Парижский и французский ландшафт жилой недвижимости в начале 2025 года: комплексный анализ для опытных международных инвесторов.
ПОПРОБУЙТЕ НАШИ НОВЫЕ АУДИОПОДКАСТЫ
Введение
Франция, страна, синоним непревзойденного культурного богатства, изысканного образа жизни и исторического величия, давно захватила воображение международных инвесторов в недвижимость. Французский рынок недвижимости, и в частности его жилой сектор, предлагает уникальное сочетание ощутимого инвестиционного потенциала и неосязаемой привлекательности искусства жить. Для взыскательных международных инвесторов французская недвижимость представляет собой не только актив, но и ворота к желанному образу жизни. 2025 год знаменует собой поворотный момент для французского рынка жилья, выходящего из периода заметной корректировки и теперь представляющего собой нюансированный переходный ландшафт.
SOURCE : https://backyard-static.meilleursagents.com/press/31ae4eff3d983255ed96e8e1f7ae491a262ee383.pdf
Целью этого отчета является предоставление углубленного, основанного на данных анализа французского рынка жилой недвижимости с января 2025 года с использованием последней информации, доступной в первой половине года. Особое внимание уделяется рынку Парижа. В то же время в отчете будут рассмотрены ключевые тенденции в других популярных французских направлениях, которые регулярно привлекают международных клиентов. Адаптированный для осведомленной международной аудитории, этот анализ направлен на выявление доминирующих тенденций, основных движущих сил и потенциальных путей управления французским рынком недвижимости в этот период трансформации.
I. Париж: глубокое погружение в рынок жилой недвижимости столицы
Париж, эпицентр французской культуры, торговли и международного влияния, имеет уникальный рынок недвижимости, часто в своем собственном темпе. В этом разделе представлен подробный анализ парижского жилого ландшафта за первые пять месяцев 2025 года.
A. Обзор: рыночные настроения, корректировки цен и транзакционная активность в Париже (январь-май 2025 г.)
Парижский рынок недвижимости вступил в 2025 год, демонстрируя ощутимые признаки выхода из периода корректировки.
1. Общее состояние рынка: произошел заметный сдвиг в настроениях. Отчеты агентств элитной недвижимости в марте 2025 года сигнализировали о «поворотном моменте», когда покупатели вернулись, чему способствовало падение процентных ставок и стабилизация цен. Paris Property Group отметила восстановление рыночной активности после Олимпиады, а начало 2025 года показало «многообещающие признаки».
2. Динамика цен (в целом по Парижу): средняя цена за квадратный метр в Париже скорректировалась. В январе 2025 года средняя цена на парижские квартиры составила €9880/м² (данные Нотариусов Парижа через 56paris), снизившись на 4,5% в годовом исчислении. Однако данные MeilleursAgents указывают на стабилизацию и небольшое восстановление в начале 2025 года:
1 марта 2025 года: €9380/м², +0,2% по сравнению с февралем.
1 апреля 2025 года: €9418/м², +0,2% в месяц.
1 мая 2025 года: €9468/м², +0,2% в месяц.
Эти цифры говорят о том, что рынок достиг дна и начал медленное восстановление, консолидируясь в диапазоне €9400-9900/м².
3. Динамика транзакций: объемы транзакций в Париже также отражают это явление. В то время как данные Notaires de Paris за три месяца до января 2025 года показали снижение объемов продаж на 7%, данные за декабрь 2024 года — февраль 2025 года показали рост объемов продаж в Париже на 5% в годовом исчислении (11% для региона Иль-де-Франс). Объемы остались на 19% ниже уровня предыдущих двух лет. В прошлом году (предположительно, 2024 год) был зафиксирован исторически низкий уровень в 25 000 транзакций. Среднее время транзакций в Париже сократилось с 76 дней в феврале 2025 года до 68 дней в апреле 2025 года, что является самым быстрым показателем среди крупных французских городов. Маржа переговоров сократилась до -3,1% в январе 2025 года по сравнению с -3,6% годом ранее. Спрос покупателей в Париже вырос на +14% в годовом исчислении в апреле 2025 года, а предложение сократилось на -3%. Эти факторы указывают на то, что парижский рынок станет лидером восстановления экономики страны.
B. Фокус на округах: анализ колебаний цен и спроса в Париже
Парижский рынок представляет собой мозаику из двадцати отдельных округов.
1. Непоколебимый престиж: 6-й, 7-й и 8-й округа. Эти центральные и богатые округа продемонстрировали замечательную устойчивость. 6-й (Люксембург) и 7-й (Пале-Бурбон), особенно такие районы, как Сен-Жермен-де-Пре, в целом поддерживали стабильные цены. В январе 2025 года в 7-м округе средняя цена на элитную недвижимость составила около 19 000 евро/м². Сен-Жермен-де-Пре (6-й) оставался самым дорогим районом Парижа — 15 500 евро/м² (без годовых колебаний). MeilleursAgents (май 2025 г.) показал средние значения 14 481 евро/м² (6-е место) и 14 291 евро/м² (7-е место). Квартиры на верхних этажах около Эйфелевой башни (7-е место) продавались вне рынка по цене от 20 000 до 22 000 евро/м² во втором квартале 2025 г. В 8-м округе (Елисейский дворец), а точнее в «Золотом треугольнике», наблюдался сильный рост: медианное увеличение стоимости составило 7,1% за пять лет. Во втором квартале 2025 г. цены в «Золотом треугольнике» варьировались от 25 000 до 30 000 евро/м², превысив 35 000 евро/м² для элитной недвижимости. Средняя цена MeilleursAgents в 8-м округе составила 11 837 евро/м² (май 2025 г.). Спрос со стороны состоятельных лиц, как французов, так и иностранцев, оставался высоким. Barnes объявил среднюю цену на элитную недвижимость в Париже в первом квартале 2025 г. на уровне 14 450 евро/м², что на 2% больше в годовом исчислении, что обусловлено возвращением иностранных покупателей. 2. Историческое очарование и центральное расположение: 3-й, 4-й и 5-й округа. Во втором квартале 2025 г. цены в 4-м округе (Отель-де-Виль), включая Марэ и остров Сен-Луи, колебались в пределах от 14 000 до 20 000 евро/м², при этом возрос спрос со стороны американских покупателей на отремонтированные квартиры. MeilleursAgents (май 2025 г.) опубликовал €13 689/м². 3-й (Темпль) и 5-й (Пантеон) районы пользуются одинаковой популярностью. Данные MeilleursAgents за май 2025 г. составили €12 239/м² (3-й) и €12 078/м² (5-й). Рейтинги DPE и качество ремонта здесь имеют решающее значение. 3. Премиальные жилые районы на Западе: 16-й и 17-й округа. 16-й (Пасси) и 17-й (Батиньоль-Монсо) — востребованные районы с просторными и элегантными резиденциями. Paris Ouest Sotheby's сообщил о высоком спросе в марте 2025 года. Во втором квартале 2025 года цены в 16-м округе варьировались от €12 000/м² до €18 000/м². Средние цены MeilleursAgents на май 2025 года составили €10 824/м² (16-й) и €10 364/м² (17-й).
4. Динамичные и быстро развивающиеся районы на востоке и прилегающие районы: 9-й, 10-й, 11-й, 12-й, 13-й, 18-й, 19-й и 20-й округа. Эти округа предлагают различные уровни цен и инвестиционные профили. В 9-м округе (Опера) средняя цена составила 10 832 евро/м² (MeilleursAgents, май 2025 г.). В 10-м округе (Антрепо) (9 162 евро/м²) и 11-м округе (Попенкур) (9 845 евро/м²) идет процесс джентрификации, что привлекает инвесторов. В 12-м округе (Рейи) цена относительно доступная (9 074 евро/м²). В 13-м округе (Гобелен) наблюдался динамизм (8 525 евро/м²) с годовым ростом цен на 2,3%, о котором сообщает Paris Property Group. В 18-м округе (Бют-Монмартр) (8 670 евро/м²) Монмартр по-прежнему притягивает. 19-й (Бют-Шомон) (7879 евро/м²) и 20-й (Менильмонтан) (8366 евро/м²) — одни из самых доступных районов Парижа, привлекающие покупателей, впервые покупающих жилье. MeilleursAgents отметили в мае 2025 года, что восстановление было более выраженным в восточной части Парижа.
Таблица 1: Обзор цен по парижским округам (май 2025 года, MeilleursAgents) и основные достопримечательности (краткое резюме)
Prime Central (3-й, 4-й, 5-й, 6-й, 7-й, 8-й): Цены варьируются от примерно 10 832 евро/м² (9-й, хотя здесь их часто объединяют) до примерно 14 481 евро/м² (6-й). Привлекательность: роскошь, HNWI, pied-à-terre, сохранение капитала, образ жизни. Высокий международный интерес, особенно со стороны американских покупателей в определенных районах.
Prime West (16-й, 17-й): цены примерно от 10 364 евро/м² до 10 824 евро/м². Привлекательность: семьи и HNWI, ищущие пространство, престиж и международные школы. East/Dynamic Periphery (9-й, 10-й, 11-й, 12-й, 13-й, 18-й, 19-й, 20-й): цены примерно от 7 879 евро/м² (19-й) до 10 832 евро/м² (9-й). Привлекательность: ценность, джентрификация, инвесторы, ищущие доход, впервые покупающие и динамичный образ жизни. Интерес со стороны азиатских покупателей отмечен в 10-м и 11-м округах.
C. Архетипы недвижимости: тенденции в квартирах, элитных резиденциях и новых проектах
1. Доминирующий рынок квартир: спрос оставался высоким на дома с хорошим расположением, с надбавками за открытое пространство, виды и высокие этажи.
2. Устойчивость сегмента класса люкс: ультра-элитные апартаменты и особняки продемонстрировали замечательную устойчивость, привлекая состоятельных международных и французских покупателей, часто за наличные. Активны были инвесторы из США, Великобритании и Ближнего Востока. 3. Новые проекты в Париже (Intra-Muros): редки из-за правил планирования. Окончание программы Pinel еще больше снизило спрос инвесторов.
4. Решающая роль рейтингов DPE: рейтинг DPE является решающим фактором. Высоко оцененные объекты (A-C) продаются быстрее (на 18% в сегменте класса люкс) и привлекают премии.
D. Инвестиции в Париж: соображения для международного покупателя
1. Доходность аренды и динамика рынка: долгосрочная валовая доходность часто скромна (2–4 % в престижных районах). Краткосрочная аренда подчиняется строгим правилам и менее выгодному налогообложению.
2. Потенциал прироста капитала: Париж имеет хорошую историю. Владельцы в центральных округах (6-й и 7-й) зафиксировали прирост около 35 % за десятилетие.
3. Аспект безопасной гавани: парижская недвижимость, особенно в элитных сегментах, считается безопасной гаванью. Долгосрочный инвестиционный горизонт, как правило, уместен в Париже.
II. Национальный контекст: динамика французского рынка недвижимости в начале 2025 года
Чтобы оценить региональные нюансы, необходимо понимать общие тенденции, формирующие ландшафт французской недвижимости.
A. Неблагоприятные и благоприятные макроэкономические факторы
1. Рост ВВП: ВВП Франции скромно вырос на +0,1% в первом квартале 2025 года после -0,1% в четвертом квартале 2024 года. Рост за весь 2024 год составил 1,1%. Прогнозы на 2025 год были умеренными (от +0,6% до +1,2%). Рост в первом квартале 2025 года был обусловлен запасами при слабом базовом спросе.
2. Тенденции инфляции: инфляция продолжала замедляться, при этом ИПЦ составил +0,8% в годовом исчислении в апреле 2025 года. Европейская комиссия прогнозирует 0,9% на 2025 год. Восприятие инфляции бизнесом было выше (2,0% в первом квартале 2025 года).
3. Занятость и потребительская уверенность: Безработица оставалась стабильной на уровне 7,4% в первом квартале 2025 года. Потребительская уверенность оставалась низкой, поскольку сохранялись экономические опасения.
B. Процентные ставки, доступность ипотечных кредитов и покупательная способность покупателей
1. Тенденции ставок по ипотечным кредитам: Ставки продолжили снижаться с пиковых значений 2023–2024 годов, составив в среднем около 3,2% в начале 2025 года. MeilleursAgents отметили небольшой рост в апреле 2025 года (3,20% на 20-летний срок), что свидетельствует о стабилизации.
2. Условия кредитования и выдача кредитов: Новое ипотечное кредитование восстановилось, оцениваясь в €132 млрд в 2025 году по сравнению с €118 млрд в 2024 году. В феврале 2025 года было выдано €10,7 млрд новых кредитов. Критерии кредитования могут оставаться строгими, особенно для международных покупателей.
3. Влияние на покупательную способность покупателей: Небольшое снижение ставок и корректировки цен принесли некоторое облегчение.
C. Изменения в нормативно-правовой базе: основные законодательные последствия
1. Сертификат энергоэффективности (EPC): Требование наличия EPC является обязательным. Аренда объектов недвижимости с рейтингом G (потребление > 450 кВтч/м²/год) была запрещена для новых контрактов с 1 января 2025 года. Двухуровневый рынок («зеленый бонус» против «коричневой скидки») консолидируется.
2. Окончание действия схемы Pinel (31 декабря 2024 г.): истечение срока ее действия негативно отразилось на секторе нового строительства. Инвесторы изучают альтернативы, такие как LMNP или Loc'Avantages. 3. Регулирование краткосрочной аренды: закон «анти-Airbnb» (ноябрь 2024 г.) значительно ужесточил налоговые правила для неклассифицированной краткосрочной аренды, начиная с 2025 г. (порог дохода Micro-BIC составляет 15 000 евро, вычет 30%).
4. Другие законодательные изменения: MaPrimeRénov' в целом стабилен на 2025 г., с некоторыми сокращениями помощи. Местные власти могут увеличить гербовый сбор до 0,5 процентных пунктов, начиная с апреля 2025 г. Порог IFI остается на уровне 1,3 млн евро.
D. Тенденции национальных цен и объема транзакций: анализы MeilleursAgents и нотариусов Франции
1. MeilleursAgents Barometers (январь-май 2025 г.): рынок постепенно восстанавливает свои позиции. Национальные цены выросли на +0,1% в апреле и мае, что является признаком «робкой весны».
2. Данные от нотариусов Франции: 803 000 существующих сделок с жильем по состоянию на конец февраля 2025 г. (12 месяцев). Ниже прогнозируемых Groupe BPCE 825 000 сделок на 2025 г. Нотариусы ожидают стабилизацию рынка.
3. Рынок новостроек против вторичного рынка: сектор новостроек переживает «структурный кризис», на 2025 год прогнозируется всего около 260 000 новых домов. Рынок вторичного рынка более активен, на 2025 год прогнозируется около 825 000 сделок и ценовая стабильность +1%.
III. Помимо Парижа: направления, которые выбирают иностранные покупатели
Многие другие регионы предлагают интересные возможности.
A. Французская Ривьера: Ницца, Канны, Сен-Тропе — роскошь, искусство жить и устойчивость рынка
Ожидается, что цены продолжат расти в 2025 году.
Ницца: примерно от 5500 евро/м² (январь 2025 года) до 5941 евро/м² (медиана, май 2025 года).
Канны: средняя цена 5800 евро/м² (Carlton International, Q1/Q2 2025).
Сен-Тропе: средняя цена 7000 евро/м² (Carlton International, Q1/Q2 2025). Продажи растут быстро. Основные движущие силы: образ жизни, вторые дома. Устойчивое развитие — новая тенденция. Доходность аренды: Ницца 5,2%, Канны 4,5%, Сен-Тропе 3,9%.
B. Прованс: Экс-ан-Прованс, Люберон — аутентичность, качество жизни и привлекательность вторых домов
Ожидается, что цены на недвижимость вырастут как минимум на 3% в 2025 году.
Экс-ан-Прованс: средние цены: приблизительно 5714 евро/м² (май 2025 года), рост на 30% за пять лет. Спрос на традиционную недвижимость высок. Вторые дома очень привлекательны, активны британские и американские покупатели. Средняя доходность аренды: около 4,5% в 2025 году.
C. Французские Альпы: Шамони, Межев, Куршевель — высокий спрос круглый год и рост роскоши
Средние цены на недвижимость в Альпах выросли на 3% в 2024 году (по июнь). Куршевель 1850: рост +9%, 30 000–33 200 евро/м².
Шамони: рост +0,4%, 13 500–14 900 евро/м² (премиум).
Межев: спад -2,0%, 14 900–16 500 евро/м² (премиум). Переход к круглогодичным центрам проживания (здоровье, оздоровление, летний туризм). Устойчивое развитие и реновация являются ключевыми темами.
D. Дордонь и другие замечательные регионы: ценность, сельское очарование и растущий интерес
Дордонь: средняя цена дома: 1801 евро/м² (май 2025 г.). Рост цен примерно на 3% в 2024 г., +32% за пять лет. Популярен благодаря своему сельскому образу жизни и соотношению цены и качества. Другие регионы: Марсель, Бурж (культурная столица Европы 2028 г.), Риквир (Эльзас), Бордо, Локронан (Бретань), Аррас и Каркассон также привлекают интерес по разным причинам.
IV. Международный покупатель во Франции: профили, мотивы и практические аспекты
A. Кто покупает? Основные национальности и предпочтения в 2025 г.
Американские покупатели: возросшая активность, особенно в парижской роскоши (25% иностранных приобретений в центре Парижа, второй квартал 2025 г.).
Покупатели с Ближнего Востока и Северной Европы: стабильное присутствие на парижском рынке роскоши.
Британские покупатели: сохранение активности, несмотря на трудности, связанные с Brexit.
Азиатские покупатели: растущий интерес к парижским регионам, предлагающим потенциальную доходность. Предпочтения варьируются от парижской роскоши до вторых домов в Провансе/Лазурном Берегу и альпийской недвижимости.
B. Почему Франция? Драйверы инвестиций в 2025 году
Искусство жизни и культурная привлекательность остаются основополагающими. Восприятие недвижимости как безопасного убежища и средства сохранения/диверсификации активов сильно. Доход от аренды и потенциал прироста капитала также являются мотивирующими факторами.
C. Приобретение недвижимости во Франции: юридические, налоговые и финансовые аспекты для нерезидентов
Нотариус играет центральную роль.
Основные налоги: налог на имущество, налог на жилье (на вторые дома), налог на имущество (IFI, порог 1,3 млн евро на 2025 год), налог на прирост капитала (19% + взносы на социальное обеспечение, снижающийся в течение 22–30 лет), налог на доход от аренды. Нотариальные сборы: примерно 5–7% для существующей недвижимости.
Финансирование: ипотека доступна, но часто с более строгими условиями для нерезидентов (LTV до 70%, меньше для нерезидентов ЕС).
Другое: правило Шенгенской зоны на 90/180 дней для неграждан ЕС. Французское наследственное право. Необходимы профессиональные консультации.
V. Перспективы и стратегические рекомендации на 2025–2026 годы
A. Прогнозы рынка: ожидаемые траектории цен и объемов
1. Краткосрочная перспектива (конец 2025 года): продолжение стабилизации и постепенное восстановление. Ожидается, что национальные цены на существующее жилье останутся стабильными (+1%), при этом будет совершено 825 000 транзакций. Ожидается, что Париж немного превзойдет ожидания.
2. Среднесрочная перспектива (2026 г.): восстановление может ускориться, если экономическая ситуация улучшится (прогноз роста ВВП составит от 1,3 до 1,4%). Вероятно восстановление в форме буквы «К», благоприятствующее элитной энергоэффективной недвижимости.
B. Выявление возможностей на меняющемся рынке
1. Париж: потенциал роста в развитии округов (Grand Paris Express, джентрификация). Возможности обновления сертификата энергоэффективности (DPE). Элитные центральные районы для стабильности.
2. Региональные сильные стороны: привлекательный образ жизни на Лазурном берегу, в Провансе и Альпах. Ценность в Дордони. Движущие факторы в таких городах, как Бурж, Аррас и Бордо.
3. Нишевые сегменты: устойчивая/экологичная недвижимость. Стратегии после Пинеля (LMNP, Loc'Avantages).
C. Основные стратегические советы для международных инвесторов, рассматривающих французскую недвижимость в 2025–2026 гг.
1. Проведите комплексную проверку: изучите местную динамику и последствия DPE (сертификата энергоэффективности).
2. Отдайте приоритет профессиональным консультациям: юридическим, налоговым и финансовым.
3. Учтите все расходы: приобретение, владение и потенциальную реконструкцию.
4. Поймите влияние DPE: необходимо для существующих объектов недвижимости и аренды.
5. Долгосрочная перспектива: как правило, лучший вариант для французской недвижимости.
6. Местоположение и качество остаются первостепенными.
7. Для покупателей из США: воспользуйтесь валютной позицией (если она благоприятна).
8. Будьте в курсе событий в сфере регулирования.
В заключение следует отметить, что французский рынок жилой недвижимости в начале 2025 года демонстрирует осторожный оптимизм. Париж демонстрирует скромное восстановление. Понимание региональных особенностей, влияния DPE и нормативно-правовой базы имеет решающее значение для международных инвесторов, желающих приобрести недвижимость в этом устойчивом европейском регионе.
ИСТОЧНИКИ И ПОЛНОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ЗДЕСЬ В ЭТОМ PDF:
Нажмите на изображение, чтобы открыть PDF.