Peisajul imobiliar rezidențial parizian și francez la începutul anului 2025: o analiză cuprinzătoare pentru investitorul internațional bine informat.
ÎNCERCAȚI NOILE NOASTRE PODCASTURI AUDIO
Introducere
Franța, o națiune sinonimă cu o bogăție culturală de neegalat, un stil de viață sofisticat și o grandoare istorică, a captivat de mult imaginația investitorilor imobiliari internaționali. Piața imobiliară franceză, și în special sectorul său rezidențial, oferă o combinație unică de potențial de investiții tangibil și atractivitate intangibilă a artei de a trăi. Pentru investitorii internaționali exigenți, imobiliarele franceze reprezintă nu doar un atu, ci și o poartă către un stil de viață râvnit. Anul 2025 marchează un punct de cotitură pentru piața rezidențială franceză, ieșind dintr-o perioadă de ajustare notabilă și prezentând acum un peisaj tranzițional nuanțat.
SURSA : https://backyard-static.meilleursagents.com/press/31ae4eff3d983255ed96e8e1f7ae491a262ee383.pdf
Acest raport își propune să ofere o analiză aprofundată, bazată pe date, a pieței imobiliare rezidențiale franceze din ianuarie 2025, prin intermediul celor mai recente informații disponibile în prima jumătate a anului. O atenție deosebită este acordată pieței pariziene. În același timp, raportul va explora tendințele cheie din alte destinații franceze de top care atrag în mod regulat clienți internaționali. Adaptată pentru un public internațional informat, această analiză își propune să evidențieze tendințele dominante, factorii determinanți și potențialele căi de ghidare a pieței imobiliare franceze în această perioadă de transformare.
I. Paris: O analiză aprofundată a pieței rezidențiale a capitalei
Parisul, epicentrul culturii, comerțului și influenței internaționale franceze, are o piață imobiliară unică, adesea în ritmul său propriu. Această secțiune oferă o examinare detaliată a peisajului rezidențial parizian în primele cinci luni ale anului 2025.
A. Prezentare generală: Sentimentul pieței, ajustările prețurilor și activitatea tranzacțiilor la Paris (ianuarie-mai 2025)
Piața imobiliară pariziană a intrat în 2025 prezentând semne tangibile de ieșire dintr-o perioadă de ajustare.
1. Starea generală a pieței: A apărut o schimbare notabilă a sentimentului. Rapoartele agențiilor imobiliare de lux din martie 2025 au semnalat un „punct de cotitură”, cumpărătorii revenind, impulsionați de scăderea ratelor dobânzilor și stabilizarea prețurilor. Paris Property Group a observat o revenire a activității pieței după Jocurile Olimpice, începutul anului 2025 prezentând „semne promițătoare”.
2. Evoluția prețurilor (Paris în general): Prețul mediu pe metru pătrat în Paris s-a corectat. În ianuarie 2025, prețul mediu al apartamentelor pariziene era de 9.880 €/m² (date de la Notarii din Paris prin intermediul 56paris), în scădere cu 4,5% față de anul precedent. Cu toate acestea, datele MeilleursAgents indică o stabilizare și o ușoară redresare la începutul anului 2025:
1 martie 2025: 9.380 €/m², +0,2% față de februarie.
1 aprilie 2025: 9.418 €/m², +0,2% lunar.
1 mai 2025: 9.468 €/m², +0,2% lunar.
Aceste cifre sugerează că piața a atins punctul minim și a început o redresare lentă, consolidându-se în intervalul 9.400-9.900 €/m².
3. Dinamica tranzacțiilor: Volumele tranzacțiilor din Paris reflectă, de asemenea, acest fenomen. În timp ce datele de la Notarii din Paris pentru cele trei luni până în ianuarie 2025 au indicat o scădere de 7% a volumelor vânzărilor, cifrele pentru decembrie 2024-februarie 2025 au indicat o creștere de 5% față de anul precedent a volumelor vânzărilor din Paris (11% pentru regiunea Île-de-France). Volumele au rămas cu 19% sub nivelul celor doi ani precedenți. Anul trecut (probabil 2024) a înregistrat un nivel istoric scăzut de 25.000 de tranzacții. Timpii medii de tranzacție din Paris au scăzut de la 76 de zile în februarie 2025 la 68 de zile în aprilie 2025, cel mai rapid dintre marile orașe franceze. Marjele de negociere s-au redus la -3,1% în ianuarie 2025, comparativ cu -3,6% cu un an mai devreme. Cererea cumpărătorilor din Paris a crescut cu +14% față de anul precedent în aprilie 2025, în timp ce oferta a scăzut cu -3%. Acești factori indică o piață pariziană care conduce redresarea națională.
B. Focus pe arondismente: Analiza variațiilor de preț și cerere în Paris
Piața pariziană este un mozaic de douăzeci de arondismente distincte.
1. Prestigiu de neclintit: arondismentele 6, 7 și 8. Aceste arondismente centrale și bogate au demonstrat o rezistență remarcabilă. Arondismentele 6 (Luxembourg) și 7 (Palais-Bourbon), în special cartiere precum Saint-Germain-des-Prés, au menținut în general prețuri stabile. În ianuarie 2025, arondismentul 7 a înregistrat o medie de aproximativ 19.000 EUR/m² pentru proprietățile de prim rang. Saint-Germain-des-Prés (al 6-lea) a rămas cel mai scump cartier din Paris, la 15.500 EUR/m² (fără variație anuală). MeilleursAgents (mai 2025) a înregistrat medii de 14.481 EUR/m² (al 6-lea) și 14.291 EUR/m² (al 7-lea). Apartamentele de la etaje superioare din apropierea Turnului Eiffel (al 7-lea) s-au vândut în afara pieței la prețuri cuprinse între 20.000 și 22.000 de euro/m² în al doilea trimestru al anului 2025. Arondismentul 8 (Élysée), și mai precis „Triunghiul de Aur”, a înregistrat o creștere puternică, cu o creștere mediană a valorii de 7,1% pe parcursul a cinci ani. În al doilea trimestru al anului 2025, prețurile din Triunghiul de Aur au variat între 25.000 și 30.000 de euro/m², depășind 35.000 de euro/m² pentru proprietățile de lux. Media MeilleursAgents pentru arondismentul 8 a fost de 11.837 de euro/m² (mai 2025). Cererea din partea persoanelor cu avere netă mare, atât franceze, cât și internaționale, a rămas puternică. Barnes a anunțat un preț mediu pentru proprietățile de lux din zona intramural a Parisului de 14.450 €/m² în primul trimestru al anului 2025, în creștere cu 2% față de anul precedent, impulsionat de revenirea cumpărătorilor internaționali. 2. Farmec istoric și centralitate: arondismentele 3, 4 și 5. În al doilea trimestru al anului 2025, prețurile din arondismentul 4 (Hôtel-de-Ville), inclusiv Marais și Île Saint-Louis, au fluctuat între 14.000 € și 20.000 €/m², cu o cerere crescută din partea cumpărătorilor americani pentru apartamente renovate. MeilleursAgents (mai 2025) a înregistrat 13.689 €/m². Arondismentele 3 (Temple) și 5 (Panthéon) sunt la fel de populare. Cifrele MeilleursAgents pentru mai 2025 au fost de 12.239 €/m² (locul 3) și 12.078 €/m² (locul 5). Evaluările DPE și calitatea renovării sunt esențiale aici. 3. Zone rezidențiale de prim rang din Vest: arondismentele 16 și 17. Arondismentele 16 (Passy) și 17 (Batignolles-Monceau) sunt zone căutate pentru reședințele lor spațioase și elegante. Paris Ouest Sotheby's a raportat o cerere puternică în martie 2025. În al doilea trimestru al anului 2025, prețurile în arondismentul 16 au variat între 12.000 €/m² și 18.000 €/m². Mediile MeilleursAgents pentru mai 2025 au fost de 10.824 €/m² (locul 16) și 10.364 €/m² (locul 17).
4. Cartiere dinamice și în continuă evoluție în est și zonele înconjurătoare: arondismentele 9, 10, 11, 12, 13, 18, 19 și 20. Aceste arondismente oferă niveluri de prețuri și profiluri de investiții diverse. Al 9-lea (Opéra) a avut un preț mediu de 10.832 EUR/m² (MeilleursAgents, mai 2025). Al 10-lea (Entrepôt) (9.162 EUR/m²) și al 11-lea (Popincourt) (9.845 EUR/m²) sunt în proces de gentrificare și atrag investitori. Al 12-lea (Reuilly) a oferit un preț relativ accesibil (9.074 EUR/m²). Al 13-lea (Gobelins) a dat dovadă de dinamism (8.525 EUR/m²), cu o creștere anuală a prețurilor de 2,3% raportată de Paris Property Group. În arondismentul 18 (Buttes-Montmartre) (8.670 €/m²), Montmartre rămâne un magnet. Cartierele 19 (Buttes-Chaumont) (7.879 €/m²) și 20 (Ménilmontant) (8.366 €/m²) se numără printre cele mai accesibile cartiere din Paris, atrăgând cumpărători pentru prima dată. MeilleursAgents a remarcat în mai 2025 că redresarea a fost mai pronunțată în estul Parisului.
Tabelul 1: Prezentare generală a prețurilor pe arondismente pariziene (mai 2025, MeilleursAgents) și principalele atracții (rezumat condens)
Prime Central (arondismentele 3, 4, 5, 6, 7, 8): Prețurile variază de la aproximativ 10.832 €/m² (arondismentul 9, deși adesea grupate aici) până la aproximativ 14.481 €/m² (arondismentul 6). Atractivitate: Lux, persoane cu venituri mari (HNWI), pied-à-terre, conservarea capitalului, stil de viață. Interes internațional puternic, în special din partea cumpărătorilor americani din anumite zone.
Prime West (16, 17): Prețuri între aproximativ 10.364 €/m² și 10.824 €/m². Atractivitate: Familii și persoane cu venituri mari (HNWI) care caută spațiu, prestigiu și școli internaționale. Periferia Est/Dinamică (9, 10, 11, 12, 13, 18, 19, 20): Prețuri între aproximativ 7.879 €/m² (19) și aproximativ 10.832 €/m² (9). Atractivitate: Valoare, gentrificare, investitori care caută randament, cumpărători pentru prima dată și un stil de viață dinamic. Interesul cumpărătorilor asiatici este observat în arondismentele 10 și 11.
C. Arhetipuri imobiliare: Tendințe în apartamente, reședințe de lux și dezvoltări noi
1. Piața dominantă a apartamentelor: Cererea a rămas puternică pentru locuințe bine amplasate, cu prime pentru spațiul exterior, priveliști și etaje înalte.
2. Reziliența segmentului de lux: Apartamentele și vilele ultra-lux au demonstrat o rezistență remarcabilă, atrăgând cumpărători internaționali și francezi bogați, adesea în numerar. Investitorii din SUA, Marea Britanie și Orientul Mijlociu au fost activi. 3. Dezvoltări noi în Paris (Intra-Muros): Rare din cauza reglementărilor de urbanism. Sfârșitul programului Pinel a diminuat și mai mult cererea investitorilor.
4. Rolul crucial al ratingurilor DPE: Ratingul DPE este un factor crucial. Proprietățile cu ratinguri înalte (A-C) se vând mai repede (cu 18% în segmentul de lux) și atrag prime.
D. Investiții în Paris: Considerații pentru cumpărătorul internațional
1. Randamentele chiriilor și dinamica pieței: Randamentele brute pe termen lung sunt adesea modeste (2-4% în zonele de top). Închirierile pe termen scurt sunt supuse unor reglementări stricte și unei impozitări mai puțin favorabile.
2. Potențial de câștig de capital: Parisul are un istoric solid. Proprietarii din arondismentele centrale (al 6-lea și al 7-lea) au înregistrat câștiguri de aproximativ 35% pe parcursul unui deceniu.
3. Aspectul de refugiu sigur: Imobiliarele pariziene, în special segmentele prime, sunt considerate un refugiu sigur. Un orizont de investiții pe termen lung este, în general, potrivit în Paris.
II. Contextul național: Dinamica pieței imobiliare franceze la începutul anului 2025
Pentru a aprecia nuanțele regionale, este imperativ să înțelegem tendințele generale care modelează peisajul imobiliar francez.
A. Factori macroeconomici adversi și favorabili
1. Creșterea PIB-ului: PIB-ul francez a crescut modest, cu +0,1% în primul trimestru al anului 2025, după -0,1% în al patrulea trimestru al anului 2024. Creșterea pentru întregul an 2024 a fost de 1,1%. Previziunile pentru 2025 au fost moderate (+0,6% până la +1,2%). Creșterea economică din primul trimestru al anului 2025 a fost determinată de stocuri, cu o cerere subiacentă slabă.
2. Tendințe ale inflației: Inflația a continuat să decelereze, IPC-ul situându-se la +0,8% față de anul precedent în aprilie 2025. Comisia Europeană a prognozat 0,9% pentru 2025. Percepțiile companiilor asupra inflației au fost mai mari (2,0% în primul trimestru al anului 2025).
3. Ocuparea forței de muncă și încrederea consumatorilor: Șomajul a rămas stabil la 7,4% în primul trimestru al anului 2025. Încrederea consumatorilor a rămas scăzută, pe măsură ce preocupările economice au persistat.
B. Ratele dobânzilor, accesibilitatea creditelor ipotecare și puterea de cumpărare a cumpărătorilor
1. Tendințe ale ratelor ipotecare: Ratele și-au continuat tendința descendentă de la vârfurile din 2023-2024, ajungând în medie la aproximativ 3,2% la începutul anului 2025. MeilleursAgents a observat o ușoară creștere în aprilie 2025 (3,20% pentru un termen de 20 de ani), sugerând stabilizare.
2. Condiții de creditare și producția de împrumuturi: Creditarea ipotecară nouă s-a redresat, estimată la 132 de miliarde de euro în 2025, comparativ cu 118 miliarde de euro în 2024. În februarie 2025, au fost acordate împrumuturi noi în valoare de 10,7 miliarde de euro. Criteriile de creditare pot rămâne stricte, în special pentru cumpărătorii internaționali.
3. Impactul asupra puterii de cumpărare a cumpărătorilor: Scăderea ușoară a ratelor și ajustările de prețuri au oferit o oarecare ușurare.
C. Modificări ale cadrului de reglementare: Principalele impacturi legislative
1. Certificat de performanță energetică (CPE): Cerința unui CPE este esențială. Închirierea proprietăților cu rating G (consum > 450 kWh/m²/an) a fost interzisă pentru contractele noi începând cu 1 ianuarie 2025. O piață cu două niveluri („bonus verde” vs. „reducere maro”) se consolidează.
2. Sfârșitul schemei Pinel (31 decembrie 2024): Expirarea acesteia a avut un impact negativ asupra sectorului construcțiilor noi. Investitorii explorează alternative precum LMNP sau Loc'Avantages. 3. Reglementarea închirierilor pe termen scurt: Legea „anti-Airbnb” (noiembrie 2024) a înăsprit semnificativ regulile fiscale pentru închirierile pe termen scurt neclasificate începând cu 2025 (pragul de venit Micro-BIC de 15.000 €, deducere 30%).
4. Alte modificări legislative: MaPrimeRénov' este în general stabil pentru 2025, cu unele reduceri ale ajutoarelor. Posibilitatea ca autoritățile locale să majoreze taxa de timbru cu până la 0,5 puncte procentuale începând cu aprilie 2025. Pragul IFI a rămas la 1,3 milioane EUR.
D. Tendințe ale prețurilor naționale și volume ale tranzacțiilor: Analize realizate de MeilleursAgents și Notarii din Franța
1. Barometrele MeilleursAgents (ianuarie-mai 2025): Piața își recapătă treptat echilibrul. Prețurile naționale au crescut cu +0,1% în aprilie și mai, semn al unei „primăveri timide”.
2. Date de la Notarii din Franța: 803.000 de tranzacții de locuințe existente la sfârșitul lunii februarie 2025 (12 luni). Aceasta este o cifră mai mică decât cele 825.000 de tranzacții prognozate de Groupe BPCE pentru 2025. Notarii anticipează o stabilizare a pieței.
3. Piața construcțiilor noi vs. revânzare: Sectorul construcțiilor noi se confruntă cu o „criză structurală”, cu doar aproximativ 260.000 de începuturi de locuințe prognozate pentru 2025. Piața revânzării este mai activă, cu aproximativ 825.000 de tranzacții și o stabilitate a prețurilor de +1% prognozată pentru 2025.
III. Dincolo de Paris: Destinații preferate de cumpărătorii internaționali
Multe alte regiuni oferă oportunități interesante.
A. Riviera Franceză: Nisa, Cannes, Saint-Tropez – Lux, Arta de a trăi și Reziliența Pieței
În general, se așteaptă ca prețurile să continue să crească în 2025.
Nisa: Aproximativ 5.500 €/m² (ianuarie 2025) până la 5.941 €/m² (mediană, mai 2025).
Cannes: Medie 5.800 €/m² (Carlton International, T1/T2 2025).
Saint-Tropez: Medie 7.000 €/m² (Carlton International, T1/T2 2025). Vânzările se mișcă rapid. Principalii factori: stilul de viață, reședințele secundare. Dezvoltarea durabilă este o tendință emergentă. Randamentele chiriilor: Nisa 5,2%, Cannes 4,5%, Saint-Tropez 3,9%.
B. Provence: Aix-en-Provence, Luberon – Autenticitate, calitate a vieții și atractivitatea locuințelor secundare
Se așteaptă ca prețurile proprietăților să crească cu cel puțin 3% în 2025.
Aix-en-Provence: Prețuri medii: aproximativ 5.714 €/m² (mai 2025), în creștere cu 30% pe parcursul a cinci ani. Cererea de proprietăți tradiționale este puternică. Locuințele secundare sunt foarte atractive, cu cumpărători activi din Marea Britanie și America. Randament mediu al chiriei: în jur de 4,5% în 2025.
C. Alpii francezi: Chamonix, Megève, Courchevel – Cerere puternică pe tot parcursul anului și lux în creștere
Prețurile medii ale imobiliarelor din Alpi au crescut cu 3% în 2024 (până în iunie). Courchevel 1850: creștere de +9%, 30.000 €-33.200 €/m².
Chamonix: creștere de +0,4%, 13.500 €-14.900 €/m² (prime).
Megève: scădere de -2,0%, 14.900 €-16.500 €/m² (prime). Trecerea către centre de locuit pe tot parcursul anului (sănătate, wellness, turism de vară). Dezvoltarea durabilă și renovarea sunt teme cheie.
D. Dordogne și alte regiuni remarcabile: valoare, farmec rural și interes crescând
Dordogne: preț mediu al unei case: 1.801 €/m² (mai 2025). Creștere a prețurilor de aproximativ 3% în 2024, +32% pe parcursul a cinci ani. Populară pentru stilul său de viață rural și raportul calitate-preț. Alte regiuni: Marsilia, Bourges (Capitala Europeană a Culturii 2028), Riquewihr (Alsacia), Bordeaux, Locronan (Bretania), Arras și Carcassonne atrag, de asemenea, interes din diverse motive.
IV. Cumpărătorul internațional în Franța: Profiluri, motivații și aspecte practice
A. Cine cumpără? Principalele naționalități și preferințe în 2025
Cumpărători americani: Activitate sporită, în special în domeniul luxului parizian (25% din achizițiile străine în centrul Parisului, T2 2025).
Cumpărători din Orientul Mijlociu și Europa de Nord: Prezență stabilă pe piața de lux pariziană.
Cumpărători britanici: Menținerea activității în ciuda dificultăților legate de Brexit.
Cumpărători asiatici: Interes crescând pentru regiunile pariziene care oferă potențial de randament. Preferințele variază de la luxul parizian la reședințe secundare în Provence/Coasta de Azur și proprietăți alpine.
B. De ce Franța? Factori de investiții în 2025
Arta de a trăi și atractivitatea culturală rămân fundamentale. Percepția imobiliară ca refugiu sigur și pentru conservarea/diversificarea activelor este puternică. Veniturile din chirii și potențialul de creștere a capitalului sunt, de asemenea, factori motivanți.
C. Achiziționarea de proprietăți imobiliare în Franța: Considerații juridice, fiscale și financiare pentru nerezidenți
Notarul joacă un rol central.
Principalele impozite: Impozit pe proprietate, impozit pe locuințe (pentru locuințele secundare), impozit pe averea imobiliară (IFI, prag de 1,3 milioane EUR pentru 2025), impozit pe câștigurile de capital (19% + contribuții la asigurările sociale, în scădere pe o perioadă de 22 până la 30 de ani), impozit pe veniturile din chirii. Taxe notariale: aproximativ 5 până la 7% pentru proprietățile existente.
Finanțare: Sunt disponibile credite ipotecare, dar adesea cu condiții mai stricte pentru nerezidenți (valoarea pe valoarea adăugată până la 70%, mai puțin pentru rezidenții din afara UE).
Altele: Regula Schengen de 90/180 de zile pentru cetățenii din afara UE. Legea franceză privind succesiunile. Consultanța profesională este esențială.
V. Perspective și recomandări strategice pentru 2025-2026
A. Previziuni de piață: Traiectorii anticipate ale prețurilor și volumului
1. Pe termen scurt (sfârșitul anului 2025): Stabilizare continuă și redresare treptată. Se așteaptă ca prețurile naționale ale locuințelor existente să rămână stabile (+1%), cu 825.000 de tranzacții. Se așteaptă ca Parisul să depășească ușor performanța.
2. Pe termen mediu (2026): Redresarea ar putea accelera dacă situația economică se îmbunătățește (creșterea PIB-ului este estimată la 1,3-1,4%). O redresare în formă de „K” este probabilă, favorizând proprietățile de primă clasă, eficiente din punct de vedere energetic.
B. Identificarea oportunităților pe o piață în schimbare
1. Paris: Potențial de creștere în arondismentele în curs de dezvoltare (Grand Paris Express, gentrificare). Oportunități de renovare a certificatului de performanță energetică (DPE). Zone centrale de primă clasă pentru stabilitate.
2. Puncte forte regionale: Stil de viață atractiv pe Coasta de Azur, Provence și Alpi. Valoare în Dordogne. Factori determinanți în orașe precum Bourges, Arras și Bordeaux.
3. Segmente de nișă: Imobiliare sustenabile/ecologice. Strategii post-Pinel (LMNP, Loc'Avantages).
C. Sfaturi strategice cheie pentru investitorii internaționali care iau în considerare imobiliarele franceze în 2025-2026
1. Efectuați due diligence: Studiați dinamica locală și implicațiile DPE (Certificat de Performanță Energetică).
2. Prioritizați consultanța profesională: juridică, fiscală și financiară.
3. Luați în considerare toate costurile: achiziție, proprietate, potențială renovare.
4. Înțelegeți impactul DPE (Certificat de Performanță Energetică): Esențial pentru proprietățile existente și pentru închirieri.
5. Perspectivă pe termen lung: În general, cea mai bună opțiune pentru imobiliarele franceze.
6. Locația și calitatea rămân primordiale.
7. Pentru cumpărătorii din SUA: Profitați de poziția valutară (dacă este favorabilă).
8. Rămâneți la curent cu evoluțiile de reglementare.
În concluzie, piața imobiliară rezidențială franceză la începutul anului 2025 este prudent optimistă. Parisul se confruntă cu o redresare modestă. Înțelegerea specificităților regionale, a impactului DPE și a cadrului de reglementare este crucială pentru investitorii internaționali care doresc să achiziționeze proprietăți imobiliare în această destinație europeană sustenabilă.
SURSE ȘI CERCETARE COMPLETĂ AICI, ÎN ACEST PDF:
Faceți clic pe imagine pentru a deschide PDF-ul.
