Rapport sur les prix de l'immobilier parisien dans son contexte national et européen
Introduction
Cet article comprend également : des podcasts audio, des cartes interactives des prix mises à jour par arrondissement et quartier, des infographies et une sélection de vidéos.
L’année 2025 marque une transition décisive pour le marché immobilier résidentiel français, après une période de correction et d’attentisme observée en 2023 et 2024. On assiste alors à une reprise progressive au premier semestre, confirmée et qui s’accélère sensiblement au troisième trimestre. Cette reprise, loin d’être uniforme sur l’ensemble du territoire, est incontestablement menée par le marché parisien, qui fait preuve d’une résilience et d’un dynamisme supérieurs à la moyenne nationale.
Après une correction notable des prix depuis son pic de 2020, la capitale a atteint un point d'inflexion clair début 2025. La convergence de plusieurs facteurs clés a rétabli la fluidité et la confiance. D'une part, la stabilisation puis la légère baisse des taux d'intérêt hypothécaires ont joué le rôle de catalyseur principal, restaurant significativement la capacité d'emprunt des acheteurs¹. D'autre part, un changement de mentalité s'est opéré sur le marché : les acheteurs, ayant intégré les nouveaux niveaux de taux comme une « nouvelle norme », ont relancé leurs projets précédemment mis en suspens, tandis que les vendeurs, ayant revu leurs attentes en matière de prix à la baisse, ont contribué à débloquer les transactions.
Dans ce contexte, les principaux indicateurs du marché parisien ont affiché une nette amélioration. Les délais de vente se sont considérablement raccourcis, plaçant la capitale parmi les marchés les plus dynamiques de France, et les marges de négociation, qui avaient atteint des sommets en 2023, se sont sensiblement resserrées, signe d'un rééquilibrage des pouvoirs entre acheteurs et vendeurs.⁴
Enfin, le cadre réglementaire, et notamment le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), s'est imposé comme un arbitre majeur de la valeur. Il a non seulement créé un marché à deux vitesses entre biens performants et « pièges énergétiques », mais a également généré de nouvelles opportunités d'investissement ciblées, en particulier avec la réforme imminente de sa méthode de calcul prévue pour 2026.⁵
Ce rapport vise à fournir une analyse exhaustive et étayée par des données de cette dynamique complexe. Centré à 70 % sur le marché parisien, il s'attache à décrypter les tendances, à identifier les opportunités et les risques, et à offrir des perspectives stratégiques à l'investisseur averti envisageant de se positionner sur le marché de la capitale en 2025 et au-delà.
Contexte national – Les fondements du redressement
Pour bien comprendre la performance spécifique du marché parisien, il est indispensable d'établir le cadre macroéconomique, financier et réglementaire plus large qui a façonné la reprise de l'immobilier français en 2025. Cette section analyse les tendances nationales qui ont permis au marché de sortir de sa phase de correction.
A. L'environnement macroéconomique et financier français en 2025
L'année 2025 a bénéficié d'un contexte économique que l'on pourrait qualifier de « juste milieu » : ni trop chaud pour maintenir des taux d'intérêt élevés, ni trop froid pour paralyser la confiance et l'emploi. Cet équilibre modéré a créé les conditions idéales pour une reprise fondée sur des fondamentaux solides plutôt que sur la spéculation.
Croissance économique modérée mais résiliente
L'économie française a réussi à éviter la récession redoutée fin 2024. Le produit intérieur brut (PIB) a enregistré une croissance modeste mais positive de +0,1 % au premier trimestre 2025, suivie d'une accélération à +0,3 % au deuxième trimestre.⁵ Les prévisions pour l'ensemble de l'année convergent vers une croissance comprise entre +0,6 % (OFCE) et +0,9 % (Banque de France), avant une légère consolidation attendue en 2026 autour de +0,9 % à +1,3 %.⁵ Bien que peu spectaculaire, cette croissance a suffi à maintenir la stabilité du marché du travail, le taux de chômage se maintenant autour de 7,5 % au deuxième trimestre 2025, un facteur crucial pour la confiance des ménages emprunteurs.⁸
Maîtrise de l'inflation et politique monétaire
Le facteur le plus déterminant a été la maîtrise de l'inflation. Après les pics des années précédentes, l'indice des prix à la consommation (IPC) a sensiblement ralenti pour atteindre un taux annuel de +1,2 % en septembre 2025.⁸ Cette désinflation a eu un double effet bénéfique. Premièrement, elle a progressivement rétabli le pouvoir d'achat réel des ménages. Deuxièmement, et surtout, elle a donné à la Banque centrale européenne (BCE) la marge de manœuvre nécessaire pour assouplir sa politique monétaire, ce qui a entraîné une baisse des taux d'intérêt directeurs, répercutée sur les conditions d'octroi de prêts hypothécaires.
Le catalyseur des taux d'intérêt
La baisse des taux hypothécaires a été le principal moteur de la reprise. Après avoir culminé à plus de 4,2 % fin 2023, les taux moyens pour un prêt à 20 ans sont revenus à une fourchette de 3,1 % à 3,3 % mi-2025, avant de se stabiliser.¹ Cet assouplissement significatif, même si les taux restent loin de leurs plus bas historiques, a directement amélioré la capacité d'emprunt des ménages. Selon la FNAIM, le pouvoir d'achat immobilier a rebondi de 3 % en 2025, après des années de contraction.<sup>1</sup> D'autres analyses estiment cette progression à 8 %.<sup>13</sup>
Reprise de l'offre de prêts
Conséquence directe de l'amélioration des conditions de financement, l'offre de nouveaux prêts immobiliers, divisée par trois en deux ans, a affiché des signes nets de reprise dès le début de 2025. En février 2025, l'offre mensuelle de nouveaux prêts a atteint 10,7 milliards d'euros, contre 9,9 milliards d'euros en janvier, confirmant le retour des acquéreurs finançant leurs projets par le crédit.
B. Dynamique nationale des transactions et des prix : une reprise à plusieurs vitesses
La reprise du marché s'est manifestée selon une séquence classique : les volumes de transactions ont rebondi avant les prix. Ce décalage temporel illustre le retour à un marché plus sain, où une demande solvable rencontre une offre à des prix corrigés.
Volumes de transactions en nette remontée
Après un point bas historique en 2024, le volume des transactions de logements existants a fortement rebondi. Les données de Notaires de France indiquent un total de 892 000 transactions sur une base annuelle glissante à fin avril 2025, marquant la première variation annuelle positive (+2,5 %) depuis juin 2022.¹ Les prévisions des principaux observateurs pour l’ensemble de l’année 2025 convergent vers un solide atterrissage, oscillant entre 900 000 (Ulys Immo) et 940 000 (FNAIM) transactions, soit une augmentation de plus de 10 % par rapport à 2024.¹⁶ Ce rebond des volumes a été le premier signe tangible du retour des acheteurs sur le marché, rassurés par des conditions de financement favorables et des prix plus accessibles.
Stabilisation puis hausse modérée des prix
L’évolution des prix a suivi celle des volumes, avec un certain décalage.
Début 2025 : Les baromètres mensuels de MeilleursAgents décrivaient un marché national « calme dans l’attente du printemps », puis « se réveillant progressivement », avec des prix globalement stables au premier trimestre.⁵
Mi-2025 : La tendance s’est confirmée et a commencé à s’inverser. Le baromètre LPI-iad d’août 2025 a fortement illustré ce changement, faisant état d’une hausse des prix de +2,5 % sur les trois mois allant de mai à juillet. Sur une base annuelle, les prix ont progressé de +1,4 %, un renversement spectaculaire par rapport au recul de -3,7 % observé à la même période en 2024.¹⁷
Fin 2025 : Les prévisions pour l’ensemble de l’année anticipent une légère hausse des prix à l’échelle nationale, de l’ordre de +1 % à +2 %, confirmant ainsi la fin de la phase de correction.¹
Rétablissement de la fluidité du marché
Le rééquilibrage du marché se manifeste également par l'évolution des délais de vente et des marges de négociation. Après une période où les acheteurs étaient nettement en position de force, le rapport de force s'est normalisé.
Délais de vente : Les délais de vente moyens au niveau national ont commencé à se raccourcir, passant de plus de 140 jours au plus fort de la crise à 116 jours au troisième trimestre 2025, selon l'Observatoire Interkab.<sup>19</sup>
Marges de négociation : Les marges de négociation se sont resserrées. Le réseau Laforêt constate une marge moyenne de 4,51 % au T3 2025, un niveau considéré comme plus sain et symptomatique d'un marché équilibré.<sup>4</sup> Une analyse contradictoire du baromètre LPI-iad note une hausse paradoxale des marges (atteignant 9,3 % en juillet).<sup>17</sup> Cette divergence peut s'expliquer par des vendeurs, encouragés par la reprise, qui fixent des prix de départ plus ambitieux, creusant ainsi l'écart avec le prix de transaction final, même si le marché est globalement plus tendu.
C. Le cadre réglementaire : Le DPE, arbitre de la valeur et catalyseur d’opportunités
Au-delà des facteurs économiques, le cadre réglementaire, et en particulier le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), a joué un rôle structurant sur le marché en 2025, agissant à la fois comme un facteur de segmentation et comme une source d’opportunités d’investissement sans précédent.
L’impact structurant du DPE en 2025
Le DPE est devenu un critère de décision essentiel pour 76 % des acheteurs.⁵ L’interdiction progressive de louer des « logements énergivores » (biens classés G depuis janvier 2025, puis F en 2028) a consolidé un marché à deux vitesses. Les biens immobiliers bien classés (A à C) bénéficient d'une « prime verte », se vendant plus rapidement et plus cher, tandis que les biens énergivores (F et G) subissent une importante « décote pour les biens à faible consommation énergétique ».⁵ À Paris, cette tendance est particulièrement visible : une étude des Notaires du Grand Paris a révélé une surreprésentation notable des ventes de logements énergivores (32,4 % des transactions en 2024), suggérant que de nombreux propriétaires, confrontés à des coûts de rénovation élevés dans des immeubles anciens complexes, privilégient la vente à la rénovation.⁷
La réforme du DPE en 2026 : un changement de paradigme pour le chauffage électrique
Une importante modification réglementaire, dont les effets sont déjà anticipés, est prévue pour le 1er janvier 2026. Un arrêté ministériel abaissera le coefficient de conversion d'énergie primaire de l'électricité de 2,3 à 1,9.²⁰ Cette mesure technique, visant à mieux refléter le mix énergétique de plus en plus décarboné de la France, aura des conséquences majeures.
Impact quantitatif : Cette réforme permettra de reclasser favorablement un très grand nombre de logements chauffés à l’électricité. Selon les analyses, près de 7 millions de résidences principales gagneront au moins une classe énergétique.²³ Environ 47 % à 50 % des logements chauffés à l’électricité verront leur performance énergétique s’améliorer.²³
Conséquences pour les logements les plus énergivores : L’effet le plus spectaculaire concernera les logements les plus mal classés. Environ 850 000 logements devraient sortir de la catégorie « logements à risque » (classes F et G) pour être reclassés en classe E ou supérieure, sans travaux de rénovation.²⁰ Cela signifie que des centaines de milliers de logements, actuellement interdits à la location ou menacés d’interdiction à court terme, pourront de nouveau être loués. Les petits logements, souvent chauffés à l’électricité, et les logements les plus énergivores sont les principaux bénéficiaires de cette réforme.²⁵
Cette réforme crée une opportunité d’investissement temporaire. Les investisseurs avisés peuvent actuellement acquérir des appartements chauffés électriquement et mal classés (E, F) à un prix réduit, reflétant les contraintes locatives et les coûts de rénovation estimés. Après le 1er janvier 2026, ces mêmes biens seront automatiquement reclassés dans une catégorie supérieure, supprimant ainsi la décote liée à la mauvaise performance locative et générant une plus-value latente purement réglementaire, sans aucun frais de rénovation. Cette stratégie de « valorisation réglementaire » est particulièrement pertinente sur le marché parisien, où le parc de petits logements chauffés électriquement est important.
Analyse approfondie du marché résidentiel parisien
Le marché immobilier parisien, de par sa nature et son rayonnement international, a non seulement participé à la reprise nationale de 2025, mais en a été le principal moteur. Cette section, qui constitue le cœur de ce rapport, propose une analyse approfondie de cette dynamique, depuis les indicateurs globaux de la capitale jusqu'à une micro-analyse de ses vingt arrondissements.
A. Indicateurs clés et confirmation de la reprise parisienne (T1-T3 2025)
Les données du marché parisien pour les trois premiers trimestres de 2025 démontrent sans équivoque que la capitale a non seulement atteint son point bas, mais est entrée dans une phase de reprise plus précoce et plus vigoureuse que dans le reste du pays.
Prix au m² : Un plancher atteint et dépassé
La correction des prix, amorcée après le pic de 2020, a trouvé son point bas dès le début de 2025.
Les données des Notaires du Grand Paris indiquent un prix moyen de 9 480 €/m² en janvier 2025, soit une baisse annuelle de 1,9 %.⁷ Ulys Immo, citant les mêmes sources, situe le prix moyen du premier trimestre à 9 521 €/m².¹⁶
Au printemps, la tendance s'est inversée. Les projections issues des contrats de prévente des Notaires anticipaient un prix de 9 630 €/m² pour mai.⁷ Le bilan du deuxième trimestre a confirmé cette stabilisation, avec un prix de 9 490 €/m² (+0,2 % sur un an), et les projections pour octobre 2025 tablent sur un prix de 9 650 €/m², soit une hausse annuelle de 1,8 %.²⁶
Les indicateurs des plateformes en ligne confirment cette tendance haussière. MeilleursAgents, qui suit les prix mensuellement, a enregistré une progression continue, passant d'une moyenne de 9 468 €/m² en mai à 9 751 €/m² au 1er septembre 2025.²⁷
Le réseau Century 21 a connu un rebond encore plus spectaculaire au troisième trimestre, avec un prix moyen au mètre carré de 9 646 €, soit une progression de 6,5 % sur un an, effaçant une grande partie du recul précédent.⁶
Volumes de ventes : un rebond spectaculaire après un creux historique
Après une année 2024 marquée par un nombre de transactions historiquement bas (environ 25 000 ventes)⁵, le rebond de l'activité a été particulièrement marqué à Paris.
Dès la période de décembre 2024 à février 2025, les notaires ont constaté une hausse de 5 % du volume des ventes dans la capitale par rapport à l'année précédente.⁵
Cette tendance s'est accélérée au premier trimestre, avec une augmentation de 12 % des ventes par rapport au T1 2024, selon Ulys Immo.¹⁶
Le troisième trimestre a confirmé cette dynamique, le réseau Century 21 enregistrant une progression de 9,6 % des transactions sur un an.⁶
Fluidité du marché : Signes indéniables de resserrement
La reprise de la demande a entraîné une nette amélioration de la fluidité du marché, un indicateur clé de la santé du secteur.
Délais de vente : Les délais de transaction se sont considérablement raccourcis. En avril 2025, MeilleursAgents constatait un délai de vente moyen de 68 jours à Paris, faisant de la ville la plus rapide parmi les 11 métropoles françaises.⁵ Le réseau Laforêt confirme cette tendance au troisième trimestre, avec un délai moyen de 76 jours, nettement inférieur à la moyenne nationale.⁴
Marges de négociation : Le pouvoir de négociation des acheteurs s’est érodé. Les marges moyennes, qui atteignaient -3,8 % en août 2023, se sont resserrées à -3,1 % dès janvier 2025.⁵ Au troisième trimestre, Laforêt a mesuré une marge de 4,51 % pour Paris, un chiffre qui, bien que toujours présent, témoigne d’un marché beaucoup plus équilibré où les biens de qualité, bien situés, se vendent rapidement et avec peu de décote.⁴
Le rôle moteur de Paris dans la reprise nationale est manifeste. Alors que les indicateurs nationaux du début de 2025 affichaient une reprise timide, les indicateurs parisiens laissaient déjà entrevoir une dynamique positive. Cette avance s'explique par les fondamentaux uniques de la capitale : une offre structurellement insuffisante face à une demande nationale et internationale immense, et son statut de valeur refuge, qui la rend plus résiliente et lui permet de rebondir plus rapidement. La correction des prix y ayant été plus marquée qu'ailleurs entre 2020 et 2024, elle a créé un point d'entrée plus attractif, pleinement exploité par les acheteurs dès l'amélioration des conditions de financement.
Analyser un prix moyen parisien masque une réalité complexe : Paris n'est pas un marché unique, mais une mosaïque de vingt marchés distincts, chacun avec sa propre sociologie, son parc immobilier et sa dynamique des prix. Cette section propose une analyse détaillée basée sur les données les plus récentes de l'automne 2025, issues principalement des estimations de MeilleursAgents, Seloger, PAP et des données notariales.
1. Le cœur du prestige : stabilité et refuge sûr (1er, 4e, 6e, 7e, 8e)
Ces arrondissements centraux, historiquement les plus chers, ont fait preuve d'une résilience exceptionnelle durant la phase de correction. En 2025, ils confirment leur statut de valeurs refuges, attirant une clientèle aisée, majoritairement internationale, moins dépendante des conditions de crédit et privilégiant la préservation de son patrimoine à long terme. La rareté des biens d'exception y exerce une pression constante sur les prix.
Le 6e arrondissement (Saint-Germain-des-Prés, Odéon) demeure le plus cher de la capitale. Les données de l'automne 2025 indiquent un prix moyen de 14 082 €/m² selon MeilleursAgents.<sup>33</sup> D'autres sources estiment le prix médian à 15 315 €/m², soit une augmentation annuelle de 5,6 %, témoignant d'une demande soutenue pour ce quartier emblématique. Le loyer y est, sans surprise, le plus élevé, à 38,0 €/m².
Le 7e arrondissement (Tour Eiffel, Invalides) est le symbole du prestige et de l'immobilier de prestige. Le prix moyen atteint ici 15 202 €/m².Certaines analyses font même état d'une forte hausse annuelle de +10 %, pour un prix médian de 14 800 €/m², portée par les transactions portant sur des biens d'exception.
Le 4<sup>e</sup> arrondissement (Marais, Île Saint-Louis) continue d'attirer une clientèle internationale, notamment américaine.<sup>5</sup> Son charme historique et sa situation centrale justifient un prix moyen de 12 519 €/m².
Les 1<sup>er</sup> (Louvre, Vendôme) et 8<sup>e</sup> (Champs-Élysées) complètent ce quintette de luxe. Avec des prix moyens respectifs de 11 836 €/m² et 11 407 €/m², ils représentent des adresses de prestige international.<sup>28</sup> Le 8<sup>e</sup> arrondissement a connu une correction plus marquée sur le segment du luxe (-9 % selon une source), mais son attrait, notamment dans le Triangle d'or, demeure intact.
2. L'Ouest résidentiel et familial (16e, 17e)
Traditionnellement prisés des familles françaises aisées et des expatriés, les 16e et 17e arrondissements offrent de vastes appartements haussmanniens, des espaces verts et la proximité d'établissements scolaires internationaux de renom. Le marché y est caractérisé par une grande stabilité et une demande constante pour des biens familiaux de qualité, notamment ceux disposant d'espaces extérieurs.
Le 16e arrondissement (Passy, Auteuil, Victor Hugo) affiche un prix moyen de 11 040 €/m². Il se distingue par une prime élevée pour les maisons et les hôtels particuliers, où le prix au mètre carré est près de 22 % supérieur à celui des appartements.⁵⁷ La demande pour les biens avec jardin ou grande terrasse a été particulièrement forte depuis la pandémie.⁵
Le 17e arrondissement (Monceau, Batignolles, Ternes) présente un marché plus hétérogène. Il s'étend du très chic quartier de Plaine Monceau, avec des prix proches de ceux du 8e, aux quartiers plus dynamiques et pittoresques de Batignolles et d'Épinettes. Le prix moyen global est de 10 419 €/m².
3. Le centre dynamique et la rive gauche (2e, 3e, 5e, 9e)
Ces arrondissements centraux offrent un mélange unique de charme historique, de vie culturelle et de dynamisme commercial. Ils attirent une clientèle composée de cadres supérieurs, de jeunes professionnels aisés et d'investisseurs internationaux en quête d'un pied-à-terre. La reprise est très nette en 2025, avec un raffermissement des prix après une légère baisse.
Les 3e (Haut-Marais) et 5e (Quartier latin) arrondissements sont des valeurs sûres, alliant prestige et art de vivre. Leurs prix moyens respectifs sont de 12 015 €/m² et 12 058 €/m².
Les 2e (Bourse, Sentier) et 9e (Opéra, Pigalle Sud) sont des quartiers d'affaires et de loisirs très animés. Leurs prix moyens sont respectivement de 11 017 €/m² et 10 832 €/m².29 Selon les notaires, le 9e arrondissement a rejoint le « club » des arrondissements avec un prix moyen supérieur à 10 000 €/m² au deuxième trimestre 2025, signe de son fort attrait.
4. L'Est et la périphérie : pôles de croissance et d'opportunités (10e, 11e, 12e, 13e, 14e, 15e, 18e, 19e, 20e)
Ce vaste ensemble d'arrondissements constitue le véritable cœur de la dynamique du marché parisien en 2025. C'est dans ces zones que la correction des prix a été la plus marquée entre 2022 et 2024, et c'est par conséquent là que le potentiel de rebond est le plus fort. Elles attirent une population plus jeune, des primo-accédants, des familles et des investisseurs en quête de rendements locatifs attractifs. La demande y est très forte, alimentant une reprise rapide des prix et une grande fluidité des transactions.
Les 10e et 11e arrondissements, épicentres de la gentrification et de la vie parisienne branchée, affichent des prix moyens respectifs de 9 157 €/m² et 9 924 €/m².<sup>36</sup> Ils offrent un excellent potentiel d'appréciation du capital et de bons rendements locatifs, attirant une clientèle d'investisseurs et de jeunes cadres.<sup>58</sup>
Le 18<sup>e</sup> arrondissement (Montmartre, Lamarck, Jules Joffrin) est un marché d'une grande hétérogénéité. La butte Montmartre demeure un quartier de prestige très prisé, où les prix des biens d'exception ont même bondi de 35 %.⁵⁶ À l'inverse, des quartiers comme La Chapelle ou la Goutte d'Or restent beaucoup plus abordables. Le prix moyen global de l'arrondissement, à 9 146 €/m², masque ces fortes disparités, mais témoigne d'une dynamique globalement positive, avec une augmentation annuelle de 4 % selon certaines sources.¹⁶
Les 14e et 15e arrondissements sont de grands quartiers résidentiels à vocation familiale, offrant un bon compromis entre qualité de vie, services et prix. Leurs prix moyens sont respectivement de 9 344 €/m² et 9 652 €/m².⁴⁰
Les 12e et 13e arrondissements proposent des alternatives intéressantes à des prix plus modérés, à 9 106 €/m² et 8 722 €/m² respectivement.³⁸ Le 13e bénéficie particulièrement du dynamisme lié aux projets du Grand Paris Express.
Les 19e et 20e arrondissements demeurent les plus abordables de la capitale, avec des prix moyens respectifs de 8 006 €/m² et 8 218 €/m².⁴⁴ C’est dans ces zones que le potentiel de rendement locatif brut est le plus élevé, pouvant dépasser 4,5 % et approcher les 5 %, ce qui en fait des cibles de choix pour les investisseurs locatifs.⁵⁹
C. Le segment du luxe et du très grand luxe : un marché découplé
Le marché immobilier parisien du luxe (plus de 3 millions de dollars) a démontré en 2025 qu’il fonctionne selon sa propre logique, largement découplé des fluctuations du marché standard et moins sensible aux variations des taux d’intérêt.
Une reprise vigoureuse et précoce
Alors que le marché immobilier général commençait à peine à se stabiliser, le segment du luxe affichait déjà des signes de reprise vigoureuse au premier trimestre 2025. Le réseau Barnes annonçait alors un prix moyen de 14 450 €/m² pour ses transactions parisiennes, en hausse de 2 % sur un an. Ce dynamisme était principalement dû au fort retour des acheteurs internationaux, notamment américains, qui perçoivent Paris comme une valeur refuge dans un contexte d'incertitudes géopolitiques mondiales.⁶⁰
Des dynamiques de prix contrastées
L'analyse par arrondissement révèle des tendances divergentes. Les valeurs sûres du luxe, comme le 7e (prix moyen de 20 221 €/m²) et le 6e (18 698 €/m²), ont maintenu leurs prix à des niveaux très élevés. Le 4e arrondissement a quant à lui enregistré une hausse de 19 % sur un an dans ce segment. À l'inverse, des arrondissements comme le 8e (-9 %) ou le 9e (-14 %) ont connu une correction, même sur le segment haut de gamme.⁵⁶ La surprise est venue du 18e arrondissement, où l'attrait des biens d'exception autour de Montmartre (maisons avec jardin, appartements avec vue) a fait flamber les prix de 35 %.⁵⁶
L'essor du segment « ultra-luxe »
Le marché des biens dits « ultra-luxe » (d'une valeur supérieure à 5 millions d'euros) a connu un rebond spectaculaire, avec une hausse des prix estimée à 24 %.⁵⁶ Des transactions record, telles que la vente d'un hôtel particulier dans le 7e arrondissement pour 100 millions d'euros (près de 40 000 €/m²), témoignent de l'appétit constant des particuliers fortunés pour les biens parisiens d'exception, uniques et irremplaçables.⁵⁶
Le retour des biens à rénover
Un exemple notable La tendance de 2025 est le regain d'intérêt pour les biens de caractère nécessitant des travaux de rénovation. Alors que la période précédente privilégiait les propriétés « clés en main », une partie de la clientèle aisée se tourne désormais vers les appartements ou les hôtels particuliers à fort potentiel, y voyant un levier de valorisation et l'opportunité de créer un espace sur mesure. Ce phénomène est particulièrement visible dans les arrondissements historiques.
D. Le marché locatif parisien : analyse des rendements et stratégies d’investissement
Le marché locatif parisien reste extrêmement tendu, la demande dépassant largement l’offre. Cette situation garantit un taux de vacance locative quasi nul pour les biens de qualité, mais les prix d’acquisition élevés pèsent sur la rentabilité.
Niveaux de loyer en 2025
Le loyer moyen à Paris est d’environ 32 €/m² en septembre 2025.²⁷ Toutefois, ce chiffre masque d’importantes disparités. Les arrondissements centraux et prestigieux affichent les loyers les plus élevés : le 6e culmine à 38,0 €/m², suivi du 7e à 37,0 €/m².<sup>33</sup> À l’inverse, les arrondissements périphériques de l’est parisien sont plus abordables, avec des loyers moyens de 28,4 €/m² dans le 19e et de 29,3 €/m² dans le 20e.<sup>44</sup>
Analyse du rendement locatif
En raison des prix d’acquisition très élevés, Paris offre un rendement locatif brut moyen relativement modeste, estimé à environ 4 %.<sup>58</sup> Le rendement net, après déduction des charges, taxes et autres frais, se situe généralement entre 2 % et 3 %.<sup>58</sup> Ce rendement plus faible, comparé à d’autres grandes villes françaises, est compensé par la sécurité de l’investissement et le potentiel d’appréciation du capital à long terme.
Stratégies d'investissement locatif
Pour optimiser la rentabilité à Paris, plusieurs stratégies se distinguent :
Privilégier les petits logements : Les studios et les appartements d'une chambre offrent systématiquement les meilleurs rendements bruts. Leur prix d'achat est plus accessible et leur loyer au mètre carré est proportionnellement plus élevé.
Cibler les arrondissements à fort potentiel : Les arrondissements de l'est de Paris (19e, 20e, 18e, 10e et 11e) présentent le meilleur compromis entre rendement et potentiel d'appréciation. Leurs prix d'achat plus bas permettent d'atteindre des rendements bruts supérieurs à 4 %, voire proches de 5 % pour les meilleures opportunités, tout en profitant de la dynamique de gentrification de ces quartiers.⁵⁸
Opter pour la location meublée : Les locations meublées traditionnelles (bail d'un an ou location avec option d'achat) offrent une rentabilité nette nettement supérieure aux locations non meublées. Selon une analyse de Lodgis, pour un appartement typique d'une chambre, la rentabilité nette atteint 4,8 % pour un logement meublé, contre 3,7 % pour un logement non meublé.62 Cette différence s'explique par des loyers plus élevés et, surtout, par un cadre fiscal beaucoup plus avantageux, car le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet l'amortissement du bien et du mobilier, réduisant ainsi considérablement, voire éliminant, l'impôt sur les revenus locatifs.
Troisième partie : Perspective comparative : Paris contre les capitales européennes
Pour un investisseur international, le positionnement de Paris par rapport aux autres grandes métropoles européennes est un facteur de décision crucial. Une analyse des indices mondiaux et des marchés locaux en 2025 révèle que Paris offre un profil d'investissement particulièrement équilibré, entre reprise confirmée et risque maîtrisé.
A. Comparaison des niveaux de prix et de la dynamique des marchés
Paris vs Londres : Le rebond post-correction
Souvent comparées, Londres et Paris ont suivi des trajectoires différentes. Le marché londonien a connu une correction plus précoce et plus marquée. En mars 2025, les données officielles affichaient une croissance annuelle des prix à Londres de seulement +0,8 %, avec même une baisse mensuelle de -0,3 %, signe d'une fragilité persistante.⁶⁴ L'« Indice mondial des bulles immobilières 2025 » d'UBS classe les deux capitales dans la catégorie « faible risque de bulle ». Toutefois, le rapport souligne que les prix réels à Paris ont chuté de plus de 20 % par rapport à leur pic, une correction plus marquée qu'à Londres.⁶⁵ Cette correction plus importante confère à Paris un potentiel de rebond mécaniquement plus élevé en 2025, ce que les chiffres du troisième trimestre semblent confirmer.
Paris vs. Marchés suisses (Genève/Zurich) : La question de l'accessibilité
Les marchés suisses de Genève et de Zurich demeurent à part, caractérisés par une pénurie structurelle de logements et des prix extrêmement élevés. En 2025, la tendance y reste haussière.⁶⁷ L'indice UBS est sans équivoque : Zurich est classée « risque de bulle élevé » et Genève « risque élevé », un contraste frappant avec le « faible risque » de Paris.⁶⁵ Pour un investisseur, Paris offre donc un point d'entrée nettement plus accessible, avec un profil de risque beaucoup plus modéré.
Paris vs. Bruxelles : Stabilité vs. Dynamisme
Le marché bruxellois se caractérise par sa stabilité. Au premier semestre 2025, Bruxelles a enregistré une croissance modérée des prix (+3,4 % pour les maisons, +1,4 % pour les appartements).⁶⁹ L'activité y est moins volatile et moins internationalisée qu'à Paris. Alors que les volumes de ventes explosaient en France au premier trimestre 2025, ils sont restés stables à Bruxelles, témoignant d'une dynamique de marché moins marquée.⁷⁰
B. Analyse des tendances sur les marchés du Sud et de l'Est
Madrid : Une expansion fulgurante
Le marché madrilène est en pleine expansion. La société d'évaluation Tinsa fait état d'une croissance annuelle spectaculaire des prix de +19,4 % au troisième trimestre 2025.⁷¹ L'indice UBS confirme cette effervescence, notant que Madrid a enregistré la plus forte hausse du risque de bulle et la plus forte croissance réelle des prix (+14 %) parmi toutes les villes étudiées.⁶⁵ Madrid est dans une phase de rattrapage et de forte dynamique, tandis que Paris est dans une phase de reprise vigoureuse après une correction achevée.
Milan : Une croissance solide et régulière
Le marché milanais affiche une croissance robuste mais maîtrisée. En septembre 2025, les prix de vente ont progressé de 2,28 % sur un an, pour atteindre une moyenne de 5 564 €/m².⁷² Le marché est stable, soutenu par une forte demande et une offre limitée, notamment dans le centre-ville.⁷³
Berlin : Un marché fragmenté
Le marché berlinois se caractérise par une forte dichotomie. Le segment de l’ancien se redresse, avec une hausse des prix de 3,2 % au premier semestre 2025, pour un prix moyen de 5 140 €/m². À l’inverse, le marché du neuf est quasiment à l’arrêt. La plus grande tension se situe sur le marché locatif, où les loyers des nouveaux baux ont bondi de 11 % supplémentaires en glissement annuel au troisième trimestre 2025.74
Position sur la scène mondiale de l'immobilier de prestige
La synthèse de ces comparaisons place Paris dans une position unique en 2025. La capitale française se présente comme un marché de premier ordre, en phase de reprise saine et maîtrisée. Contrairement aux marchés anglo-saxons, qui ont connu une correction plus tôt et peinent à retrouver leur dynamisme, ou aux marchés d'Europe du Sud, en pleine effervescence et présentant un risque accru de surchauffe, Paris offre un équilibre attractif. Elle allie la sécurité d'une valeur refuge de premier plan à un réel potentiel de croissance, après une correction significative désormais achevée. Son risque de bulle est jugé faible et sa croissance des prix, bien que modérée, est positive et repose sur des fondamentaux solides, ce qui en fait une proposition d'investissement équilibrée pour un portefeuille international.
Partie IV : Perspectives 2026 et recommandations stratégiques
Cette dernière partie synthétise les prévisions à moyen terme pour les marchés français et parisien et formule des recommandations concrètes à l'intention des investisseurs internationaux souhaitant se positionner dans ce contexte de reprise.
A. Prévisions de marché pour fin 2025 et année 2026
Consensus pour fin 2025
La dynamique positive observée au troisième trimestre devrait se poursuivre jusqu'à la fin de l'année. Le consensus des analystes table sur un volume annuel de transactions pour la France compris entre 925 000 et 940 000, et une hausse des prix nationale comprise entre +1 % et +2 % pour l'ensemble de l'année¹. À Paris, la performance devrait être supérieure à la moyenne nationale. Les projections des notaires, fondées sur les contrats de vente sur plan, anticipent déjà une hausse annuelle des prix de 1,8 % en octobre, une tendance qui pourrait s'accentuer d'ici la fin de l'année.<sup>26</sup>
Perspectives pour 2026
La majorité des observateurs prévoient la poursuite de la reprise en 2026, sous réserve de la stabilité de l'environnement économique et financier.
Volumes et prix : Le groupe SeLoger-MeilleursAgents prévoit un marché national d'environ 960 000 transactions, avec une croissance des prix comprise entre 2 % et 3 %.³
Conditions : Ce scénario repose sur l'hypothèse d'une stabilisation des taux d'intérêt hypothécaires entre 3,25 % et 3,5 % et sur l'absence de choc économique majeur.³
Contexte économique : Les prévisions macroéconomiques confortent cette perspective, avec une croissance du PIB français attendue autour de 1,2 % et une inflation maîtrisée, ce qui devrait continuer à soutenir le pouvoir d'achat et la confiance des ménages.⁹
B. Identification des opportunités d'investissement stratégiques à Paris
Le marché parisien de 2025-2026, dans toute sa complexité, offre plusieurs voies d'investissement distinctes, adaptées à différents profils de risque et objectifs patrimoniaux.
Stratégie 1 : Valorisation réglementaire (DPE)
Cette stratégie à court et moyen terme consiste à tirer parti de la réforme DPE de 2026. Il s'agit de cibler activement les appartements de petite et moyenne taille (studios à deux pièces) chauffés à l'électricité et actuellement classés E ou F. Acquérir ces biens à prix réduit avant la réforme offre un potentiel d'appréciation mécanique significatif, car leur reclassement automatique en 2026 lèvera les contraintes locatives et supprimera la décote liée aux logements non classés sans nécessiter de travaux coûteux.
Stratégie 2 : « Dynamique » de la reprise
Cette stratégie vise à capter l'appréciation du capital dans les zones les plus dynamiques. Elle consiste à investir dans les arrondissements de l'Est et de la périphérie (notamment les 10e, 11e, 18e, 19e et 20e) qui, après avoir subi la correction la plus brutale, affichent les signes de reprise les plus vigoureux. Ces zones offrent la meilleure combinaison de rendement locatif et de potentiel d'appréciation du capital à moyen terme, portée par une forte demande des jeunes actifs et des familles.
Stratégie 3 : « Préservation du capital »
Pour les investisseurs privilégiant la sécurité et la préservation du patrimoine à long terme, l'acquisition de biens immobiliers de qualité dans les arrondissements centraux et prestigieux (4e, 6e et 7e) demeure une stratégie incomparable. Bien que le rendement locatif et le potentiel de plus-value à court terme soient plus limités, la rareté et le prestige de ces adresses garantissent la préservation de la valeur des biens malgré les fluctuations économiques.
C. Guide pratique pour l'investisseur non-résident en France
Investir sur le marché immobilier français en tant que non-résident exige une connaissance approfondie des spécificités locales en matière de financement, de fiscalité et de procédures juridiques.
Financement
Les banques françaises accordent des prêts immobiliers aux non-résidents, mais les conditions sont généralement plus strictes que pour les résidents.
Acompte : Un acompte conséquent est presque toujours exigé. Il représente généralement entre 20 % et 30 % du prix d'acquisition, contre environ 10 % pour les résidents. Cet acompte sert à couvrir les frais de notaire et de cautionnement et constitue une garantie supplémentaire pour la banque.<sup>79</sup>
Taux d'intérêt : Les taux proposés aux non-résidents peuvent être légèrement supérieurs (de 0,1 % à 0,3 %) à ceux proposés aux résidents, afin de compenser le risque perçu comme plus élevé.<sup>81</sup>
Accompagnement : Compte tenu de la complexité des dossiers (justificatifs de revenus étrangers, traductions, etc.), il est fortement recommandé de faire appel à un courtier en prêts hypothécaires spécialisé dans le financement des non-résidents afin d'optimiser vos chances de succès et d'obtenir les meilleures conditions.
Fiscalité
Un investisseur non-résident est soumis à l'impôt français sur les biens immobiliers qu'il possède en France.
Taxes locales : Le propriétaire est redevable de la taxe foncière annuelle. La taxe d'habitation s'applique aux résidences secondaires.⁵
Revenus locatifs : Les loyers perçus sont imposables en France. Le régime fiscal des locations meublées (statut LMNP) est souvent le plus avantageux, car il permet l'amortissement du bien et du mobilier, réduisant ainsi la base imposable.⁸²
Plus-values immobilières : En cas de revente, la plus-value est imposée en France au taux de 19 %, majoré des surtaxes sociales. Un système d'abattement progressif s'applique en fonction de la durée de détention, aboutissant à une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de cotisations sociales après 30 ans.⁸⁰
Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Cet impôt s'applique si la valeur nette des biens immobiliers détenus en France par le non-résident excède 1,3 million d'euros.⁵
Procédure juridique
L'acquisition d'un bien immobilier en France est une opération très sécurisée, entièrement supervisée par un notaire. Cet officier public, représentant de l'État, est tenu à l'impartialité et garantit la validité juridique de la transaction, de la rédaction de l'avant-contrat de vente à la signature de l'acte authentique. Le notaire effectue tous les contrôles juridiques (urbanisme, servitudes, origine du bien) et assure la protection juridique de l'acquéreur.
Ouvrages cités et sources :
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Immobilier ancien : CENTURY 21 confirme la relance au 1er semestre 2025, accessed October 27, 2025, https://www.toute-la-franchise.com/news-immobilier-ancien-century-21-confirme-la-relance-au-1er-semestre
Marché immobilier, accessed October 27, 2025, https://www.diagnostiqueur-immobilier.fr/wp-content/uploads/2025/09/SeLoger-CP-conference-2025.pdf
Immobilier ancien : Quelles sont les tendances du 3ème trimestre ..., accessed October 27, 2025, https://www.laforet.com/espace-presse/marche/immobilier-ancien-quelles-sont-les-tendances-du-3eme-trimestre-2025
Full+Paris+real+estate+market+report+2025+-+39p+research+and+SOURCES.pdf
Immobilier ancien : la reprise se confirme en 2025 malgré un ..., accessed October 27, 2025, https://www.century21.fr/edito/article/immobilier-ancien-la-reprise-se-confirme-en-2025-malgre-un/
Communiqué de presse mensuel - Notaires du Grand Paris, accessed October 27, 2025, https://notairesdugrandparis.fr/sites/default/files/2025-03/Communiqu%C3%A9%20mensuel_2025-03_prix%20fin%20janvier%202025.pdf
Accueil - Insee - Institut national de la statistique et des études économiques, accessed October 27, 2025, https://www.insee.fr/fr/accueil
PartI-Perspectives 2025-2026 pour l'économie française.fm - OFCE, accessed October 27, 2025, https://www.ofce.sciences-po.fr/pdf/revue/1-189OFCE.pdf
France – La Banque de France révise à son tour sa prévision de croissance à la hausse pour 2025 - études économiques du Crédit Agricole, accessed October 27, 2025, https://etudes-economiques.credit-agricole.com/Publication/2025-septembre/france-la-banque-de-france-revise-a-son-tour-sa-prevision-de-croissance-a-la-hausse-pour-2025
Taux de crédit immobilier juillet 2025 : baromètre complet - Fidelis Invest Immo, accessed October 27, 2025, https://www.fidelisinvestimmo.fr/taux-de-credit-immobilier-juillet-2025-barometre-complet/
Taux immobilier en septembre 2025 : baromètre et tendances à la rentré - Capifrance, accessed October 27, 2025, https://www.capifrance.fr/fr/blog/taux-immobilier-en-septembre-2025-barometre-et-tendances-a-la-rentree
Baromètre immobilier rentrée 2025 : Le moment idéal pour concrétiser votre projet d'achat, accessed October 27, 2025, https://www.monchasseurimmo.com/actualites-immobilieres/barom%C3%A8tre-immobilier-rentr%C3%A9e-2025-le-moment-id%C3%A9al-pour-concr%C3%A9tiser-votre-projet-dachat
Note de conjoncture nationale des notaires de France, accessed October 27, 2025, https://www.lereflexenotaire.fr/actualite/note-de-conjoncture-nationale-des-notaires-de-france
Note de conjoncture immobilière des Notaires de France - Juillet 2025 - Laroche Girault & Associés, accessed October 27, 2025, https://laroche-girault.notaires.fr/note-de-conjoncture-immobiliere-des-notaires-de-france-juillet-2025/
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Immobilier : Les prix repartent à la hausse, +2,5% en 3 mois selon le baromètre LPI-iad d'août 2025 - MySweetImmo, accessed October 27, 2025, https://www.mysweetimmo.com/2025/08/21/immobilier-les-prix-repartent-a-la-hausse-25-en-3-mois-selon-le-barometre-lpi-iad-daout-2025/
L'Observatoire Interkab décrypte le marché immobilier chaque trimestre - La boite immo, accessed October 27, 2025, https://www.la-boite-immo.com/interkab/observatoire-interkab
DPE 2026 : nouveau calcul et impact sur les logements - Imop, accessed October 27, 2025, https://www.imop.fr/blog/nos-conseils-pratiques-pour-vendre-et-acheter/dpe-2026-changement-methode-de-calcul
DPE – Nouveau coefficient électrique dès 2026 ・ CAPEB, accessed October 27, 2025, https://www.capeb.fr/actualites/dpe-ndash-nouveau-coefficient-electrique-des-2026
Réforme DPE 2026 : Les impacts sur logements électrique - Agence Delphine Teillaud, accessed October 27, 2025, https://www.delphine-teillaud.com/actualites/achat-immobilier/reforme-dpe-2026-impact-sur-logements-electriques/
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Le DPE en 2026 : 50 % des logements chauffés à l'électricité reclassés et 850 000 passoires énergétiques requalifiées - Journal de l'Agence, accessed October 27, 2025, https://www.journaldelagence.com/1406613-le-dpe-en-2026-50-des-logements-chauffes-a-lelectricite-reclasses-et-850-000-passoires-energetiques-requalifiees
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