejora de las condiciones de financiación, la oferta de nuevos préstamos hipotecarios, que había caído dos tercios en dos años, mostró claros signos de recuperación a principios de 2025. En febrero de 2025, la oferta mensual de nuevos préstamos alcanzó los 10 700 millones de euros, frente a los 9900 millones de euros de enero. Esto confirma el regreso de los compradores a la financiación de sus proyectos mediante préstamos.
B. Dinámica nacional de transacciones y precios: Una recuperación a ritmos diferentes
La recuperación del mercado siguió un patrón clásico: el volumen de transacciones se recuperó antes que los precios. Este desfase temporal ilustra el retorno a un mercado más saludable donde la demanda efectiva satisface la oferta a precios ajustados.
Aumento significativo del volumen de transacciones
Tras alcanzar un mínimo histórico en 2024, el volumen de transacciones de viviendas existentes se recuperó con fuerza. Los datos de la Asociación Francesa de Notarios (Notaires de France) muestran un total de 892.000 transacciones anuales acumuladas a finales de abril de 2025. Esto supone el primer cambio interanual positivo (+2,5%) desde junio de 2022.¹ Las previsiones de los principales analistas de mercado para el año 2025 apuntan a un nivel sólido, que oscila entre 900.000 (Ulys Immo) y 940.000 (FNAIM) transacciones, lo que representa un aumento de más del 10% con respecto a 2024.¹⁶ Este incremento en el volumen de transacciones fue la primera señal tangible del regreso de los compradores al mercado, alentados por condiciones de financiación favorables y precios más asequibles.
Estabilización seguida de un ligero aumento de precios
La evolución de los precios siguió la del volumen de ventas, aunque con un ligero retraso.
Principios de 2025: Los barómetros mensuales de MeilleursAgents describían un mercado nacional que estaba “tranquilo y a la espera de la primavera”, pero que luego “despertó gradualmente”.
Márgenes de negociación: Los márgenes de negociación han disminuido. La red Laforêt registró un margen promedio del 4,51 % en el tercer trimestre de 2025. Este nivel se considera saludable e indicador de un mercado equilibrado. Sin embargo, un análisis contradictorio del barómetro LPI-iad muestra un aumento paradójico de los márgenes (hasta el 9,3 % en julio). Esta discrepancia se explica por el hecho de que los vendedores, alentados por la recuperación, están fijando precios iniciales más altos, ampliando así la diferencia con el precio final de transacción, a pesar de que el mercado en su conjunto está más ajustado.
C. El marco regulatorio: El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) – Un factor clave en la valoración y un catalizador para nuevas oportunidades
Además de los factores económicos, el marco regulatorio, y en particular el Certificado de Eficiencia Energética (CEE), desempeñó un papel estructurador en el mercado en 2025. Actuó tanto como factor de segmentación como fuente de oportunidades de inversión sin precedentes.
Impacto estructural del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) a partir de 2025
El certificado de eficiencia energética se ha convertido en un criterio de decisión clave para el 76 % de los compradores.⁵ La prohibición gradual del alquiler de viviendas con baja eficiencia energética (clase G a partir de enero de 2025, clase F a partir de 2028) ha creado un mercado de dos niveles. Las viviendas con alta calificación (de la A a la C) se benefician de una bonificación ecológica, ya que se venden más rápido y a precios más altos, mientras que las viviendas con baja eficiencia energética (F y G) reciben un importante descuento por consumo energético.⁵ Esta tendencia es especialmente marcada en París: un estudio realizado por notarios de la región parisina reveló una sobrerrepresentación significativa de las ventas de viviendas con baja eficiencia energética (32,4 % de las transacciones en 2024). Esto sugiere que, ante los elevados costes de renovación en edificios antiguos complejos, muchos propietarios prefieren vender a renovar.⁷
La reforma del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) a partir de 2026: un cambio de paradigma para la calefacción eléctrica
Un importante cambio normativo, cuyos efectos ya son previsibles, entrará en vigor el 1 de enero de 2026. Un decreto ministerial reduce el factor de conversión de energía primaria para la electricidad de 2,3 a 1,9.²⁰ Esta medida técnica, destinada a reflejar mejor la creciente descarbonización del mix energético francés, tendrá consecuencias de gran alcance.
Impacto cuantitativo: La reforma permitirá una mejora significativa en la clase de eficiencia energética de muchas viviendas con calefacción eléctrica. Según los análisis, casi 7 millones de viviendas mejorarán al menos una clase energética.²³ La eficiencia energética mejorará en aproximadamente entre el 47 % y el 50 % de las viviendas con calefacción eléctrica.²³
Consecuencias para las viviendas de mayor consumo energético: El impacto más significativo se notará en las viviendas con la clase de eficiencia energética más baja. Se prevé que alrededor de 850.000 apartamentos pasen de la categoría de "riesgo" (clases F y G) a la clase E o superior sin necesidad de reformas.²⁰ Esto significa que cientos de miles de apartamentos que actualmente no se pueden alquilar, o cuyo alquiler puede estar prohibido a corto plazo, volverán a estar disponibles para el alquiler. Los apartamentos pequeños, a menudo con calefacción eléctrica, y los edificios con menor eficiencia energética serán los principales beneficiarios de esta reforma.²⁵
Esta reforma crea una oportunidad de inversión temporal. Los inversores con visión de futuro pueden adquirir actualmente apartamentos con calefacción eléctrica y baja eficiencia energética (E, F) a un precio reducido que refleja las restricciones de alquiler y los costes estimados de reforma. A partir del 1 de enero de 2026, estas propiedades pasarán automáticamente a una categoría superior. Esto elimina la reducción de precio debida a un bajo rendimiento de alquiler, lo que resulta en una plusvalía puramente regulatoria, no realizada, sin costes de reforma. Esta estrategia de "mejora regulatoria" es especialmente relevante en el mercado parisino, donde existe una gran cantidad de apartamentos pequeños con calefacción eléctrica.
Análisis detallado del mercado inmobiliario de París
Gracias a su estructura y orientación internacional, el mercado inmobiliario parisino no solo contribuyó a la recuperación nacional en 2025, sino que fue su principal motor. Esta sección, que constituye el núcleo de este informe, ofrece un análisis detallado de esta dinámica, desde los indicadores generales de la capital hasta un análisis exhaustivo de sus veinte distritos.
A. Indicadores clave y confirmación de la recuperación de París (1.er a 3.er trimestre de 2025)
Los datos del mercado parisino correspondientes a los tres primeros trimestres de 2025 demuestran claramente que la capital no solo ha tocado fondo, sino que ha entrado en una fase de recuperación que comenzó antes y es más sólida que en el resto del país.
Precio por metro cuadrado: Mínimo alcanzado y superado
La corrección de precios que comenzó tras el máximo alcanzado en 2020 tocó fondo a principios de 2025.
Datos de notarios de la región de París indican un precio medio de 9.480 €/m² para enero de 2025, lo que representa un descenso anual del 1,9 %.⁷ Ulys Immo, citando las mismas fuentes, sitúa el precio medio del primer trimestre en 9.521 €/m².¹⁶
En primavera, la tendencia se invirtió. Las previsiones basadas en contratos de preventa de notarios pronosticaban un precio de 9.630 €/m² para mayo.⁷ Los resultados del segundo trimestre confirmaron esta estabilización con un precio de 9.490 €/m² (+0,2 % interanual). Las previsiones para octubre de 2025 apuntan a un precio de 9.650 €/m², lo que representa un incremento anual del 1,8 %.²⁶
Los indicadores de las plataformas online confirman esta tendencia alcista. MeilleursAgents, que realiza un seguimiento mensual de los precios, registró un aumento constante desde una media de 9.468 €/m² en mayo hasta 9.751 €/m² el 1 de septiembre de 2025.²⁷
La red Century 21 experimentó una recuperación aún más espectacular en el tercer trimestre, con un precio medio por metro cuadrado de 9.646 €, lo que supone un incremento interanual del 6,5 % y compensa en gran medida el descenso anterior.⁶
Volumen de ventas: Recuperación espectacular tras un mínimo histórico
Tras un 2024 con un número de transacciones históricamente bajo (aproximadamente 25.000 ventas)⁵, la recuperación de la actividad en París fue especialmente notable.
Entre diciembre de 2024 y febrero de 2025, las notarías de la capital registraron un aumento del 5 % en el volumen de ventas con respecto al año anterior.⁵
Esta tendencia se aceleró en el primer trimestre, con un incremento del 12 % en las ventas en comparación con el primer trimestre de 2024, según Ulys Immo.¹⁶
El tercer trimestre confirmó esta evolución positiva: la red Century 21 registró un aumento interanual del 9,6 % en las transacciones.⁶
Liquidez del mercado: claros indicios de escasez
La recuperación de la demanda ha propiciado una mejora significativa de la liquidez del mercado, un indicador clave de la salud del sector.
Tiempos de venta: los tiempos de transacción se han reducido considerablemente. En abril de 2025, MeilleursAgents registró un periodo medio de venta de 68 días en París, el más rápido entre las once áreas metropolitanas francesas.⁵ La red Laforêt confirmó esta tendencia en el tercer trimestre con un periodo medio de venta de 76 días, significativamente inferior a la media nacional.⁴
Márgenes de negociación: El poder de negociación de los compradores se ha debilitado. Los márgenes medios, que alcanzaron el -3,8 % en agosto de 2023, ya habían disminuido al -3,1 % en enero de 2025.⁵ En el tercer trimestre, Laforêt calculó un margen del 4,51 % para París. Si bien esta cifra aún se mantiene, refleja un mercado mucho más equilibrado donde las propiedades de alta calidad en ubicaciones privilegiadas se venden rápidamente y con descuentos mínimos.⁴
El papel protagonista de París en la recuperación nacional es evidente. Si bien los indicadores nacionales mostraban una recuperación incipiente a principios de 2025, los indicadores parisinos ya apuntaban a una evolución positiva. Esta ventaja se explica por las características fundamentales únicas de la capital: una oferta estructuralmente insuficiente frente a una inmensa demanda nacional e internacional, y su condición de refugio seguro, que la hace más resiliente y permite una recuperación más rápida. La corrección de precios fue más pronunciada entre 2020 y 2024 que en otros lugares, creando un punto de entrada más atractivo, que los compradores aprovecharon rápidamente una vez que mejoraron las condiciones de financiación.
Analizar un precio promedio en París oculta la compleja realidad: París no es un mercado único, sino un mosaico de veinte mercados distintos, cada uno con su propia estructura social, parque de viviendas y dinámica de precios. Esta sección ofrece un análisis detallado basado en los datos más recientes a partir del otoño de 2025, principalmente estimaciones de MeilleursAgents, Seloger, PAP y datos notariales.
1. El núcleo del prestigio: estabilidad y refugio seguro (1º, 4º, 6º, 7º, 8º)
Estos distritos céntricos, tradicionalmente los más caros, demostraron una resistencia excepcional durante la fase de corrección. En 2025, reafirmaron su condición de refugios seguros, atrayendo a una clientela adinerada, predominantemente internacional, menos dependiente de las condiciones crediticias y que prioriza la preservación a largo plazo de sus activos. La escasez de propiedades excepcionales ejerce una presión constante a la baja sobre los precios.
El distrito 6 (Saint-Germain-des-Prés, Odéon) sigue siendo el más caro de la capital. Según datos de otoño de 2025, MeilleursAgents registra un precio medio de 14.082 €/m². Otras fuentes estiman el precio medio en 15.315 €/m², lo que representa un incremento anual del 5,6 % y refleja la continua demanda de este prestigioso distrito. Como era de esperar, los alquileres son allí los más altos, alcanzando los 38,00 €/m².
El distrito 7 (Torre Eiffel, Palacio de los Inválidos) se considera el epítome del prestigio y el lujo inmobiliario. El precio medio por metro cuadrado es de 15.202 €. Algunos análisis incluso registran un aumento anual significativo del 10%, alcanzando un precio medio de 14.800 €/m², impulsado por transacciones de propiedades excepcionales.
El distrito 4 (Marais, Île Saint-Louis) sigue siendo muy codiciado por una clientela internacional, especialmente estadounidense. Su encanto histórico y su céntrica ubicación justifican un precio medio por metro cuadrado de 12.519 €.
Los distritos 1 (Louvre, Vendôme) y 8 (Campos Elíseos) completan este quinteto de propiedades de lujo. Con precios promedio de 11.836 €/m² y 11.407 €/m² respectivamente, representan direcciones de prestigio internacional.28 En el distrito 8, se observó una corrección más pronunciada en el segmento de lujo (-9% según una fuente), pero su atractivo, particularmente en el Triángulo de Oro, permanece intacto.
2. La zona residencial y familiar del oeste (distritos 16 y 17)
Tradicionalmente populares entre familias francesas acomodadas y expatriados, los distritos 16 y 17 ofrecen amplios apartamentos de estilo Haussmann, abundantes zonas verdes y proximidad a prestigiosos colegios internacionales. El mercado se caracteriza por su alta estabilidad y una demanda constante de propiedades familiares de alta calidad, especialmente aquellas con espacio exterior.
En el distrito 16 (Passy, Auteuil, Victor Hugo), el precio medio por metro cuadrado es de 11.040 €. Cabe destacar la elevada prima de las casas y villas, donde el precio por metro cuadrado es casi un 22 % superior al de los apartamentos.⁵⁷ La demanda de propiedades con jardín o terraza amplia ha sido especialmente alta desde la pandemia.⁵
En el distrito 17 (Monceau, Batignolles, Ternes), el mercado es más heterogéneo. Se extiende desde el elegante barrio de Plaine Monceau, donde los precios son similares a los del distrito 8, hasta los barrios más animados y pintorescos de Batignolles y Épinettes. El precio medio por metro cuadrado es de 10.419 €.
3. El dinámico centro de la ciudad y la margen izquierda del Sena (distritos 2, 3, 5 y 9).
Estos distritos céntricos ofrecen una combinación única de encanto histórico, vida cultural y dinamismo económico. Atraen a ejecutivos, jóvenes profesionales con altos ingresos e inversores internacionales que buscan segundas residencias. La recuperación será claramente perceptible en 2025, con un repunte de los precios tras un ligero descenso.
Los distritos 3 (Haut-Marais) y 5 (Quartier Latin) son inversiones seguras, que combinan prestigio con un estilo de vida exclusivo. El precio medio por metro cuadrado es de 12.015 € y 12.058 €, respectivamente.
Los distritos 2 (Bourse, Sentier) y 9 (Opéra, Pigalle Sud) son zonas de negocios y ocio muy dinámicas. Sus precios promedio son 11.017 €/m² y 10.832 €/m² respectivamente.29 Según los notarios, desde el segundo trimestre de 2025, el distrito 9 se encuentra entre los distritos con un precio promedio superior a 10.000 €/m², lo que subraya su fuerte atractivo.
4. El Este y la Periferia: Centros de Crecimiento y Oportunidad (10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20.)
Este amplio grupo de distritos constituye el núcleo de la dinámica del mercado inmobiliario parisino en 2025. La corrección de precios entre 2022 y 2024 fue más pronunciada en estas zonas, lo que explica su mayor potencial de recuperación. Atraen a una población joven, compradores primerizos, familias e inversores que buscan rentabilidades atractivas. La demanda es muy alta, lo que impulsa una rápida recuperación de los precios y un elevado índice de transacciones.
Los distritos 10 y 11, epicentros de la gentrificación y la vida parisina de moda, presentan precios medios por metro cuadrado de 9.157 € y 9.924 €, respectivamente. Ofrecen un excelente potencial de revalorización y buenas rentabilidades, atrayendo a inversores y jóvenes profesionales.
El distrito 18 (Montmartre, Lamarck, Jules Joffrin) presenta un mercado muy heterogéneo. Montmartre sigue siendo una zona prestigiosa y muy solicitada, donde los precios de las propiedades excepcionales han aumentado hasta un 35 %.⁵⁶ En contraste, barrios como La Chapelle o La Goutte d'Or son significativamente más asequibles. El precio medio por metro cuadrado en todo el distrito, de 9146 €, oculta estas considerables diferencias, pero refleja una tendencia generalmente positiva, con un aumento anual del 4 % según algunas fuentes.¹⁶
Los distritos 14 y 15 son amplias zonas residenciales ideales para familias que ofrecen un buen equilibrio entre calidad de vida, infraestructura y precio. Sus precios promedio son de 9344 €/m² y 9652 €/m², respectivamente.⁴⁰
Los distritos 12 y 13 ofrecen alternativas atractivas a precios más moderados de 9106 €/m² y 8722 €/m², respectivamente.³⁸ El distrito 13 se beneficia especialmente del impulso de los proyectos del Grand Paris Express.
Los distritos 19 y 20 siguen siendo los más asequibles de la capital, con precios medios de 8.006 €/m² y 8.218 €/m², respectivamente.⁴⁴ Estas zonas ofrecen el mayor potencial de rentabilidad bruta por alquiler, superior al 4,5 % y casi al 5 %, lo que las hace especialmente atractivas para los inversores.⁵⁹
C. El segmento de lujo y ultralujo: Un mercado desacoplado
El mercado inmobiliario de lujo parisino (con propiedades superiores a 3 millones de dólares) demostró en 2025 que se rige por sus propias reglas, estando en gran medida desacoplado de las fluctuaciones del mercado general y siendo menos sensible a las variaciones de los tipos de interés.
Una recuperación sólida y temprana
Si bien el mercado inmobiliario en general comenzaba a estabilizarse lentamente, el segmento de lujo mostró signos de una fuerte recuperación ya en el primer trimestre de 2025. La red inmobiliaria Barnes reportó un precio promedio de 14.450 €/m² para sus transacciones en París, un aumento del 2 % interanual. Este impulso se debió principalmente al fuerte regreso de compradores internacionales, en particular de EE. UU., quienes ven a París como un refugio seguro ante la incertidumbre geopolítica mundial.⁶⁰
Tendencias de precios diferentes
Un análisis por distritos revela tendencias divergentes. Zonas de alta demanda de lujo como el distrito 7 (precio promedio de 20.221 €/m²) y el distrito 6 (18.698 €/m²) lograron mantener sus precios en un nivel muy elevado. El distrito 4, por otro lado, experimentó un aumento del 19 % en este segmento con respecto al año anterior. En cambio, distritos como el 8 (-9 %) y el 9 (-14 %) sufrieron una corrección, incluso en el segmento de lujo.⁵⁶ La sorpresa se dio en el distrito 18, donde el atractivo de las propiedades excepcionales en los alrededores de Montmartre (casas con jardín, apartamentos con vistas) provocó un aumento de precios del 35 %.⁵⁶
El auge del segmento de ultralujo
El mercado de las propiedades de ultralujo (con un valor superior a 5 millones de euros) experimentó una recuperación espectacular, con un aumento de precios estimado del 24 %.⁵⁶ Transacciones récord, como la venta de una villa privada en el distrito 7 por 100 millones de euros (casi 40 000 €/m²), demuestran la continua demanda de particulares adinerados por propiedades parisinas excepcionales y únicas. Irremplazables.⁵⁶
El resurgimiento de las propiedades que necesitan reformas
Un ejemplo notable: La tendencia para 2025 anticipa un renovado interés en propiedades con carácter que necesitan reformas. Si bien en el pasado la atención se centraba en las propiedades listas para entrar a vivir, un segmento de clientes con alto poder adquisitivo ahora se decanta por apartamentos o casas adosadas con un alto potencial para incrementar su valor y crear un hogar único. Este fenómeno se observa especialmente en los barrios históricos.
D. El mercado de alquileres de París: Análisis de rentabilidad y estrategias de inversión
El mercado de alquileres de París sigue estando muy ajustado, con una demanda que supera con creces la oferta. Esta situación garantiza una ocupación casi total de las propiedades de alta calidad, pero los elevados precios de compra ejercen presión sobre la rentabilidad.
Niveles de alquiler en 2025
Se prevé que el alquiler medio en París en septiembre de 2025 ronde los 32 €/m².²⁷ Sin embargo, esta cifra oculta variaciones significativas. Los distritos céntricos y prestigiosos presentan los alquileres más altos: el distrito 6 alcanza el máximo con 38,0 €/m², seguido del distrito 7 con 37,0 €/m². En contraste, los suburbios del este de París son más asequibles, con alquileres promedio de 28,4 €/m² en el distrito 19 y de 29,3 €/m² en el distrito 20.
Análisis de la rentabilidad del alquiler
Debido a los elevados precios de compra, París ofrece una rentabilidad bruta promedio relativamente moderada, de aproximadamente el 4 %. La rentabilidad neta, tras deducir comisiones, impuestos y otros gastos, suele situarse entre el 2 % y el 3 %. Esta menor rentabilidad, en comparación con otras grandes ciudades francesas, se compensa con la seguridad de la inversión y el potencial de revalorización a largo plazo.
Estrategias para inversiones en alquiler
Existen diversas estrategias para optimizar la rentabilidad en París:
Centrarse en unidades más pequeñas: los estudios y los apartamentos de un dormitorio suelen obtener las mejores rentabilidades brutas. Su precio de compra es menor y su alquiler por metro cuadrado es proporcionalmente mayor.
Grupos objetivo de alto potencial: Los distritos del este de París (19, 20, 18, 10 y 11) ofrecen el mejor equilibrio entre rentabilidad y potencial de revalorización. Sus precios de compra más bajos permiten obtener rentabilidades brutas superiores al 4 % y, en el mejor de los casos, incluso cercanas al 5 %, beneficiándose a la vez de la gentrificación de estos barrios.⁵⁸
Los apartamentos amueblados en alquiler son una buena opción: Los apartamentos amueblados tradicionales (contratos de un año o con opción a compra) ofrecen rentabilidades netas significativamente mayores que los apartamentos sin amueblar. Según un análisis de Lodgis, la rentabilidad neta de un apartamento típico amueblado de un dormitorio alcanza el 4,8 %, frente al 3,7 % de las propiedades sin amueblar.⁶² Esta diferencia se debe a los alquileres más elevados y, sobre todo, a una estructura fiscal mucho más ventajosa. La condición de propietario no profesional de vivienda amueblada (LMNP, por sus siglas en inglés) permite la depreciación del inmueble y del mobiliario, reduciendo así sustancialmente o incluso eliminando por completo el impuesto sobre los ingresos por alquiler.
Tercera parte: Perspectiva comparativa: París frente a las capitales europeas
Para los inversores internacionales, la posición de París frente a otras metrópolis europeas es un factor crucial en su toma de decisiones. Un análisis de los índices globales y los mercados locales en 2025 revela que París ofrece un perfil de inversión particularmente equilibrado, que combina una recuperación consolidada con un riesgo manejable.
A. Comparación de los niveles de precios y la dinámica del mercado
París vs. Londres: La recuperación tras la corrección
Londres y París, a menudo comparadas, han experimentado trayectorias diferentes. El mercado londinense sufrió una corrección más temprana y pronunciada. En marzo de 2025, los datos oficiales de Londres mostraban un crecimiento anual de precios de tan solo el +0,8 %, con un descenso mensual del -0,3 %, un signo de inestabilidad persistente.⁶⁴ El "Índice Global de Burbuja Inmobiliaria 2025" de UBS clasifica a ambas capitales con un "bajo riesgo de burbuja". El informe destaca, sin embargo, que los precios reales en París han caído más de un 20 % desde su máximo, una corrección más pronunciada que en Londres.⁶⁵ Esta mayor corrección otorga a París un potencial de recuperación significativamente mayor para 2025, un hallazgo que las cifras del tercer trimestre parecen confirmar.
París vs. Mercados Suizos (Ginebra/Zúrich): La Cuestión de Accesibilidad
Los mercados suizos de Ginebra y Zúrich siguen siendo únicos, caracterizados por una escasez estructural de vivienda y precios extremadamente altos. Se espera que la tendencia alcista continúe hasta 2025.⁶⁷ El índice UBS es claro: Zúrich se clasifica como de “alto riesgo de burbuja” y Ginebra como de “alto riesgo”, un marcado contraste con el “bajo riesgo” de París.⁶⁵ Por lo tanto, para los inversores, París ofrece un punto de entrada mucho más fácil con un perfil de riesgo mucho más moderado.
París vs. Bruselas: Estabilidad vs. Dinámica
El mercado de Bruselas se caracteriza por su estabilidad. En el primer semestre de 2025, Bruselas experimentó un crecimiento moderado de los precios (+3,4 % para casas y +1,4 % para apartamentos).⁶⁹ La actividad allí es menos volátil y menos internacionalizada que en París. Mientras que las cifras de ventas en Francia se dispararon en el primer trimestre de 2025, en Bruselas se mantuvieron estables, lo que indica una dinámica de mercado menos pronunciada.⁷⁰
B. Análisis de las tendencias en los mercados del sur y del este
Madrid: Crecimiento acelerado
El mercado inmobiliario de Madrid está en pleno auge. La agencia de calificación Tinsa informa de un espectacular crecimiento anual de los precios del +19,4 % en el tercer trimestre de 2025.⁷¹ El índice de UBS confirma esta dinámica, señalando que Madrid experimentó el mayor aumento del riesgo de burbuja y el mayor crecimiento real de los precios (+14 %) de todas las ciudades analizadas.⁶⁵ Madrid se encuentra en una fase de fuerte y dinámica recuperación, mientras que París está en una fase de recuperación dinámica tras completar una corrección.
Milán: Crecimiento sólido y constante
El mercado inmobiliario de Milán experimenta un crecimiento robusto, aunque controlado. En septiembre de 2025, los precios de venta aumentaron un 2,28 % interanual, alcanzando un precio medio de 5.564 €/m².⁷² El mercado es estable, respaldado por una fuerte demanda y una oferta limitada, especialmente en el centro de la ciudad.⁷³
Berlín: Un mercado fragmentado
El mercado inmobiliario de Berlín se caracteriza por una marcada división. El mercado de la vivienda existente se está recuperando, con un aumento de precios del 3,2 % en el primer semestre de 2025, hasta un precio medio de 5.140 €/m². Sin embargo, el mercado de obra nueva se encuentra prácticamente estancado. La mayor presión recae sobre el mercado de alquileres, donde los alquileres para nuevos contratos aumentaron un 11 % adicional en el tercer trimestre de 2025 en comparación con el año anterior.<sup>74</sup>
Posición en el mercado inmobiliario de lujo global
El análisis de estas comparaciones posiciona a París de forma única en 2025. La capital francesa se presenta como un mercado privilegiado en una fase de recuperación sana y controlada. A diferencia de los mercados anglosajones, que experimentaron una corrección y ahora luchan por recuperarse, o de los pujantes mercados del sur de Europa con un mayor riesgo de sobrecalentamiento, París ofrece un atractivo equilibrio. La ciudad combina la seguridad de un refugio seguro líder con un gran potencial de crecimiento tras una corrección significativa ya concluida. El riesgo de burbuja se considera bajo, y el crecimiento de los precios, si bien moderado, es positivo y se basa en sólidos fundamentos. Esto convierte a París en una opción de inversión equilibrada para una cartera internacional.
Parte IV: Perspectivas para 2026 y recomendaciones estratégicas
Esta sección final resume las previsiones a medio plazo para los mercados francés y parisino y ofrece recomendaciones específicas para los inversores internacionales que deseen posicionarse en este contexto de recuperación.
A. Previsiones de mercado para finales de 2025 y 2026
Consenso para finales de 2025
Se prevé que el impulso positivo observado en el tercer trimestre se mantenga durante el resto del año. Los analistas pronostican un volumen anual de transacciones de entre 925 000 y 940 000 para Francia y un aumento de precios a nivel nacional de entre el 1 % y el 2 % para el conjunto del año.<sup>1</sup> Se espera un rendimiento superior a la media en París. Las previsiones de los notarios, basadas en los contratos de compraventa de proyectos de obra nueva, ya proyectaban un aumento anual de precios del 1,8 % en octubre, una tendencia que podría acelerarse aún más a finales de año.
Perspectivas para 2026
La mayoría de los analistas prevén una mayor recuperación en 2026, siempre que el entorno económico y financiero se mantenga estable.
Volumen y precios: El grupo SeLoger-MeilleursAgents prevé un mercado nacional de aproximadamente 960 000 transacciones, con un crecimiento de precios de entre el 2 % y el 3 %.³
Supuestos: Este escenario presupone tipos de interés hipotecarios estables entre el 3,25 % y el 3,5 % y la ausencia de grandes perturbaciones económicas.³
Contexto económico: Las previsiones macroeconómicas respaldan esta evaluación. Se espera que el crecimiento del PIB francés se sitúe en torno al 1,2 % y que la inflación se mantenga bajo control. Esto debería seguir favoreciendo el poder adquisitivo y la confianza de los hogares.⁹
B. Oportunidades de inversión estratégica en París
El complejo mercado parisino en 2025-2026 ofrece diversas oportunidades de inversión adaptadas a diferentes perfiles de riesgo y objetivos de gestión patrimonial.
Estrategia 1: Mejora del marco regulatorio (Certificado de Eficiencia Energética - CEE)
Esta estrategia a corto y medio plazo aprovecha la reforma del CEE de 2026. El enfoque se centra en la adquisición selectiva de apartamentos pequeños y medianos (estudios y apartamentos de una habitación) con calefacción eléctrica y actualmente clasificados como E o F. Adquirir estas propiedades a un precio reducido antes de la reforma ofrece un importante potencial de revalorización automática, ya que su revalorización automática en 2026 eliminará el control de alquileres y el descuento asociado a los apartamentos sin clasificación, sin necesidad de costosas reformas.
Estrategia 2: Aprovechar el repunte
Esta estrategia busca capitalizar la revalorización en las zonas más dinámicas. Implica inversiones en los distritos del este y periféricos (en particular, los distritos 10, 11, 18, 19 y 20), que muestran los signos más claros de recuperación tras la peor parte de la crisis. Estas zonas ofrecen la mejor combinación de rentabilidad por alquiler y potencial de revalorización a medio plazo, impulsada por la fuerte demanda de jóvenes profesionales y familias.
Estrategia 3: Preservación del Capital
Para los inversores que priorizan la seguridad y la preservación del capital a largo plazo, adquirir propiedades de alta calidad en los distritos céntricos y prestigiosos (4.º, 6.º y 7.º) sigue siendo una estrategia insuperable. Si bien la rentabilidad del alquiler y el potencial de apreciación a corto plazo pueden ser menores, la escasez y el prestigio de estas ubicaciones garantizan la preservación del valor de la propiedad a pesar de las fluctuaciones económicas.
C. Guía Práctica para Inversores Extranjeros en Francia
Invertir en el mercado inmobiliario francés como no residente requiere un conocimiento profundo de las particularidades locales en materia de financiación, impuestos y procedimientos legales.
Financiación
Los bancos franceses conceden préstamos hipotecarios a no residentes, pero las condiciones suelen ser más estrictas que para los residentes.
Pago inicial: Casi siempre se requiere un pago inicial considerable. Normalmente oscila entre el 20 % y el 30 % del precio de compra, frente al 10 % para los residentes. Este pago inicial cubre los gastos notariales y de garantía, y sirve como garantía adicional para el banco.
Tipos de interés: Los tipos de interés para no residentes pueden ser ligeramente superiores (entre el 0,1 % y el 0,3 %) a los de los residentes debido al mayor riesgo.
Asistencia: Dada la complejidad del proceso de solicitud (justificante de ingresos en el extranjero, traducciones, etc.), se recomienda encarecidamente contratar los servicios de un asesor hipotecario especializado en financiación para no residentes para maximizar las posibilidades de éxito y obtener las mejores condiciones.
Impuestos
Los inversores no residentes están sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles francés sobre los inmuebles que posean en Francia.
Impuestos locales: El propietario está obligado a pagar el impuesto sobre bienes inmuebles anualmente. Las segundas residencias están sujetas al impuesto de residencia.⁵
Rentas por alquiler: Las rentas por alquiler tributan en Francia. El régimen fiscal para viviendas amuebladas (LMNP) suele ser el más ventajoso, ya que permite la depreciación del inmueble y el mobiliario, reduciendo así la base imponible.⁸²
Ganancias patrimoniales inmobiliarias: En caso de reventa, la ganancia patrimonial tributa en Francia al 19%, más las cotizaciones a la seguridad social. Se aplica un sistema progresivo de deducciones fiscales, basado en el tiempo de propiedad, que conduce a la exención total del impuesto sobre la renta tras 22 años y de las cotizaciones a la seguridad social tras 30 años.⁸⁰
Impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (IFI): Este impuesto se aplica cuando el valor neto de los bienes inmuebles en Francia propiedad de no residentes supera los 1,3 millones de euros.⁵
Procedimiento legal
La adquisición de bienes inmuebles en Francia es una transacción muy segura, supervisada íntegramente por un notario. Este funcionario, en representación del Estado, está obligado a actuar con imparcialidad y garantiza la validez legal de la transacción desde la redacción del contrato preliminar hasta la firma de la escritura pública. El notario realiza todas las comprobaciones legales necesarias (normativa urbanística, servidumbres, historial del inmueble) y garantiza la protección jurídica del comprador.
Obras y fuentes citadas:
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