Piața imobiliară din România în anii 2024 și 2025 se prezintă ca un peisaj de dezvoltare complex, caracterizat printr-o reziliență notabilă, chiar și într-un mediu economic și fiscal național solicitant. În același timp, se observă diferențe clare în diferitele segmente de piață și în regiunile geografice. Economia românească a cunoscut o încetinire în 2024, creșterea PIB-ului real fiind estimată la o cifră mai modestă de 0,9%-1,4%. Deși această cifră este sub așteptările inițiale, ea atestă totuși o anumită stabilitate într-un context internațional dificil, influențat, printre altele, de o cerere moderată din partea unor parteneri comerciali importanți precum Germania și Italia. Pentru anul 2025, perspectivele sunt mai optimiste. Experți și instituții precum Comisia Europeană (creștere a PIB de +2,5%) și FMI (creștere de +3,3%) prognozează o accelerare a creșterii economice. Se preconizează că această redresare va fi determinată în principal de consumul privat, care va beneficia de scăderea inflației și de majorarea așteptată a salariilor și pensiilor. De asemenea, se consideră că investițiile, în special cele finanțate cu fondurile considerabile din Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR) al UE, vor fi un motor important de creștere, chiar dacă implementarea PNRR implică anumite provocări.
Climatul investițional în sectorul imobiliar a demonstrat o forță surprinzătoare. Volumul tranzacțiilor a crescut în 2024 și a prezentat un dinamism notabil și la începutul anului 2025. Această tendință este parțial alimentată de capitalul local, dar și de un interes continuu din partea investitorilor internaționali, în special pentru proprietăți industriale și de retail. De asemenea, fundamentele solide ale pieței rezidențiale contribuie la acest climat investițional pozitiv. Un aspect demn de remarcat este aparenta decuplare a acestei activități investiționale de preocupările privind situația fiscală națională și posibilele retrogradări de rating. Investitorii par să se concentreze pe punctele forte pe termen lung ale pieței, cum ar fi cererea robustă de închiriere, potențialul de creștere atractiv comparativ cu alte piețe europene și beneficiile așteptate dintr-o mai mare integrare europeană, în special prin aderarea la spațiul Schengen.
Cu toate acestea, provocări semnificative persistă. Situația fiscală tensionată, caracterizată printr-un deficit ridicat (peste 8% din PIB la sfârșitul anului 2024) și măsuri de austeritate necesare, inclusiv înghețarea salariilor în sectorul public și posibile creșteri de taxe, apasă asupra încrederii și ar putea influența atractivitatea pe termen lung a țării. Capacitatea guvernului de a reduce deficitul și de a restabili stabilitatea fiscală este crucială nu numai pentru sănătatea macroeconomică, ci și pentru accesul continuu la fondurile europene ale PNRR.
În piața imobiliară în sine, o provocare centrală rezidă în oferta limitată, atât de birouri moderne, în special în București, cât și de locuințe noi în marile orașe. Această penurie de ofertă este rezultatul mai multor factori, printre care procedurile de autorizare lungi și complicate, costurile ridicate de construcție și o anumită reticență a dezvoltatorilor în fața recentelor incertitudini economice. Această lipsă de ofertă nouă și de înaltă calitate duce la o polarizare clară a pieței. Activele prime, precum clădirile de birouri moderne care îndeplinesc criteriile ESG, noile locuințe centrale sau terenurile cu permise de construcție deja existente, continuă să înregistreze creșteri de valoare. În schimb, activele secundare, precum clădirile mai vechi, mai puțin bine poziționate sau ineficiente energetic, întâmpină dificultăți și prezintă rate de neocupare mai ridicate sau prețuri stagnante.
Această penurie în segmentul rezidențial agravează, de asemenea, problema accesibilității locuințelor în centrele urbane. Creșterea prețurilor în zonele solicitate face ca proprietatea unei locuințe să fie inaccesibilă pentru segmente largi ale populației. Acest lucru, la rândul său, alimentează cererea pe piața de închirieri și duce la o creștere a dezvoltării proiectelor rezidențiale în zonele periurbane din jurul orașelor mari.
Capitala București, ca piață matură și cea mai mare, reprezintă aceste tensiuni între cererea puternică și oferta limitată într-un mod deosebit de clar, mai ales în segmentul birourilor prime. Provocările în planificarea urbană și întârzierile în autorizații sunt aici deosebit de pronunțate și frânează modernizarea și extinderea stocului. În același timp, orașul se extinde dinamic către regiunea înconjurătoare Ilfov, unde cifrele de vânzări sunt în creștere, în timp ce în orașul propriu-zis au scăzut ușor în primul trimestru al anului 2025.
În afara capitalei, centrele regionale se afirmă cu propria lor dinamică. Timișoara, în vestul țării, s-a profilat ca un hub economic și tehnologic important. Impulsionată de un sector IT puternic și de universități mari, orașul cunoaște o dezvoltare imobiliară intensă, în special în comunele adiacente precum Moșnița Nouă și Giroc. Cu toate acestea, această expansiune rapidă în periferie ridică semne de întrebare privind dezvoltarea simultană a infrastructurii publice necesare.
Litoralul românesc al Mării Negre, cu Constanța ca principal centru urban și renumite stațiuni precum Mamaia și Eforie, oferă un potențial investițional ridicat strâns legat de turism. Această piață este însă supusă unei sezonalități puternice care influențează rentabilitatea. Investițiile în hoteluri și proprietăți de vacanță sunt populare aici, dar gestionarea sezonalității și a riscurilor specifice precum posibila saturație în anumite zone (de exemplu, Mamaia Nord) și efectele măsurilor infrastructurale (de exemplu, extinderea plajelor) sunt cruciale pentru succes.
Privind spre 2025, optimismul operatorilor de piață este moderat, dar perceptibil. Stabilizarea așteptată și o posibilă ușoară scădere a ratelor de dobândă, precum și continuarea creșterii economice, ar trebui să continue să susțină piața. Succesul, însă, va depinde în mare măsură de capacitatea de a depăși provocările structurale. Acestea includ îmbunătățirea situației fiscale, accelerarea proceselor administrative pentru a facilita proiectele de construcție și asigurarea unei dezvoltări coerente a infrastructurii și proprietăților. Piața se diferențiază din ce în ce mai mult, cu o cerere în creștere pentru proprietăți de înaltă calitate, sustenabile și bine poziționate.
Pentru investitori, aceasta înseamnă că deciziile strategice necesită o analiză locală precisă. Concentrarea pe active prime în zone dinamice consolidate sau emergente și pe segmente cu fundamente solide precum logistica, parcurile comerciale și proprietățile rezidențiale de calitate, atât în centrele urbane, cât și în periferia bine conectată, este crucială. În același timp, o gestionare atentă a riscului este indispensabilă, luând în considerare atât incertitudinile macroeconomice, cât și factorii specifici proiectului. Importanța crescândă a criteriilor ESG și necesitatea de a răspunde nevoilor în evoluție ale utilizatorilor vor influența și ele strategiile de investiție. Digitalizarea sectorului și necesitatea de a moderniza și renova energetic stocul existent oferă oportunități suplimentare.
2. Contextul Economic și Climatul Investițional în România (2024-2025)
Analiza pieței imobiliare din România pentru perioada 2024-2025 nu poate fi disociată de contextul macroeconomic național și internațional, precum și de climatul general de investiții care prevalează în țară. Această secțiune examinează principalii indicatori economici, provocările fiscale, impactul fondurilor europene și atractivitatea României pentru investitorii străini.
2.1 Performanța Economică și Reziliența
După o redresare notabilă post-pandemie, economia românească a arătat semne de încetinire în 2024. Creșterea PIB-ului real este estimată între 0,9% și 1,4% pentru 2024, o cifră mult sub previziunile inițiale, dar care atestă totuși o anumită reziliență într-un context internațional nefavorabil. Această încetinire se explică parțial prin slăbiciunea cererii externe, în special dinspre parteneri cheie precum Germania și Italia. Cu toate acestea, consumul privat a rămas un motor important, susținut de o creștere a veniturilor disponibile.
Perspectivele pentru 2025 sunt mai optimiste, cu o accelerare așteptată a creșterii economice. Comisia Europeană prevede o creștere a PIB de +2,5%, în timp ce FMI este și mai încrezător cu +3,3%. Această redresare ar fi alimentată de continuarea consumului gospodăriilor, favorizată de refluxul inflației și de revalorizarea așteptată a salariilor și pensiilor, precum și de o redresare a investițiilor, în special cele legate de proiectele de infrastructură finanțate de UE. În ciuda acestei încetiniri în 2024, România ar trebui să rămână printre economiile cu cea mai rapidă creștere din UE.
Inflația, deși în scădere față de vârfurile din 2022-2023, rămâne o preocupare. După ce a terminat anul 2024 în jurul valorii de 5,1-5,6%, ea ar trebui să continue să decelereze pentru a ajunge la aproximativ 3,5-3,6% în medie în 2025. Cu toate acestea, Banca Națională a României (BNR) prevede fluctuații în primul semestru 2025 și o menținere peste banda țintă până la sfârșitul anului. Această inflație persistentă, una dintre cele mai ridicate din UE, influențează puterea de cumpărare și politica monetară.
BNR a adoptat o abordare prudentă, menținând rata dobânzii cheie la 6,5% la începutul anului 2025, după o scădere de 0,5 puncte procentuale în vara anului 2024. Analiștii anticipează scăderi graduale în 2025, condiționate de evoluția inflației și de deciziile băncilor centrale majore. Aceste rate de dobândă, deși orientate în jos, rămân ridicate și afectează costul finanțării pentru companii și gospodării, în special pentru creditele imobiliare al căror indice IRCC se menține în jurul valorii de 6%.
Piața muncii a demonstrat o reziliență notabilă, cu o rată a șomajului stabilă în jurul valorii de 5,5-5,6% în 2024, sub media UE. Se observă chiar o ușoară redresare a intențiilor de angajare și o penurie de forță de muncă semnalată de companii la începutul anului 2025. Creșterea salariilor a fost robustă în 2024, depășind inflația, ceea ce a susținut consumul și accesibilitatea relativă la locuințe.
2.2 Provocări Fiscale și Impactul PNRR
Principala provocare macroeconomică a României constă în situația sa bugetară. Deficitul public a depășit 8% din PIB la sfârșitul anului 2024, cu mult peste obiectivele convenite cu UE, parțial din cauza cheltuielilor pre-electorale. Trimestrul 1 2025 a confirmat această tendință, cu un deficit de 2,3% din PIB. Guvernul s-a angajat să reducă acest deficit la 7% din PIB în 2025, un obiectiv ambițios care necesită măsuri de austeritate semnificative. Acestea includ înghețarea salariilor și pensiilor în sectorul public, reducerea anumitor ajutoare sociale și o potențială creștere a taxelor.
Această consolidare bugetară este crucială nu numai pentru stabilitatea macroeconomică și credibilitatea în fața piețelor financiare (riscul de retrogradare a ratingului suveran menționat), ci și pentru accesul la fondurile europene, în special cele din PNRR. România a întâmpinat dificultăți în absorbția acestor fonduri în 2024, cu suspendări de plăți datorită nerespectării anumitor jaloane. PNRR reprezintă o mană financiară considerabilă (până la 31 de miliarde de euro în granturi și împrumuturi până în 2026) destinată modernizării țării prin investiții în infrastructură, tranziție verde și digitalizare. Succesul implementării sale este, prin urmare, o miză majoră pentru creșterea viitoare și atractivitatea țării.
Datoria publică, deși în creștere (estimată la 56% din PIB în 2025), rămâne sub media UE și pragul de 60%. Cu toate acestea, Comisia Europeană a clasificat România în categoria de risc ridicat de îndatorare pe termen mediu.
2.3 Investiții Directe Străine (IDS) și Atractivitatea Pieței
În ciuda provocărilor, România continuă să atragă investiții. Fluxurile nete de IDS au atins 5,7 miliarde de euro în 2024, în scădere cu 11% față de 2023, reprezentând 1,6% din PIB. Această scădere se explică în principal printr-o diminuare a profiturilor reinvestite (4,0 miliarde euro, -20% A/A), în timp ce noile intrări de capital (fonduri proprii și credite intra-grup) au crescut de fapt (1,66 miliarde euro față de 1,33 miliarde euro în 2023). Stocul total de IDS a crescut totuși, ajungând la aproape 125 de miliarde de euro la sfârșitul anului 2024.
Principalele țări de origine ale stocului de IDS la sfârșitul anului 2023 au fost Țările de Jos (24,3 miliarde euro), Austria (14,7 miliarde euro), Germania (14,8 miliarde euro), Franța (8,6 miliarde euro) și Italia (6,6 miliarde euro).
Atractivitatea României se bazează pe mai mulți piloni: localizarea sa strategică, apartenența la UE și NATO, o forță de muncă relativ calificată și competitivă, și resurse naturale. Aderarea la spațiul Schengen (Aer/Maritim în martie 2024, Terestru prevăzut pentru ianuarie 2025) este percepută ca un catalizator major, facilitând comerțul, logistica și consolidând integrarea europeană. Se preconizează că va stimula un nou val de investiții pe termen mediu.
Comparativ cu alte țări din Europa Centrală și de Est (ECE), România a prezentat în H1 2024 o creștere economică superioară mediei UE, deși inflația era mai ridicată. Piața imobiliară este considerată mai accesibilă decât în țări precum Polonia, Republica Cehă sau Ungaria. Volumele investițiilor imobiliare în România au, de altfel, depășit performanța medie europeană și a unor piețe ECE în prima jumătate a anului 2024, cu o creștere de 150% față de H1 2023.
Cu toate acestea, persistă frâne: instabilitatea politică și fiscală recurentă, birocrația, o capacitate administrativă uneori limitată pentru a absorbi eficient fondurile europene, și preocupări privind corupția și independența justiției, deși au fost notate progrese de către Comisia Europeană.
Decuplarea Aparente și Atractivitatea Fundamentală
Un element frapant al analizei este reziliența pieței investițiilor imobiliare în fața dificultăților bugetare și a avertismentelor privind ratingul suveran. Volumele investițiilor nu numai că au rezistat, dar au crescut în 2024 și au menținut o dinamică pozitivă în T1 2025. Această tendință sugerează că investitorii, inclusiv o pondere crescândă de capital local, se concentrează pe fundamentele pe termen lung ale pieței românești. Cererea locativă susținută, potențialul de creștere comparativ cu alte piețe europene și beneficiile așteptate de la integrarea europeană mai profundă (Schengen) par să contrabalanseze, pentru moment, riscurile macro-fiscale percepute. Accesul la fondurile europene, deși condiționat de disciplina bugetară, rămâne o pârghie potențială puternică pentru îmbunătățirea infrastructurii și sprijinul indirect pentru sectorul imobiliar. Percepția imobiliarelor ca un refugiu sigur împotriva inflației ar fi putut, de asemenea, să joace un rol.
3. Prezentare Generală a Pieței Imobiliare din România (2024-2025)
Piața imobiliară românească a traversat o perioadă de tranziție în 2024, marcată de o cerere rezilientă, dar frânată de condiții de finanțare mai stricte și de o ofertă limitată în anumite segmente cheie. Perspectivele pentru 2025 indică o continuare a acestor tendințe, cu dinamici specifice fiecărui sector.
3.1 Piața Rezidențială Națională
Sectorul rezidențial a fost deosebit de dinamic, prezentând în același timp semne de tensiune.
Tendințe ale Prețurilor: Prețurile locuințelor și-au continuat ascensiunea în 2024. Conform surselor, creșterea medie anuală se situează între +10% și +15% la nivel național. Indicele oficial al prețurilor imobiliare (Eurostat/INS) arată o creștere mai moderată, în jurul valorii de +4% până la +7% an/an în cursul anului 2024, după un vârf de +8,5% la mijlocul anului 2022. Această creștere a prețurilor, deși susținută, a rămas sub creșterea medie a salariilor în 2024, păstrând o anumită accesibilitate globală. Pentru 2025, experții anticipează o continuare a creșterii, dar potențial mai moderată (estimări între +3% și +7%), în continuare trasă de dezechilibrul ofertă/cerere. Disparități regionale importante persistă, Cluj-Napoca rămânând cel mai scump oraș, urmat de București și Brașov.
Vânzări și Cerere: După o scădere în 2023, volumul tranzacțiilor rezidențiale a revenit în 2024, înregistrând o creștere de +6,6% la nivel național (aproape 169.000 de unități). Cererea a fost deosebit de puternică în prima jumătate a anului 2024, înainte de a încetini la sfârșitul anului și începutul anului 2025. Trimestrul 1 2025 a înregistrat o scădere a vânzărilor de -4,9% la nivel național față de trimestrul 1 2024, reflectând incertitudinile economice și politice, precum și menținerea ratelor ridicate ale dobânzilor. Cererea rămâne, totuși, structural puternică, alimentată de urbanizare, creșterea veniturilor și dorința de îmbunătățire a condițiilor de locuit.
Oferta și Construcția: Principala provocare a pieței rezidențiale este limitarea ofertei noi. Livrările de locuințe au scăzut cu 15% la nivel național în 2024. Această tendință urmează unei scăderi drastice a autorizațiilor de construire eliberate în 2022 (-14,9%) și 2023 (-20,7%). Deși o ușoară revenire a autorizațiilor a fost observată în 2024 (+5,7%), nivelurile rămân mult sub vârfurile anterioare, semnalând o stagnare a activității de construcție mai degrabă decât o revenire francă. Costurile ridicate de construcție și dificultățile de autorizare contribuie la această situație. Previzunile pentru 2025 indică o continuare a slăbiciunii livrărilor, ceea ce va accentua dezechilibrul cu cererea și va menține presiunea asupra prețurilor.
Accesibilitate și Finanțare: Accesul la proprietate rămâne o provocare majoră, în special în zonele centrale ale marilor orașe, unde prețurile sunt ridicate în comparație cu veniturile medii. Deși ratele dobânzilor au scăzut ușor față de vârfuri, ele rămân ridicate (rata variabilă IRCC în jurul valorii de 6% la sfârșitul anului 2024/începutul anului 2025), făcând creditele ipotecare costisitoare și frânând tranzacțiile finanțate prin împrumut. Inițiativele guvernamentale de sprijinire a celor care cumpără prima locuință ar putea juca un rol, dar impactul lor rămâne de evaluat.
Piața Chiriilor: Consecință directă a dificultăților de acces la proprietate, piața chiriilor înregistrează o dinamică puternică. Cererea este susținută, în special în centrele universitare și economice, ceea ce duce la o creștere a chiriilor. Randamentele brute din chirii sunt considerate atractive, în special în București (adesea >6,5%), Constanța și Iași (în jurul valorii de 6%), în timp ce Cluj-Napoca înregistrează randamente mai mici datorită prețurilor de achiziție foarte ridicate. Această situație favorizează apariția unui interes pentru sectorul locativ instituțional (Private Rented Sector - PRS), care ar putea să se dezvolte semnificativ în anii următori.
3.2 Piața Comercială Națională (Birouri, Retail, Industrial)
Sectorul comercial prezintă tendințe variate. Piața de birouri este marcată de o polarizare puternică între clădirile moderne, bine situate și care respectă normele ESG (Environmentale, Sociale și de Guvernanță), și stocul mai vechi sau de calitate inferioară. Cererea se concentrează pe primele, ceea ce duce la o scădere a gradului de neocupare și la o presiune ascendentă asupra chiriilor prime în principalele hub-uri, în timp ce oferta nouă este foarte limitată.
Sectorul de retail dă dovadă de o mare reziliență, susținut de un consum intern robust. Parcurile de retail cunosc o dezvoltare importantă, inclusiv în orașele secundare și terțiare, răspunzând unei cereri de proximitate și conveniență. În paralel, după o pauză, marii dezvoltatori relansează proiecte de centre comerciale (mall-uri) de mare anvergură. E-commerce-ul își continuă, de asemenea, progresul. Retail-ul a fost segmentul cel mai atractiv pentru investiții în T1 2025.
Piața industrială și logistică, după ani record post-pandemie, a cunoscut o moderare a cererii în 2024, dar volumele rămân solide. Fundamentele pe termen lung sunt considerate foarte pozitive: poziționare geografică strategică, costuri competitive ale forței de muncă în raport cu productivitatea, potențial de nearshoring și dezvoltare a infrastructurilor (în special autostrăzi și impactul așteptat al Schengen). Stocul național total se apropie de 8 milioane de m², dar rămâne scăzut comparativ cu țări precum Polonia, indicând un potențial de creștere important. Chirii prime au rămas stabile în jurul valorii de 4,5-5,0 €/m²/lună la sfârșitul anului 2024.
3.3 Piața Funciară Națională
Piața terenurilor a arătat o anumită stabilitate în 2024, cu un volum al tranzacțiilor apropiat de cel din 2023, estimat la circa 450 de milioane de euro. Activitatea s-a concentrat în proporție de 80% pe București și împrejurimi și a fost dominată de proiecte rezidențiale (70% din volum).
Un factor determinant pentru valoarea terenurilor este deținerea autorizațiilor de construire (PUZ/PUD/AC). Terenurile care beneficiază de permise și-au menținut valoarea, în timp ce cele neautorizate au suferit discounturi ce pot ajunge la 30-40%. Criteriile clasice de localizare, viabilizare, potențial construibil și tendințele pieței locale rămân esențiale pentru evaluare.
Investitorii locali au fost deosebit de activi pe acest segment în 2024. Pentru 2025, perspectivele indică o continuare a activității, cu un interes marcat pentru zonele strategice ce permit o dezvoltare rapidă. Intrarea completă în spațiul Schengen ar trebui să aibă un impact pozitiv notabil asupra cererii și prețurilor terenurilor cu destinație industrială și logistică, facilitând fluxurile de mărfuri și consolidând atractivitatea României ca hub regional.
Piața cu Două Viteze
Analiza diferitelor segmente relevă o tendință de fond: polarizarea crescândă a pieței imobiliare românești. Tensiunea dintre o cerere susținută pentru anumite tipuri de active și o ofertă limitată, adesea frânată de constrângeri administrative sau economice, creează o piață cu două viteze. Pe de o parte, activele considerate "prime" – fie că vorbim de clădiri de birouri moderne și durabile în locații centrale, de apartamente noi în cele mai căutate cartiere ale marilor orașe, de parcuri comerciale performante sau de terenuri care beneficiază de permise de construire – își mențin, sau chiar își sporesc valoarea. Pe de altă parte, activele mai vechi, mai puțin bine situate, energivore sau care nu răspund noilor cerințe ale utilizatorilor (birouri învechite, locuințe care necesită renovări importante, terenuri fără potențial de dezvoltare imediat) suferă o presiune asupra prețurilor și a chiriilor, și înregistrează rate de neocupare mai mari. Această dihotomie obligă investitorii la o selecție de active și locații din ce în ce mai riguroasă, privilegiind calitatea, durabilitatea și potențialul de valorificare pe termen lung.
4. Analiza Pieței din București
Capitală economică și administrativă a României, Bucureștiul concentrează o parte majoră a activității imobiliare naționale. Piața este matură, dar supusă unor tensiuni specifice, în special în ceea ce privește oferta și urbanismul.
4.1 Sectorul Rezidențial
Piața rezidențială bucureșteană este cea mai mare din țară, dar și una dintre cele mai tensionate.
Prețuri: Bucureștiul se clasează printre cele mai scumpe orașe din România pentru locuințe, imediat după Cluj-Napoca. La sfârșitul anului 2024, prețul mediu cerut era de aproximativ 1.862 - 1.904 €/m², înregistrând o creștere anuală semnificativă de +10% până la +15%. Ca și la nivel național, segmentul nou comandă o primă notabilă, cu prețuri medii în jurul a 2.059 €/m² la sfârșitul anului 2024, față de aproximativ 1.838 - 2.022 €/m² pentru cele vechi. Prețurile variază considerabil de la un cartier la altul. Zonele de Nord (Herăstrău, Aviației, Dorobanți, Kiseleff) sunt tradițional cele mai căutate și cele mai scumpe, atrăgând o clientelă înstărită și expați. Cartierele centrale precum Unirii sau zonele bine conectate precum Tineretului sunt de asemenea căutate. În schimb, cartiere precum Drumul Taberei sau Titan oferă prețuri mai accesibile.
Chirii și Randamente: Bucureștiul înregistrează cele mai ridicate randamente brute din chirii dintre marile orașe românești, depășind adesea 6,6% pentru apartamentele de 2 și 3 camere în 2024. Chiriile medii cerute în trimestrul 3 2024 erau de aproximativ 350€ pentru o garsonieră, 550€ pentru un apartament cu 2 camere și 750€ pentru un apartament cu 3 camere. Cererea puternică de închiriere este alimentată de atractivitatea economică a capitalei, prezența studenților și a tinerilor profesioniști, precum și de dificultățile de acces la proprietate.
Cartiere Căutate și Dinamici Peri-urbane: Pe lângă zonele prime din Nord și Centru, interesul se îndreaptă spre cartierele care beneficiază de investiții în infrastructură (Tineretului) sau sunt aproape de polii de afaceri (Pipera, Băneasa). Presiunea asupra prețurilor și oferta limitată intramoenia determină o expansiune semnificativă către zona metropolitană, în special județul Ilfov. În T1 2025, în timp ce vânzările scădeau cu 5,4% în București, ele creșteau cu 2,4% în Ilfov, confirmând această tendință de peri-urbanizare.
Accesibilitate: Achiziționarea unei locuințe în București, mai ales în zonele centrale și bine conectate, devine din ce în ce mai dificilă pentru o parte crescândă a populației. Acest fenomen întărește atractivitatea pieței chiriilor și împinge o parte din cerere către localitățile periferice.
Proiecte Notabile: Activitatea tranzacțională a fost susținută în 2024, după cum o demonstrează triplarea volumului de vânzări al North Bucharest Investments (NBI), cu o componentă puternică de investitori (60%) și randamente medii anunțate de 21%. Tranzacții premium (ex: penthouse la 1,65M€) confirmă interesul pentru segmentul de lux. Alte dezvoltări sunt menționate în rapoartele consultanților.
4.2 Sectorul Birourilor
Piața de birouri din București este cea mai importantă din România, dar se confruntă cu o provocare majoră legată de oferta nouă.
Stoc și Ofertă: Stocul total de birouri moderne (clasele A și B) se ridica la aproximativ 3,44 milioane de m² la sfârșitul anului 2024. Anul 2024 a fost marcat de cel mai mic volum de livrări din ultimele cel puțin două decenii, cu un singur proiect major finalizat: AFI Loft (aproximativ 16.000 m²). Previziunile pentru 2025 sunt chiar mai mici, cu doar 6.500 - 7.000 m² așteptați (proiectul One Gallery, deja pre-închiriat). Această penurie de spații noi și moderne este o caracteristică cheie a pieței actuale și a viitorului apropiat. Principalii poli terțiari rămân Centrul-Vest (19% din stoc), Floreasca/Barbu Văcărescu (17%) și Centrul (13%).
Cerere: Activitatea totală de închiriere a arătat o anumită volatilitate. După un an record în 2023, 2024 a înregistrat o scădere a cererii totale (între 329.000 și 383.000 m² în funcție de surse), adică o diminuare cu 18% până la 25% față de 2023. Cu toate acestea, cererea netă (contracte noi, extinderi, pre-închirieri) a rămas stabilă sau chiar a crescut în T1 2025 (+38% conform CBRE față de T1 2024). Reînnoirile contractelor au dominat activitatea în 2023 și 2024 (aproximativ 50% din total), companiile finalizându-și strategiile post-Covid și privilegiind adesea stabilitatea sau confruntându-se cu lipsa opțiunilor de relocare. Se observă o preferință marcată pentru clădirile noi, eficiente energetic și bine situate.
Rata de neocupare: Consecință directă a ofertei noi scăzute și a unei cereri nete reziliente, rata globală de neocupare a continuat să scadă, stabilindu-se între 11,9% și 13% la sfârșitul anului 2024 / T1 2025. Această medie maschează însă o polarizare puternică: rata de neocupare este foarte scăzută în clădirile prime și în zonele centrale (coborând la 2,9% în Centru conform CBRE), dar rămâne ridicată în stocul secundar sau mai puțin atractiv (Colliers estimează o rată de 33% pentru cele 20 de clădiri cu cele mai mari suprafețe neocupate). Această tendință de scădere a ratei de neocupare prime ar trebui să continue în 2025.
Chirii: Presiunea asupra ofertei de calitate a generat o creștere moderată a chiriilor prime headline. La sfârșitul anului 2024 / începutul anului 2025, acestea atingeau 20,5 € până la 22 €/m²/lună în Central Business District (CBD) și în zonele centrale. Este vorba de o creștere de 1-2 €/m²/lună în ultimii 2-3 ani. Chirii ar trebui să se stabilizeze în 2025, cu un potențial de nouă creștere în 2026 dacă economia o va permite. Chirii variază puternic în funcție de sub-piețe, de la 18-22 € în CBD la 8-10 € în Pipera Nord. Taxele de servicii sunt, de asemenea, în creștere. Există oferte de închiriere directă, de exemplu de la 10€/m²/lună, dar acestea privesc probabil spații de calitate inferioară sau locații mai puțin centrale.
4.3 Sectorul Retail
Piața de retail din București beneficiază de consumul puternic și de atractivitatea capitalei.
Stoc și Ofertă: Bucureștiul reprezintă aproximativ 28% din stocul total de retail modern din România, adică aproximativ 1,26 milioane de m² dintr-un total național de 4,5-4,6 milioane de m². Oferta nouă a fost limitată în 2024, dar sunt așteptate proiecte semnificative. NEPI Rockcastle prevede o extindere majoră a Promenada Mall (investiție de 282 milioane €), cu finalizare planificată la sfârșitul anului 2026. Hagag Development Europe transformă Palatul Știrbei de pe Calea Victoriei într-un magazin de lux (4.000 m²), cu branduri precum Dior, Saint Laurent, Hermès, a cărui deschidere este prevăzută pentru a doua jumătate a anului 2025. Alte proiecte, potențial extinderi ale centrelor existente sau noi dezvoltări de mare anvergură, ar putea apărea pe termen mediu.
Cerere și Vacanță: Cererea de spații comerciale rămâne robustă, susținută de creșterea salariilor și a puterii de cumpărare. Ratele de ocupare în centrele comerciale dominante sunt ridicate. Datele specifice privind rata de neocupare în București pentru sfârșitul anului 2024/T1 2025 nu sunt explicit furnizate în fragmentele disponibile, dar tendința generală a pieței este pozitivă.
Chirii: Chiriile prime pentru cele mai bune locații din centrele comerciale dominante din București sunt cele mai ridicate din țară. Deși cifrele exacte pentru T4 2024/T1 2025 nu sunt date, chiriile prime în marile orașe secundare situându-se între 50 și 70 €/m²/lună, se poate estima că chiriile prime în București depășesc 70-80 €/m²/lună și sunt stabile sau în ușoară creștere. Chiriile în parcurile de retail sunt semnificativ mai mici.
4.4 Piața Funciară
Piața funciară a capitalei este foarte activă, dar complexă.
Prețuri: Prețurile terenurilor pentru rezidențial, birouri prime și retail prime au rămas stabile în 2024. Cu toate acestea, există o presiune puternică asupra terenurilor care beneficiază de autorizații de construire, a căror valoare se menține sau crește, în timp ce terenurile neautorizate suferă discounturi. Cererea este deosebit de puternică pentru terenuri rezidențiale în zonele de nord și peri-urbane, precum și pentru terenuri industriale/logistice în periferie, stimulată de intrarea în spațiul Schengen. Prețurile specifice pentru zonele comerciale și industriale nu sunt detaliate pentru 2024-2025.
Urbanism: Dificultățile și întârzierile în obținerea autorizațiilor de urbanism (PUZ/PUD) constituie o frână majoră în calea dezvoltării de noi proiecte în București. Această situație contribuie la penuria ofertei noi (birouri, rezidențial) și la creșterea prețurilor activelor existente sau ale terenurilor deja autorizate. Expansiunea peri-urbană, deși dinamică, este uneori descrisă ca haotică și lipsită de o planificare integrată a infrastructurilor (transport, servicii publice), ceea ce ridică provocări pentru calitatea vieții și mobilitatea.
București: Piață Matura Sub Tensiune
Analiza pieței bucureștene confirmă statutul său de principal pol imobiliar românesc, dar relevă o piață matură confruntată cu tensiuni crescânde. Cererea puternică, alimentată de atractivitatea economică a capitalei, se lovește de o ofertă din ce în ce mai constrânsă, fie că este vorba de birouri moderne, rezidențial central sau terenuri autorizate. Această inadecvată între ofertă și cerere generează o presiune ascendentă asupra prețurilor și chiriilor activelor "prime", stimulând în același timp dezvoltarea – uneori dezordonată – spre periferie (locuințe, parcuri comerciale, logistică). Provocările legate de urbanism și termenele de autorizare reprezintă un blocaj major care frânează reînnoirea parcului imobiliar și ar putea, pe termen lung, afecta atractivitatea orașului pentru noi implantări de afaceri dacă persistă penuria de spații de birouri moderne. Necesitatea renovării și adaptării stocului existent la normele ESG devine, de asemenea, un aspect crucial pentru menținerea competitivității pieței bucureștene.
5. Analiza Pieței din Timișoara și a Regiunii de Vest (incl. Moșnița Nouă, Albina)
Timișoara, principalul centru urban din vestul României, și zona sa periurbană cunosc o dinamică remarcabilă de dezvoltare imobiliară, susținută de o economie locală robustă și diversificată.
5.1 Context Economic și Atractivitate
Timișoara s-a impus ca un pol economic major în România, adesea calificată drept "Silicon Valley a Europei de Est" datorită concentrării puternice de companii din sectorul IT și a startup-urilor tehnologice. Acest sector atrage o forță de muncă calificată, generând o cerere susținută de locuințe și spații de birouri. Orașul beneficiază, de asemenea, de o industrie manufacturieră solidă și de o poziție strategică ca hub logistic, aproape de frontierele maghiară și sârbă.
Prezența marilor universități, în special Universitatea Politehnica (UPT) și Universitatea de Vest (UVT), care găzduiesc zeci de mii de studenți, constituie un alt motor important pentru piața imobiliară locală, în special pentru segmentul de închiriere. Titlul de Capitală Europeană a Culturii în 2023 a consolidat atractivitatea turistică și culturală a orașului, cu efecte pozitive așteptate asupra industriei hoteliere și a închirierii pe termen scurt.
În cele din urmă, proiecte importante de infrastructură sunt în curs sau planificate, vizând îmbunătățirea conectivității și a mobilității, cum ar fi modernizarea drumurilor, dezvoltarea transportului public și finalizarea așteptată a centurii Sud.
5.2 Sectorul Rezidențial
Piața rezidențială din Timișoara și din periferia sa este una dintre cele mai active din țară.
Prețuri: Timișoara oferă prețuri imobiliare mai accesibile decât București sau Cluj-Napoca. La sfârșitul anului 2024, prețul mediu cerut pentru apartamente era de aproximativ 1.700 €/m², în creștere cu +12,8% într-un an. Apartamentele noi se negociau în jurul valorii de 1.994 €/m² (+10,8% A/A), iar cele vechi la 1.659 €/m² (+11,0% A/A). La începutul anului 2025, tendința de creștere a continuat moderat, cu un preț mediu estimat la 1.539 €/m² în aprilie 2025 (conform Sonarhome, metodologie potențial diferită). Cartierele centrale precum Bastion (2.337 €/m²) și Tipografilor (1.957 €/m²) înregistrează cele mai ridicate prețuri, în timp ce zone precum Șagului (1.400 €/m²) sau Plopi (1.174 €/m²) sunt mai accesibile.
Vânzări: Județul Timiș a înregistrat unul dintre cele mai mari volume de tranzacții rezidențiale din țară în T1 2025, în ciuda unei tendințe naționale de scădere, ceea ce demonstrează vigoarea pieței locale. În 2024, peste 10.500 de unități rezidențiale au fost vândute în județ, o creștere de +3,6% față de 2023.
Chirii: Piața chiriilor este foarte activă, stimulată de populația studențească numeroasă și de profesioniștii din sectorul IT. Timișoara este considerată cel mai accesibil oraș mare în ceea ce privește chiriile raportate la venituri la începutul anului 2024. Chiria medie pentru un apartament cu 2 camere era de aproximativ 400 €/lună. Zonele centrale precum Cetate (450 €/lună) și Tipografilor (430-440 €/lună) au cele mai mari chirii, în timp ce Freidorf și Buziașului sunt mai economice.
Locuințe Studențești: Cererea de locuințe studențești este structural ridicată datorită prezenței UPT (peste 12.000 de studenți) și UVT. Deși UVT dispune de mai multe campusuri, oferta publică este insuficientă pentru a acoperi întregul necesar. Fragmentele nu menționează proiecte noi majore de cămine studențești private pentru 2023-2025, ceea ce sugerează o presiune continuă asupra pieței de închirieri private, unde studenții concurează cu tinerii profesioniști.
Dezvoltare Peri-urbană (Moșnița Nouă, Albina, Giroc, Dumbrăvița): În comunele limitrofe Timișoarei se înregistrează cea mai intensă activitate de dezvoltare rezidențială. Moșnița Nouă, în special, a devenit un hub major pentru construcția de case individuale și duplexuri. Proiecte precum Serena 2 & 3 (dezvoltator 5th Floor), Urban Village, Moșnița Exclusive Homes și altele susținute de dezvoltatori locali (Sodolescu, Alber Holding, Vreau Casa Noua, etc.) transformă rapid peisajul acestor comune. Atractivitatea acestor zone constă în prețuri funciare și imobiliare mai mici decât în Timișoara și în posibilitatea de a achiziționa locuințe mai spațioase cu grădină. Albina, sat aparținând comunei Moșnița Nouă, vede și ea emergând proiecte rezidențiale.
5.3 Sectoare Comerciale (Birouri, Retail, Industrial)
Dinamismul economic al Timișoarei se reflectă și în segmentele comerciale.
Birouri: Piața de birouri este activă, susținută în principal de sectorul IT și centrele de servicii comune. Au loc tranzacții semnificative, precum închirierea a 906 m² de către IWG (Regus) în VOX Technology Park. Cu toate acestea, datele recente (T4 2024 / T1 2025) privind chiriile prime și ratele de neocupare specifice Timișoarei lipsesc în sursele furnizate. Puține proiecte noi majore de birouri par a fi planificate pentru 2025-2026, ceea ce ar putea, la fel ca în București, tensiona piața pentru spațiile de calitate.
Retail: Sectorul de retail este în plină efervescență, cu un accent marcat pe dezvoltarea parcurilor de retail în periferie și în localitățile învecinate pentru a răspunde nevoilor noilor zone rezidențiale. Mai multe proiecte sunt în curs sau planificate pentru 2024-2025: Esquire Commercial Timișoara (4.200 m², T4 2025), Calea Torontalului Retail Park (4.495 m², T2 2025), Prima Shops Lugoj (12.000 m², T3 2025), Retail Park Sanandrei (9.000 m², T4 2025), Max Village Săcălaz (9.000 m², T4 2025), Centrul Comercial Cetatii Timișoara (2.500 m², T4 2024). Dezvoltatorul polonez Scallier este, de asemenea, activ cu Funshop Park în Moșnița Nouă (8.500 m², deschis la sfârșitul anului 2023) și planifică alte dezvoltări. REPACO Capital are, de asemenea, un proiect în autorizare în Timișoara (4.500 m²). Chiriile prime în marile centre comerciale precum Iulius Town ating 55 €/m²/lună, în timp ce cele din parcurile de retail variază între 9 și 14 €/m²/lună. Sosirea Primark la Iulius Town în 2024 a consolidat atractivitatea comercială a orașului.
Industrial/Logistic: Timișoara era orașul cu cea mai mare suprafață de spații industriale în construcție în România la începutul anului 2024 (65.300 m²), confirmându-și rolul de hub logistic major. Proiecte pentru Continental (45.360 m²) și TT Electronic (20.000 m²) erau așteptate pentru H1 2024. Proximitatea autostrăzilor și a frontierelor este un atu cheie. Chiriile prime naționale se situează în jurul valorii de 5,00 €/m²/lună.
5.4 Piața Funciară (Timișoara, Moșnița Nouă, Albina)
Dezvoltarea intensă, mai ales în periferie, stimulează piața funciară.
Prețuri: Valoarea terenurilor variază enorm în funcție de localizare (intra-/extra- muros), de statutul urbanistic (PUZ/PUD aprobat), de prezența utilităților și de potențialul construibil. În Moșnița Nouă și Albina, terenuri intravilane pentru construcție se pot găsi începând de la 20-35 €/m² dacă sunt mai puțin bine situate sau lipsite de utilități/PUZ. Cu toate acestea, parcelele bine poziționate, viabilizate și cu PUZ aprobat pentru case, duplexuri sau chiar mici blocuri se negociază curent între 100 și 150 €/m², sau chiar mai mult. De exemplu, un teren cu PUZ pentru 29 parcele în Albina este listat la 20,69 €/m², în timp ce un teren cu PUZ mixt pentru blocuri și case în Moșnița Nouă este la 154 €/m². Un teren agricol de 3,45 ha în Albina este propus la 1,48 €/m².
PUZ și Dezvoltare: Comuna Moșnița Nouă este foarte activă în materie de urbanism, cu numeroase Planuri Urbanistice Zonale (PUZ) aprobate sau în curs de aprobare pentru a permite dezvoltarea de noi zone rezidențiale și mixte. Existența unui PUZ aprobat este un factor cheie de valorificare a terenului. Dezvoltatori precum 5th Floor, Alber Holding, Vreau Casa Noua, Sodolescu Imobiliare și alții sunt activi în regiune. Documentele oficiale referitoare la PUZ sunt disponibile la primăriile vizate (Moșnița Nouă) și la Consiliul Județean Timiș, deși fragmentele nu furnizează documentele specifice pentru Albina.
Proiecte Notabile: Cel mai emblematic proiect în curs este regenerarea sitului fostului Abator (aproape 5 ha) de către Țiriac Imobiliare. După aprobarea PUZ la începutul anului 2025, acest proiect transformator prevede construirea a 17 clădiri cu destinație mixtă (rezidențial, birouri, comercial, hotel, servicii) în jurul a 5 clădiri istorice restaurate, cu 1.600 de locuri de parcare și spații verzi importante. Proiectul se va desfășura în trei faze, prima concentrându-se pe reabilitarea patrimoniului și crearea unei piețe publice.
Timișoara și Periferia sa: un Ecosistem în Plină Expansiune
Timișoara și zona sa metropolitană constituie un ecosistem imobiliar deosebit de dinamic în România. Orașul central capitalizează pe statutul său de pol economic, tehnologic (IT) și universitar major, consolidat de rolul său de Capitală Europeană a Culturii în 2023. Această atractivitate generează o cerere puternică de locuințe (vânzare și închiriere) și de spații comerciale. Cu toate acestea, presiunea asupra prețurilor intramoenia și căutarea spațiului împing o parte importantă a dezvoltării rezidențiale spre comunele limitrofe precum Moșnița Nouă, Giroc sau Dumbrăvița. Această expansiune rapidă, deși demonstrează vitalitatea economică, ridică provocarea crucială a adaptării infrastructurilor publice (drumuri, transporturi, școli, servicii). Capacitatea autorităților locale de a planifica și de a finanța aceste infrastructuri în timp util va fi determinantă pentru calitatea vieții și sustenabilitatea acestei creșteri periurbane. Proiectul de regenerare a fostului Abator de către Țiriac Imobiliare ilustrează, la rândul său, potențialul de transformare și de valorificare a fostelor situri industriale în inima dinamicii urbane.
6. Analiza Pieței de la Litoralul Mării Negre (Constanța, Mamaia, Eforie)
Litoralul românesc al Mării Negre, cu Constanța ca principal pol urban și stațiuni balneare majore precum Mamaia și Eforie, prezintă o piață imobiliară cu caracteristici unice, puternic influențată de turism și de sezonalitate.
6.1 Dinamica Pieței Rezidențiale și a Caselor de Vacanță
Segmentul rezidențial și cel al reședințelor secundare este deosebit de activ pe litoral.
Prețuri: Prețurile de pe litoral au cunoscut o creștere susținută. La Constanța, prețul mediu cerut la sfârșitul anului 2024 era de aproximativ 1.766 €/m², în creștere cu +13,6% într-un an. Apartamentele noi se negociau în jurul valorii de 1.951 €/m² (+12,4% A/A), iar cele vechi la 1.740 €/m² (+13,8% A/A). În zonele cele mai căutate precum Mamaia Nord, prețurile apartamentelor noi pot atinge, sau chiar depăși, 1.800 - 2.800 €/m². Datele de pe portalurile imobiliare indică o gamă largă de prețuri pentru apartamente și case de vânzare în Constanța, Eforie și împrejurimi, reflectând diversitatea ofertei (localizare, stare, dimensiune). Tendința generală este de creștere, trasă de cererea turistică și de investiții.
Tendințe: Cererea este puternică pentru apartamentele noi, atât pentru reședință secundară, cât și pentru investiții locative. Mamaia Nord, în special, a cunoscut o dezvoltare rezidențială foarte intensă în ultimii ani, cu o multitudine de complexe noi. Eforie (Nord și Sud) beneficiază de atractivitatea turismului balnear și termal, ceea ce le asigură o frecvență potențial mai extinsă pe parcursul anului. Constanța, ca oraș principal, combină cererea locală permanentă cu cererea turistică/sezonieră.
Proiecte Notabile: Numeroși dezvoltatori sunt activi pe litoral. Alezzi este un actor major în Mamaia Nord cu mai multe resorturi (Beach, Infinity, Odyssey). Building Ștefan dezvoltă, de asemenea, mai multe proiecte în Mamaia Nord (Promenada 2, Mamaia Sat). Alte proiecte precum Steaua de Mare Nord 2 în Eforie Nord, Platinum Residence, Sea Breeze, AXXIS Nova Resort & Spa, Xenero Residence Eforie Nord, Sunway Suits sunt, de asemenea, menționate pe portalurile imobiliare.
6.2 Piața Comercială și Hotelieră
Sectorul cazării turistice și al alimentației publice este un pilon al economiei locale.
Investiții Hoteliere: Piața tranzacțiilor hoteliere a fost dinamică în ultimii ani. În perioada 2021-2023, 10 hoteluri au fost vândute pe litoral (stațiuni balneare), reprezentând 39% din valoarea totală a tranzacțiilor hoteliere din România. O tranzacție semnificativă a fost vânzarea hotelului Pam Beach din Olimp pentru aproape 10 milioane de euro, destinat a fi integrat în rețeaua Steaua de Mare. Interesul investitorilor pentru active hoteliere pare în creștere, potențial în detrimentul spațiilor de birouri.
Prețuri Hoteluri/Restaurante: Datele specifice privind prețurile de vânzare ale hotelurilor și restaurantelor de pe litoral sunt limitate în fragmentele furnizate. Exemple de prețuri de vânzare pentru pensiuni/hoteluri în Mamaia Nord sau Eforie Nord variază considerabil: o pensiune de 20 de camere în Mamaia este listată la 830.000 € + TVA, o pensiune 3* cu 15 camere în Mamaia Nord la 699.000 €, alta cu 11 camere la 730.000 €, și o pensiune cu 12 camere în Eforie Nord la 339.000 €. Un hotel mare central din Mamaia, care necesită renovări, este propus la 13,5 milioane €. Platformele de rezervare (Booking, Expedia, Agoda) prezintă o ofertă abundentă de cazare (hoteluri, apartamente) cu tarife variabile în funcție de sezon și standard.
Dezvoltare Hotelieră: Litoralul dispune de un parc hotelier important și diversificat. Au loc renovări și modernizări, precum cea a hotelului W Regal Boutique Spa din Mamaia în 2022-2023. Apar noi unități, precum Hotelul Alexandra din Mamaia (construit în 2024). Sunt semnalate și proiecte de construcție de noi pensiuni sau aparthoteluri în Eforie sau Mamaia Nord.
6.3 Impactul Turismului, al Sezonalității și al Infrastructurii
Acești trei factori sunt intrinsec legați și modelează piața imobiliară costieră.
Turism Motor Cheie: Turismul este principalul motor economic și imobiliar al litoralului. Litoralul atrage milioane de vizitatori, predominant în sezonul estival (mai-septembrie), generând o cerere puternică pentru cazare și servicii. Mamaia este stațiunea emblematică, foarte animată. Eforie Nord și Sud se disting prin oferta de turism termal și balnear, ceea ce le asigură o frecvență mai extinsă pe parcursul anului și, prin urmare, o rentabilitate locativă potențial mai regulată. Delta Dunării, în apropiere, oferă oportunități crescânde în ecoturism. Festivaluri și evenimente, precum Dakini Festival la Tuzla sau Neversea la Constanța, creează vârfuri de cerere punctuale foarte importante.
Sezonalitate: Aceasta este provocarea majoră a litoralului românesc. Concentrarea activității turistice pe câteva luni de vară generează o puternică fluctuație a ratelor de ocupare și a veniturilor din chirii. În afara sezonului, activitatea încetinește considerabil în majoritatea stațiunilor. Programul "Litoralul Pentru Toți", oferind tarife reduse în mai-iunie și septembrie-octombrie, vizează atenuarea acestei sezonalități și atragerea turiștilor în perioadele intermediare. Capacitatea de a genera venituri în afara sezonului este un factor cheie pentru rentabilitatea anuală a unei investiții locative.
Infrastructuri: Calitatea infrastructurilor (acces rutier, aeroportul din Constanța, servicii publice, amenajări turistice) joacă un rol crucial în atractivitatea diferitelor zone. Proiecte majore de infrastructură pot avea un impact semnificativ. De exemplu, lucrări de lărgire a plajelor, finanțate din fonduri europene pentru a combate eroziunea costieră, au fost realizate în ultimii ani, în special la Mamaia și Eforie. Dacă aceste lucrări protejează litoralul, lărgirea uneori excesivă a plajelor la Mamaia (până la 300 m) a stârnit critici din partea turiștilor, judecând distanța până la mare prea mare și calitatea nisipului nou inferioară, afectând potențial atractivitatea anumitor zone. Îmbunătățirea continuă a infrastructurilor rămâne esențială pentru a susține dezvoltarea turistică și imobiliară.
6.4 Analiza Investiției (Potențial, Randamente, Riscuri)
Investiția pe litoralul românesc prezintă oportunități, dar necesită o analiză atentă.
Potențial: Potențialul investițional variază în funcție de localități. Mamaia oferă un potențial ridicat datorită animației și infrastructurilor sale, dar este foarte sezonieră și potențial saturată. Gura Portiței, mai exclusivistă și conservată, țintește o clientelă diferită cu un potențial mediu spre ridicat. Tuzla este considerată emergentă, cu un potențial de valorificare legat de cadrul său natural și de evenimente precum festivalul Dakini. Eforie Nord și Sud, datorită turismului termal, oferă o frecvență mai regulată și, prin urmare, un potențial de investiție stabil pe termen lung. Constanța combină avantajele unui oraș portuar și economic cu atractivitatea turistică.
Randamente Locative: Potențialul de randament locativ este atractiv, în special pentru închirierea sezonieră pe durata lunilor de vară. O sursă menționează posibilitatea de a atinge peste 12% randament anual brut în Mamaia Nord cu o gestionare optimizată (ex: proiecte Alezzi). Randamentele în Constanța sunt estimate în jurul valorii de 6%. Cu toate acestea, aceste cifre depind puternic de rata de ocupare anuală, de strategia de închiriere (scurtă/lungă durată) și de costurile de gestionare. Sezonalitatea implică faptul că veniturile sunt concentrate pe o perioadă scurtă.
Riscuri: Riscul principal este legat de sezonalitatea puternică, care poate duce la un grad de neocupare semnificativ și la venituri nule pe o mare parte a anului. Riscul de supraîncălzire sau de saturație, în special în zonele cu dezvoltare intensă precum Mamaia Nord, ar putea afecta prețurile și ratele de ocupare viitoare. Calitatea construcțiilor poate fi variabilă, necesitând o due diligence. Riscurile de mediu, precum eroziunea costieră (în ciuda lucrărilor de protecție) și impactul schimbărilor climatice (creșterea nivelului mării), trebuie luate în considerare pe termen lung. În fine, complexitatea administrativă și birocratică poate reprezenta o provocare pentru investitori, în special pentru cei străini.
Litoralul: Potențial Ridicat, dar Gestionare Complexă
În sinteză, litoralul românesc al Mării Negre se prezintă ca o zonă de investiții imobiliare cu un potențial cert, trasă în principal de sectorul turistic. Prețurile, deși în creștere, rămân competitive față de alte destinații balneare europene, iar perspectivele de randament locativ, mai ales în sezon, sunt atractive. Cu toate acestea, realizarea acestui potențial este condiționată de o gestionare avizată a provocărilor inerente acestei piețe. Sezonalitatea puternică impune o strategie locativă adaptată și o previziune realistă a veniturilor anuale. Riscul de supraîncălzire sau de saturație, în special în zonele de dezvoltare intensă precum Mamaia Nord, necesită o analiză prudentă a echilibrului ofertă/cerere. De asemenea, impactul marilor proiecte de infrastructură, precum lărgirea plajelor, poate fi ambivalent și trebuie evaluat. Investitorii trebuie, așadar, să adopte o abordare diferențiată în funcție de stațiunea vizată (Mamaia, Eforie, Tuzla, Constanța) și de tipul de clientelă țintit, integrând totodată riscurile specifice legate de sezonalitate, de calitatea construcțiilor și de mediul costier.
7. Perspectivele Pieței și Considerații Strategice (2025+)
În pragul anului 2025, piața imobiliară românească se află la o răscruce, prezentând atât oportunități de creștere, cât și provocări considerabile. Perspectivele pentru anul următor și dincolo de acesta vor depinde de interacțiunea complexă dintre factorii macroeconomici, dinamica sectorială specifică și deciziile politice.
7.1 Sinteza Previziunilor Experților
Principalii consultanți imobiliari activi în România împărtășesc un optimism prudent pentru 2025.
Colliers anticipează o cerere rezidențială solidă susținută de creșterea salariilor și o îmbunătățire așteptată a condițiilor de creditare, dar o ofertă încă limitată care va menține presiunea ascendentă asupra prețurilor. Ei subliniază interesul crescând pentru piața locativă instituțională (PRS). Pentru birouri, prevăd o cerere nouă moderată, o scădere continuă a gradului de neocupare prime datorită ofertei scăzute și o polarizare sporită a pieței. Sectorul industrial ar trebui să cunoască o ușoară moderare, dar să-și păstreze fundamente solide. Retailul este așteptat în plină dinamică, cu peste 200.000 mp de livrări prevăzute în 2025. Piața investițiilor ar trebui să-și continue redresarea, deși contextul economic și politic rămâne complex.
CBRE notează un început de an 2025 puternic pentru investiții (169 milioane € în T1), cu o previziune ce depășește un miliard de euro pentru întregul an (+35% față de 2024). Ei anticipează o posibilă compresie a randamentelor prime (birouri, retail) până la sfârșitul anului, susținută de scăderea așteptată a ratelor dobânzilor BCE și de o pipeline solidă de tranzacții. În ceea ce privește birourile din București, CBRE confirmă creșterea cererii nete în T1 2025 și scăderea continuă a gradului de neocupare (11,9%), în special în zonele centrale (2,9%), datorită ofertei limitate care ar trebui să susțină chiriile. Retailul este identificat drept sectorul lider pentru investiții în T1 2025.
Knight Frank subliniază polarizarea pieței de birouri, cu o cerere concentrată pe active prime și ESG. Aceștia notează o ușoară creștere a chiriilor prime în București (atingând 22 €/m²/lună în CBD la sfârșitul anului 2024) și prevăd o stabilizare în 2025 înainte de o potențială nouă creștere în 2026. Gradul de neocupare ar trebui să continue să scadă în 2025 datorită ofertei foarte limitate.
JLL (prin iO Partners și date globale) subliniază reziliența cererii pentru birouri și retail la nivel global/european, dar o prudență mai mare în sectorul logistic. Ei confirmă tendința de redresare progresivă a volumelor globale de investiții, susținută de capitaluri disponibile ("dry powder") importante.
SVN Romania constată o scădere a vânzărilor rezidențiale în T1 2025, dar subliniază adaptarea cumpărătorilor la noile prețuri și menținerea unei bune accesibilități relative. Ei prevăd o ofertă nouă încă redusă pentru 2025 în București și împrejurimi.
La nivel global, experții sunt de acord asupra unei continuări a creșterii moderate, a unei polarizări sporite a piețelor și a importanței factorilor locali (ofertă, infrastructură, putere de cumpărare) și externi (rate dobânzi, context geopolitic).
7.2 Tendințe Cheie de Monitorizat
Mai multe tendințe de fond vor continua să modeleze piața imobiliară românească în 2025 și dincolo de acesta:
Digitalizarea Accelerată: Transformarea digitală impactează toate segmentele. Vizitele virtuale, platformele colaborative, inteligența artificială pentru evaluarea bunurilor și gestionarea imobiliară devin norma, îmbunătățind eficiența și experiența clienților.
Importanța Crescândă a Durabilității (ESG): Preocupările legate de mediu și reglementările (DPE consolidat, norme nZEB) împing cererea către clădiri durabile și eficiente energetic. Activele certificate (BREEAM, WELL) beneficiază de o primă și sunt privilegiate de chiriașii corporatiști și investitorii instituționali. Renovarea energetică a parcului existent reprezintă un zăcământ de oportunități.
Accesibilitatea la Locuințe: Decalajul persistent între prețurile imobiliare din marile orașe și veniturile medii va rămâne o problemă socială și economică majoră, continuând să susțină piața chiriilor și expansiunea periurbană.
Dezvoltare Periurbană și Orașe Secundare: Căutarea unei calități a vieții mai bune, facilitată de telemuncă, și a unor prețuri mai accesibile continuă să alimenteze dezvoltarea rezidențială și comercială (parcuri de retail) în zonele periurbane ale marilor metropole și în orașele secundare dinamice.
Evoluția Nevoilor Utilizatorilor: Fie că este vorba de birouri (spații flexibile, colaborative, axate pe bunăstare), retail (experiențial, omnicanal) sau rezidențial (spații mai mari, balcoane/terase, proximitatea serviciilor), așteptările utilizatorilor evoluează și influențează proiectarea și valorificarea bunurilor.
7.3 Considerații Strategice pentru Investitori
În acest context, se conturează mai multe axe strategice pentru investitorii pe piața românească în 2025:
Localizare și Selecție Riguroasă: Polarizarea pieței impune o analiză fină a localizărilor și a tipurilor de active. Se privilegiază zonele dinamice (București prime, Timișoara, Cluj, Iași, Constanța) și segmentele portante (logistică, parcuri de retail, rezidențial de închiriere/peri-urban de calitate, birouri prime/ESG). O due diligence aprofundată este esențială, în special pe aspectele juridice, urbanistice și calitatea construcției.
Gestionarea Riscurilor: Integrarea riscurilor macroeconomice (inflație, rate, deficit), politice și administrative (întârzieri la autorizare) în modelele de investiții. Pentru litoral, gestionarea sezonalității și a riscului de saturație este primordială. Diversificarea geografică și sectorială poate atenua anumite riscuri.
Focus pe Calitate și Durabilitate: Investiția în active moderne, bine întreținute și care respectă normele ESG pare a fi o strategie rezilientă și creatoare de valoare pe termen lung. Renovarea și modernizarea stocului existent reprezintă, de asemenea, o oportunitate.
Anticiparea Ciclurilor și "Early Mover Advantage": Cu semne de stabilizare a ratelor și a prețurilor, 2025 ar putea oferi oportunități de achiziție înainte de o potențială redresare mai accentuată a volumelor și valorilor. Anticiparea nevoilor viitoare ale utilizatorilor (flexibilitate, durabilitate, servicii) este cheia.
Parteneriate Locale: Pentru investitorii străini, sprijinirea pe parteneri locali de încredere (consultanți, avocați, administratori imobiliari) este crucială pentru a naviga complexitățile pieței și administrației românești.
8. Concluzie
Piața imobiliară românească abordează anul 2025 cu o dinamică complexă, ce îmbină reziliența economică, provocări structurale și oportunități țintite. În ciuda unui context fiscal tensionat și a incertitudinilor politice, fundamentele pieței, în special o cerere subiacentă puternică în mai multe segmente (rezidențial, logistic, retail de proximitate) și atractivitatea continuă a țării pentru anumite investiții, au permis menținerea unei activități notabile în 2024 și începutul anului 2025.
Principala caracteristică a pieței actuale este tensiunea crescândă între această cerere și o ofertă limitată, în special pentru activele noi și de calitate în marile aglomerări. Această penurie, alimentată de dificultățile de autorizare și de costurile de construcție, generează o polarizare marcată: activele "prime" se valorifică, în timp ce stocul secundar se chinuie. Aceasta redefinește, de asemenea, alegerile rezidențiale, accentuând problemele de accesibilitate în centrele urbane și stimulând piața de închirieri, precum și expansiunea către zonele periurbane.
Bucureștiul rămâne piața principală, dar concentrează aceste tensiuni, în timp ce polii regionali precum Timișoara arată un dinamism notabil, în special în dezvoltarea periurbană. Litoralul, la rândul său, oferă un potențial ridicat, dar necesită o gestionare expertă a sezonalității și a riscurilor specifice.
Pentru investitori și dezvoltatori, 2025 va fi un an ce va cere agilitate și discernământ. Succesul va rezida în capacitatea de a identifica segmentele și locațiile cele mai promițătoare, de a privilegia calitatea și durabilitatea, de a anticipa nevoile utilizatorilor și de a naviga complexitățile administrative și infrastructurale. Deși provocările macroeconomice și fiscale nu trebuie subestimate, perspectivele de creștere pe termen lung ale României, susținute de integrarea sa europeană (în special Schengen) și de fondurile structurale, continuă să ofere un cadru potențial favorabil pentru investiții imobiliare strategice și bine țintite.
2. Contextul Economic și Climatul Investițional în România (2024-2025)
Analiza pieței imobiliare din România pentru perioada 2024-2025 nu poate fi disociată de contextul macroeconomic național și internațional, precum și de climatul general de investiții care prevalează în țară. Această secțiune examinează principalii indicatori economici, provocările fiscale, impactul fondurilor europene și atractivitatea României pentru investitorii străini.
2.1 Performanța Economică și Reziliența
După o redresare notabilă post-pandemie, economia românească a arătat semne de încetinire în 2024. Creșterea PIB-ului real este estimată între 0,9% și 1,4% pentru 2024, o cifră mult sub previziunile inițiale, dar care atestă totuși o anumită reziliență într-un context internațional nefavorabil. Această încetinire se explică parțial prin slăbiciunea cererii externe, în special dinspre parteneri cheie precum Germania și Italia. Cu toate acestea, consumul privat a rămas un motor important, susținut de o creștere a veniturilor disponibile.
Perspectivele pentru 2025 sunt mai optimiste, cu o accelerare așteptată a creșterii economice. Comisia Europeană prevede o creștere a PIB de +2,5%, în timp ce FMI este și mai încrezător cu +3,3%. Această redresare ar fi alimentată de continuarea consumului gospodăriilor, favorizată de refluxul inflației și de revalorizarea așteptată a salariilor și pensiilor, precum și de o redresare a investițiilor, în special cele legate de proiectele de infrastructură finanțate de UE. În ciuda acestei încetiniri în 2024, România ar trebui să rămână printre economiile cu cea mai rapidă creștere din UE.
Inflația, deși în scădere față de vârfurile din 2022-2023, rămâne o preocupare. După ce a terminat anul 2024 în jurul valorii de 5,1-5,6%, ea ar trebui să continue să decelereze pentru a ajunge la aproximativ 3,5-3,6% în medie în 2025. Cu toate acestea, Banca Națională a României (BNR) prevede fluctuații în primul semestru 2025 și o menținere peste banda țintă până la sfârșitul anului. Această inflație persistentă, una dintre cele mai ridicate din UE, influențează puterea de cumpărare și politica monetară.
BNR a adoptat o abordare prudentă, menținând rata dobânzii cheie la 6,5% la începutul anului 2025, după o scădere de 0,5 puncte procentuale în vara anului 2024. Analiștii anticipează scăderi graduale în 2025, condiționate de evoluția inflației și de deciziile băncilor centrale majore. Aceste rate de dobândă, deși orientate în jos, rămân ridicate și afectează costul finanțării pentru companii și gospodării, în special pentru creditele imobiliare al căror indice IRCC se menține în jurul valorii de 6%.
Piața muncii a demonstrat o reziliență notabilă, cu o rată a șomajului stabilă în jurul valorii de 5,5-5,6% în 2024, sub media UE. Se observă chiar o ușoară redresare a intențiilor de angajare și o penurie de forță de muncă semnalată de companii la începutul anului 2025. Creșterea salariilor a fost robustă în 2024, depășind inflația, ceea ce a susținut consumul și accesibilitatea relativă la locuințe.
2.2 Provocări Fiscale și Impactul PNRR
Principala provocare macroeconomică a României constă în situația sa bugetară. Deficitul public a depășit 8% din PIB la sfârșitul anului 2024, cu mult peste obiectivele convenite cu UE, parțial din cauza cheltuielilor pre-electorale. Trimestrul 1 2025 a confirmat această tendință, cu un deficit de 2,3% din PIB. Guvernul s-a angajat să reducă acest deficit la 7% din PIB în 2025, un obiectiv ambițios care necesită măsuri de austeritate semnificative. Acestea includ înghețarea salariilor și pensiilor în sectorul public, reducerea anumitor ajutoare sociale și o potențială creștere a taxelor.
Această consolidare bugetară este crucială nu numai pentru stabilitatea macroeconomică și credibilitatea în fața piețelor financiare (riscul de retrogradare a ratingului suveran menționat), ci și pentru accesul la fondurile europene, în special cele din PNRR. România a întâmpinat dificultăți în absorbția acestor fonduri în 2024, cu suspendări de plăți datorită nerespectării anumitor jaloane. PNRR reprezintă o mană financiară considerabilă (până la 31 de miliarde de euro în granturi și împrumuturi până în 2026) destinată modernizării țării prin investiții în infrastructură, tranziție verde și digitalizare. Succesul implementării sale este, prin urmare, o miză majoră pentru creșterea viitoare și atractivitatea țării.
Datoria publică, deși în creștere (estimată la 56% din PIB în 2025), rămâne sub media UE și pragul de 60%. Cu toate acestea, Comisia Europeană a clasificat România în categoria de risc ridicat de îndatorare pe termen mediu.
2.3 Investiții Directe Străine (IDS) și Atractivitatea Pieței
În ciuda provocărilor, România continuă să atragă investiții. Fluxurile nete de IDS au atins 5,7 miliarde de euro în 2024, în scădere cu 11% față de 2023, reprezentând 1,6% din PIB. Această scădere se explică în principal printr-o diminuare a profiturilor reinvestite (4,0 miliarde euro, -20% A/A), în timp ce noile intrări de capital (fonduri proprii și credite intra-grup) au crescut de fapt (1,66 miliarde euro față de 1,33 miliarde euro în 2023). Stocul total de IDS a crescut totuși, ajungând la aproape 125 de miliarde de euro la sfârșitul anului 2024.
Principalele țări de origine ale stocului de IDS la sfârșitul anului 2023 au fost Țările de Jos (24,3 miliarde euro), Austria (14,7 miliarde euro), Germania (14,8 miliarde euro), Franța (8,6 miliarde euro) și Italia (6,6 miliarde euro).
Atractivitatea României se bazează pe mai mulți piloni: localizarea sa strategică, apartenența la UE și NATO, o forță de muncă relativ calificată și competitivă, și resurse naturale. Aderarea la spațiul Schengen (Aer/Maritim în martie 2024, Terestru prevăzut pentru ianuarie 2025) este percepută ca un catalizator major, facilitând comerțul, logistica și consolidând integrarea europeană. Se preconizează că va stimula un nou val de investiții pe termen mediu.
Comparativ cu alte țări din Europa Centrală și de Est (ECE), România a prezentat în H1 2024 o creștere economică superioară mediei UE, deși inflația era mai ridicată. Piața imobiliară este considerată mai accesibilă decât în țări precum Polonia, Republica Cehă sau Ungaria. Volumele investițiilor imobiliare în România au, de altfel, depășit performanța medie europeană și a unor piețe ECE în prima jumătate a anului 2024, cu o creștere de 150% față de H1 2023.
Cu toate acestea, persistă frâne: instabilitatea politică și fiscală recurentă, birocrația, o capacitate administrativă uneori limitată pentru a absorbi eficient fondurile europene, și preocupări privind corupția și independența justiției, deși au fost notate progrese de către Comisia Europeană.
Decuplarea Aparente și Atractivitatea Fundamentală
Un element frapant al analizei este reziliența pieței investițiilor imobiliare în fața dificultăților bugetare și a avertismentelor privind ratingul suveran. Volumele investițiilor nu numai că au rezistat, dar au crescut în 2024 și au menținut o dinamică pozitivă în T1 2025. Această tendință sugerează că investitorii, inclusiv o pondere crescândă de capital local, se concentrează pe fundamentele pe termen lung ale pieței românești. Cererea locativă susținută, potențialul de creștere comparativ cu alte piețe europene și beneficiile așteptate de la integrarea europeană mai profundă (Schengen) par să contrabalanseze, pentru moment, riscurile macro-fiscale percepute. Accesul la fondurile europene, deși condiționat de disciplina bugetară, rămâne o pârghie potențială puternică pentru îmbunătățirea infrastructurii și sprijinul indirect pentru sectorul imobiliar. Percepția imobiliarelor ca un refugiu sigur împotriva inflației ar fi putut, de asemenea, să joace un rol.
3. Prezentare Generală a Pieței Imobiliare din România (2024-2025)
Piața imobiliară românească a traversat o perioadă de tranziție în 2024, marcată de o cerere rezilientă, dar frânată de condiții de finanțare mai stricte și de o ofertă limitată în anumite segmente cheie. Perspectivele pentru 2025 indică o continuare a acestor tendințe, cu dinamici specifice fiecărui sector.
3.1 Piața Rezidențială Națională
Sectorul rezidențial a fost deosebit de dinamic, prezentând în același timp semne de tensiune.
Tendințe ale Prețurilor: Prețurile locuințelor și-au continuat ascensiunea în 2024. Conform surselor, creșterea medie anuală se situează între +10% și +15% la nivel național. Indicele oficial al prețurilor imobiliare (Eurostat/INS) arată o creștere mai moderată, în jurul valorii de +4% până la +7% an/an în cursul anului 2024, după un vârf de +8,5% la mijlocul anului 2022. Această creștere a prețurilor, deși susținută, a rămas sub creșterea medie a salariilor în 2024, păstrând o anumită accesibilitate globală. Pentru 2025, experții anticipează o continuare a creșterii, dar potențial mai moderată (estimări între +3% și +7%), în continuare trasă de dezechilibrul ofertă/cerere. Disparități regionale importante persistă, Cluj-Napoca rămânând cel mai scump oraș, urmat de București și Brașov.
Vânzări și Cerere: După o scădere în 2023, volumul tranzacțiilor rezidențiale a revenit în 2024, înregistrând o creștere de +6,6% la nivel național (aproape 169.000 de unități). Cererea a fost deosebit de puternică în prima jumătate a anului 2024, înainte de a încetini la sfârșitul anului și începutul anului 2025. Trimestrul 1 2025 a înregistrat o scădere a vânzărilor de -4,9% la nivel național față de trimestrul 1 2024, reflectând incertitudinile economice și politice, precum și menținerea ratelor ridicate ale dobânzilor. Cererea rămâne, totuși, structural puternică, alimentată de urbanizare, creșterea veniturilor și dorința de îmbunătățire a condițiilor de locuit.
Oferta și Construcția: Principala provocare a pieței rezidențiale este limitarea ofertei noi. Livrările de locuințe au scăzut cu 15% la nivel național în 2024. Această tendință urmează unei scăderi drastice a autorizațiilor de construire eliberate în 2022 (-14,9%) și 2023 (-20,7%). Deși o ușoară revenire a autorizațiilor a fost observată în 2024 (+5,7%), nivelurile rămân mult sub vârfurile anterioare, semnalând o stagnare a activității de construcție mai degrabă decât o revenire francă. Costurile ridicate de construcție și dificultățile de autorizare contribuie la această situație. Previzunile pentru 2025 indică o continuare a slăbiciunii livrărilor, ceea ce va accentua dezechilibrul cu cererea și va menține presiunea asupra prețurilor.
Accesibilitate și Finanțare: Accesul la proprietate rămâne o provocare majoră, în special în zonele centrale ale marilor orașe, unde prețurile sunt ridicate în comparație cu veniturile medii. Deși ratele dobânzilor au scăzut ușor față de vârfuri, ele rămân ridicate (rata variabilă IRCC în jurul valorii de 6% la sfârșitul anului 2024/începutul anului 2025), făcând creditele ipotecare costisitoare și frânând tranzacțiile finanțate prin împrumut. Inițiativele guvernamentale de sprijinire a celor care cumpără prima locuință ar putea juca un rol, dar impactul lor rămâne de evaluat.
Piața Chiriilor: Consecință directă a dificultăților de acces la proprietate, piața chiriilor înregistrează o dinamică puternică. Cererea este susținută, în special în centrele universitare și economice, ceea ce duce la o creștere a chiriilor. Randamentele brute din chirii sunt considerate atractive, în special în București (adesea >6,5%), Constanța și Iași (în jurul valorii de 6%), în timp ce Cluj-Napoca înregistrează randamente mai mici datorită prețurilor de achiziție foarte ridicate. Această situație favorizează apariția unui interes pentru sectorul locativ instituțional (Private Rented Sector - PRS), care ar putea să se dezvolte semnificativ în anii următori.
3.2 Piața Comercială Națională (Birouri, Retail, Industrial)
Sectorul comercial prezintă tendințe variate. Piața de birouri este marcată de o polarizare puternică între clădirile moderne, bine situate și care respectă normele ESG (Environmentale, Sociale și de Guvernanță), și stocul mai vechi sau de calitate inferioară. Cererea se concentrează pe primele, ceea ce duce la o scădere a gradului de neocupare și la o presiune ascendentă asupra chiriilor prime în principalele hub-uri, în timp ce oferta nouă este foarte limitată.
Sectorul de retail dă dovadă de o mare reziliență, susținut de un consum intern robust. Parcurile de retail cunosc o dezvoltare importantă, inclusiv în orașele secundare și terțiare, răspunzând unei cereri de proximitate și conveniență. În paralel, după o pauză, marii dezvoltatori relansează proiecte de centre comerciale (mall-uri) de mare anvergură. E-commerce-ul își continuă, de asemenea, progresul. Retail-ul a fost segmentul cel mai atractiv pentru investiții în T1 2025.
Piața industrială și logistică, după ani record post-pandemie, a cunoscut o moderare a cererii în 2024, dar volumele rămân solide. Fundamentele pe termen lung sunt considerate foarte pozitive: poziționare geografică strategică, costuri competitive ale forței de muncă în raport cu productivitatea, potențial de nearshoring și dezvoltare a infrastructurilor (în special autostrăzi și impactul așteptat al Schengen). Stocul național total se apropie de 8 milioane de m², dar rămâne scăzut comparativ cu țări precum Polonia, indicând un potențial de creștere important. Chirii prime au rămas stabile în jurul valorii de 4,5-5,0 €/m²/lună la sfârșitul anului 2024.
3.3 Piața Funciară Națională
Piața terenurilor a arătat o anumită stabilitate în 2024, cu un volum al tranzacțiilor apropiat de cel din 2023, estimat la circa 450 de milioane de euro. Activitatea s-a concentrat în proporție de 80% pe București și împrejurimi și a fost dominată de proiecte rezidențiale (70% din volum).
Un factor determinant pentru valoarea terenurilor este deținerea autorizațiilor de construire (PUZ/PUD/AC). Terenurile care beneficiază de permise și-au menținut valoarea, în timp ce cele neautorizate au suferit discounturi ce pot ajunge la 30-40%. Criteriile clasice de localizare, viabilizare, potențial construibil și tendințele pieței locale rămân esențiale pentru evaluare.
Investitorii locali au fost deosebit de activi pe acest segment în 2024. Pentru 2025, perspectivele indică o continuare a activității, cu un interes marcat pentru zonele strategice ce permit o dezvoltare rapidă. Intrarea completă în spațiul Schengen ar trebui să aibă un impact pozitiv notabil asupra cererii și prețurilor terenurilor cu destinație industrială și logistică, facilitând fluxurile de mărfuri și consolidând atractivitatea României ca hub regional.
Piața cu Două Viteze
Analiza diferitelor segmente relevă o tendință de fond: polarizarea crescândă a pieței imobiliare românești. Tensiunea dintre o cerere susținută pentru anumite tipuri de active și o ofertă limitată, adesea frânată de constrângeri administrative sau economice, creează o piață cu două viteze. Pe de o parte, activele considerate "prime" – fie că vorbim de clădiri de birouri moderne și durabile în locații centrale, de apartamente noi în cele mai căutate cartiere ale marilor orașe, de parcuri comerciale performante sau de terenuri care beneficiază de permise de construire – își mențin, sau chiar își sporesc valoarea. Pe de altă parte, activele mai vechi, mai puțin bine situate, energivore sau care nu răspund noilor cerințe ale utilizatorilor (birouri învechite, locuințe care necesită renovări importante, terenuri fără potențial de dezvoltare imediat) suferă o presiune asupra prețurilor și a chiriilor, și înregistrează rate de neocupare mai mari. Această dihotomie obligă investitorii la o selecție de active și locații din ce în ce mai riguroasă, privilegiind calitatea, durabilitatea și potențialul de valorificare pe termen lung.
4. Analiza Pieței din București
Capitală economică și administrativă a României, Bucureștiul concentrează o parte majoră a activității imobiliare naționale. Piața este matură, dar supusă unor tensiuni specifice, în special în ceea ce privește oferta și urbanismul.
4.1 Sectorul Rezidențial
Piața rezidențială bucureșteană este cea mai mare din țară, dar și una dintre cele mai tensionate.
Prețuri: Bucureștiul se clasează printre cele mai scumpe orașe din România pentru locuințe, imediat după Cluj-Napoca. La sfârșitul anului 2024, prețul mediu cerut era de aproximativ 1.862 - 1.904 €/m², înregistrând o creștere anuală semnificativă de +10% până la +15%. Ca și la nivel național, segmentul nou comandă o primă notabilă, cu prețuri medii în jurul a 2.059 €/m² la sfârșitul anului 2024, față de aproximativ 1.838 - 2.022 €/m² pentru cele vechi. Prețurile variază considerabil de la un cartier la altul. Zonele de Nord (Herăstrău, Aviației, Dorobanți, Kiseleff) sunt tradițional cele mai căutate și cele mai scumpe, atrăgând o clientelă înstărită și expați. Cartierele centrale precum Unirii sau zonele bine conectate precum Tineretului sunt de asemenea căutate. În schimb, cartiere precum Drumul Taberei sau Titan oferă prețuri mai accesibile.
Chirii și Randamente: Bucureștiul înregistrează cele mai ridicate randamente brute din chirii dintre marile orașe românești, depășind adesea 6,6% pentru apartamentele de 2 și 3 camere în 2024. Chiriile medii cerute în trimestrul 3 2024 erau de aproximativ 350€ pentru o garsonieră, 550€ pentru un apartament cu 2 camere și 750€ pentru un apartament cu 3 camere. Cererea puternică de închiriere este alimentată de atractivitatea economică a capitalei, prezența studenților și a tinerilor profesioniști, precum și de dificultățile de acces la proprietate.
Cartiere Căutate și Dinamici Peri-urbane: Pe lângă zonele prime din Nord și Centru, interesul se îndreaptă spre cartierele care beneficiază de investiții în infrastructură (Tineretului) sau sunt aproape de polii de afaceri (Pipera, Băneasa). Presiunea asupra prețurilor și oferta limitată intramoenia determină o expansiune semnificativă către zona metropolitană, în special județul Ilfov. În T1 2025, în timp ce vânzările scădeau cu 5,4% în București, ele creșteau cu 2,4% în Ilfov, confirmând această tendință de peri-urbanizare.
Accesibilitate: Achiziționarea unei locuințe în București, mai ales în zonele centrale și bine conectate, devine din ce în ce mai dificilă pentru o parte crescândă a populației. Acest fenomen întărește atractivitatea pieței chiriilor și împinge o parte din cerere către localitățile periferice.
Proiecte Notabile: Activitatea tranzacțională a fost susținută în 2024, după cum o demonstrează triplarea volumului de vânzări al North Bucharest Investments (NBI), cu o componentă puternică de investitori (60%) și randamente medii anunțate de 21%. Tranzacții premium (ex: penthouse la 1,65M€) confirmă interesul pentru segmentul de lux. Alte dezvoltări sunt menționate în rapoartele consultanților.
4.2 Sectorul Birourilor
Piața de birouri din București este cea mai importantă din România, dar se confruntă cu o provocare majoră legată de oferta nouă.
Stoc și Ofertă: Stocul total de birouri moderne (clasele A și B) se ridica la aproximativ 3,44 milioane de m² la sfârșitul anului 2024. Anul 2024 a fost marcat de cel mai mic volum de livrări din ultimele cel puțin două decenii, cu un singur proiect major finalizat: AFI Loft (aproximativ 16.000 m²). Previziunile pentru 2025 sunt chiar mai mici, cu doar 6.500 - 7.000 m² așteptați (proiectul One Gallery, deja pre-închiriat). Această penurie de spații noi și moderne este o caracteristică cheie a pieței actuale și a viitorului apropiat. Principalii poli terțiari rămân Centrul-Vest (19% din stoc), Floreasca/Barbu Văcărescu (17%) și Centrul (13%).
Cerere: Activitatea totală de închiriere a arătat o anumită volatilitate. După un an record în 2023, 2024 a înregistrat o scădere a cererii totale (între 329.000 și 383.000 m² în funcție de surse), adică o diminuare cu 18% până la 25% față de 2023. Cu toate acestea, cererea netă (contracte noi, extinderi, pre-închirieri) a rămas stabilă sau chiar a crescut în T1 2025 (+38% conform CBRE față de T1 2024). Reînnoirile contractelor au dominat activitatea în 2023 și 2024 (aproximativ 50% din total), companiile finalizându-și strategiile post-Covid și privilegiind adesea stabilitatea sau confruntându-se cu lipsa opțiunilor de relocare. Se observă o preferință marcată pentru clădirile noi, eficiente energetic și bine situate.
Rata de neocupare: Consecință directă a ofertei noi scăzute și a unei cereri nete reziliente, rata globală de neocupare a continuat să scadă, stabilindu-se între 11,9% și 13% la sfârșitul anului 2024 / T1 2025. Această medie maschează însă o polarizare puternică: rata de neocupare este foarte scăzută în clădirile prime și în zonele centrale (coborând la 2,9% în Centru conform CBRE), dar rămâne ridicată în stocul secundar sau mai puțin atractiv (Colliers estimează o rată de 33% pentru cele 20 de clădiri cu cele mai mari suprafețe neocupate). Această tendință de scădere a ratei de neocupare prime ar trebui să continue în 2025.
Chirii: Presiunea asupra ofertei de calitate a generat o creștere moderată a chiriilor prime headline. La sfârșitul anului 2024 / începutul anului 2025, acestea atingeau 20,5 € până la 22 €/m²/lună în Central Business District (CBD) și în zonele centrale. Este vorba de o creștere de 1-2 €/m²/lună în ultimii 2-3 ani. Chirii ar trebui să se stabilizeze în 2025, cu un potențial de nouă creștere în 2026 dacă economia o va permite. Chirii variază puternic în funcție de sub-piețe, de la 18-22 € în CBD la 8-10 € în Pipera Nord. Taxele de servicii sunt, de asemenea, în creștere. Există oferte de închiriere directă, de exemplu de la 10€/m²/lună, dar acestea privesc probabil spații de calitate inferioară sau locații mai puțin centrale.
4.3 Sectorul Retail
Piața de retail din București beneficiază de consumul puternic și de atractivitatea capitalei.
Stoc și Ofertă: Bucureștiul reprezintă aproximativ 28% din stocul total de retail modern din România, adică aproximativ 1,26 milioane de m² dintr-un total național de 4,5-4,6 milioane de m². Oferta nouă a fost limitată în 2024, dar sunt așteptate proiecte semnificative. NEPI Rockcastle prevede o extindere majoră a Promenada Mall (investiție de 282 milioane €), cu finalizare planificată la sfârșitul anului 2026. Hagag Development Europe transformă Palatul Știrbei de pe Calea Victoriei într-un magazin de lux (4.000 m²), cu branduri precum Dior, Saint Laurent, Hermès, a cărui deschidere este prevăzută pentru a doua jumătate a anului 2025. Alte proiecte, potențial extinderi ale centrelor existente sau noi dezvoltări de mare anvergură, ar putea apărea pe termen mediu.
Cerere și Vacanță: Cererea de spații comerciale rămâne robustă, susținută de creșterea salariilor și a puterii de cumpărare. Ratele de ocupare în centrele comerciale dominante sunt ridicate. Datele specifice privind rata de neocupare în București pentru sfârșitul anului 2024/T1 2025 nu sunt explicit furnizate în fragmentele disponibile, dar tendința generală a pieței este pozitivă.
Chirii: Chiriile prime pentru cele mai bune locații din centrele comerciale dominante din București sunt cele mai ridicate din țară. Deși cifrele exacte pentru T4 2024/T1 2025 nu sunt date, chiriile prime în marile orașe secundare situându-se între 50 și 70 €/m²/lună, se poate estima că chiriile prime în București depășesc 70-80 €/m²/lună și sunt stabile sau în ușoară creștere. Chiriile în parcurile de retail sunt semnificativ mai mici.
4.4 Piața Funciară
Piața funciară a capitalei este foarte activă, dar complexă.
Prețuri: Prețurile terenurilor pentru rezidențial, birouri prime și retail prime au rămas stabile în 2024. Cu toate acestea, există o presiune puternică asupra terenurilor care beneficiază de autorizații de construire, a căror valoare se menține sau crește, în timp ce terenurile neautorizate suferă discounturi. Cererea este deosebit de puternică pentru terenuri rezidențiale în zonele de nord și peri-urbane, precum și pentru terenuri industriale/logistice în periferie, stimulată de intrarea în spațiul Schengen. Prețurile specifice pentru zonele comerciale și industriale nu sunt detaliate pentru 2024-2025.
Urbanism: Dificultățile și întârzierile în obținerea autorizațiilor de urbanism (PUZ/PUD) constituie o frână majoră în calea dezvoltării de noi proiecte în București. Această situație contribuie la penuria ofertei noi (birouri, rezidențial) și la creșterea prețurilor activelor existente sau ale terenurilor deja autorizate. Expansiunea peri-urbană, deși dinamică, este uneori descrisă ca haotică și lipsită de o planificare integrată a infrastructurilor (transport, servicii publice), ceea ce ridică provocări pentru calitatea vieții și mobilitatea.
București: Piață Matura Sub Tensiune
Analiza pieței bucureștene confirmă statutul său de principal pol imobiliar românesc, dar relevă o piață matură confruntată cu tensiuni crescânde. Cererea puternică, alimentată de atractivitatea economică a capitalei, se lovește de o ofertă din ce în ce mai constrânsă, fie că este vorba de birouri moderne, rezidențial central sau terenuri autorizate. Această inadecvată între ofertă și cerere generează o presiune ascendentă asupra prețurilor și chiriilor activelor "prime", stimulând în același timp dezvoltarea – uneori dezordonată – spre periferie (locuințe, parcuri comerciale, logistică). Provocările legate de urbanism și termenele de autorizare reprezintă un blocaj major care frânează reînnoirea parcului imobiliar și ar putea, pe termen lung, afecta atractivitatea orașului pentru noi implantări de afaceri dacă persistă penuria de spații de birouri moderne. Necesitatea renovării și adaptării stocului existent la normele ESG devine, de asemenea, un aspect crucial pentru menținerea competitivității pieței bucureștene.
5. Analiza Pieței din Timișoara și a Regiunii de Vest (incl. Moșnița Nouă, Albina)
Timișoara, principalul centru urban din vestul României, și zona sa periurbană cunosc o dinamică remarcabilă de dezvoltare imobiliară, susținută de o economie locală robustă și diversificată.
5.1 Context Economic și Atractivitate
Timișoara s-a impus ca un pol economic major în România, adesea calificată drept "Silicon Valley a Europei de Est" datorită concentrării puternice de companii din sectorul IT și a startup-urilor tehnologice. Acest sector atrage o forță de muncă calificată, generând o cerere susținută de locuințe și spații de birouri. Orașul beneficiază, de asemenea, de o industrie manufacturieră solidă și de o poziție strategică ca hub logistic, aproape de frontierele maghiară și sârbă.
Prezența marilor universități, în special Universitatea Politehnica (UPT) și Universitatea de Vest (UVT), care găzduiesc zeci de mii de studenți, constituie un alt motor important pentru piața imobiliară locală, în special pentru segmentul de închiriere. Titlul de Capitală Europeană a Culturii în 2023 a consolidat atractivitatea turistică și culturală a orașului, cu efecte pozitive așteptate asupra industriei hoteliere și a închirierii pe termen scurt.
În cele din urmă, proiecte importante de infrastructură sunt în curs sau planificate, vizând îmbunătățirea conectivității și a mobilității, cum ar fi modernizarea drumurilor, dezvoltarea transportului public și finalizarea așteptată a centurii Sud.
5.2 Sectorul Rezidențial
Piața rezidențială din Timișoara și din periferia sa este una dintre cele mai active din țară.
Prețuri: Timișoara oferă prețuri imobiliare mai accesibile decât București sau Cluj-Napoca. La sfârșitul anului 2024, prețul mediu cerut pentru apartamente era de aproximativ 1.700 €/m², în creștere cu +12,8% într-un an. Apartamentele noi se negociau în jurul valorii de 1.994 €/m² (+10,8% A/A), iar cele vechi la 1.659 €/m² (+11,0% A/A). La începutul anului 2025, tendința de creștere a continuat moderat, cu un preț mediu estimat la 1.539 €/m² în aprilie 2025 (conform Sonarhome, metodologie potențial diferită). Cartierele centrale precum Bastion (2.337 €/m²) și Tipografilor (1.957 €/m²) înregistrează cele mai ridicate prețuri, în timp ce zone precum Șagului (1.400 €/m²) sau Plopi (1.174 €/m²) sunt mai accesibile.
Vânzări: Județul Timiș a înregistrat unul dintre cele mai mari volume de tranzacții rezidențiale din țară în T1 2025, în ciuda unei tendințe naționale de scădere, ceea ce demonstrează vigoarea pieței locale. În 2024, peste 10.500 de unități rezidențiale au fost vândute în județ, o creștere de +3,6% față de 2023.
Chirii: Piața chiriilor este foarte activă, stimulată de populația studențească numeroasă și de profesioniștii din sectorul IT. Timișoara este considerată cel mai accesibil oraș mare în ceea ce privește chiriile raportate la venituri la începutul anului 2024. Chiria medie pentru un apartament cu 2 camere era de aproximativ 400 €/lună. Zonele centrale precum Cetate (450 €/lună) și Tipografilor (430-440 €/lună) au cele mai mari chirii, în timp ce Freidorf și Buziașului sunt mai economice.
Locuințe Studențești: Cererea de locuințe studențești este structural ridicată datorită prezenței UPT (peste 12.000 de studenți) și UVT. Deși UVT dispune de mai multe campusuri, oferta publică este insuficientă pentru a acoperi întregul necesar. Fragmentele nu menționează proiecte noi majore de cămine studențești private pentru 2023-2025, ceea ce sugerează o presiune continuă asupra pieței de închirieri private, unde studenții concurează cu tinerii profesioniști.
Dezvoltare Peri-urbană (Moșnița Nouă, Albina, Giroc, Dumbrăvița): În comunele limitrofe Timișoarei se înregistrează cea mai intensă activitate de dezvoltare rezidențială. Moșnița Nouă, în special, a devenit un hub major pentru construcția de case individuale și duplexuri. Proiecte precum Serena 2 & 3 (dezvoltator 5th Floor), Urban Village, Moșnița Exclusive Homes și altele susținute de dezvoltatori locali (Sodolescu, Alber Holding, Vreau Casa Noua, etc.) transformă rapid peisajul acestor comune. Atractivitatea acestor zone constă în prețuri funciare și imobiliare mai mici decât în Timișoara și în posibilitatea de a achiziționa locuințe mai spațioase cu grădină. Albina, sat aparținând comunei Moșnița Nouă, vede și ea emergând proiecte rezidențiale.
5.3 Sectoare Comerciale (Birouri, Retail, Industrial)
Dinamismul economic al Timișoarei se reflectă și în segmentele comerciale.
Birouri: Piața de birouri este activă, susținută în principal de sectorul IT și centrele de servicii comune. Au loc tranzacții semnificative, precum închirierea a 906 m² de către IWG (Regus) în VOX Technology Park. Cu toate acestea, datele recente (T4 2024 / T1 2025) privind chiriile prime și ratele de neocupare specifice Timișoarei lipsesc în sursele furnizate. Puține proiecte noi majore de birouri par a fi planificate pentru 2025-2026, ceea ce ar putea, la fel ca în București, tensiona piața pentru spațiile de calitate.
Retail: Sectorul de retail este în plină efervescență, cu un accent marcat pe dezvoltarea parcurilor de retail în periferie și în localitățile învecinate pentru a răspunde nevoilor noilor zone rezidențiale. Mai multe proiecte sunt în curs sau planificate pentru 2024-2025: Esquire Commercial Timișoara (4.200 m², T4 2025), Calea Torontalului Retail Park (4.495 m², T2 2025), Prima Shops Lugoj (12.000 m², T3 2025), Retail Park Sanandrei (9.000 m², T4 2025), Max Village Săcălaz (9.000 m², T4 2025), Centrul Comercial Cetatii Timișoara (2.500 m², T4 2024). Dezvoltatorul polonez Scallier este, de asemenea, activ cu Funshop Park în Moșnița Nouă (8.500 m², deschis la sfârșitul anului 2023) și planifică alte dezvoltări. REPACO Capital are, de asemenea, un proiect în autorizare în Timișoara (4.500 m²). Chiriile prime în marile centre comerciale precum Iulius Town ating 55 €/m²/lună, în timp ce cele din parcurile de retail variază între 9 și 14 €/m²/lună. Sosirea Primark la Iulius Town în 2024 a consolidat atractivitatea comercială a orașului.
Industrial/Logistic: Timișoara era orașul cu cea mai mare suprafață de spații industriale în construcție în România la începutul anului 2024 (65.300 m²), confirmându-și rolul de hub logistic major. Proiecte pentru Continental (45.360 m²) și TT Electronic (20.000 m²) erau așteptate pentru H1 2024. Proximitatea autostrăzilor și a frontierelor este un atu cheie. Chiriile prime naționale se situează în jurul valorii de 5,00 €/m²/lună.
5.4 Piața Funciară (Timișoara, Moșnița Nouă, Albina)
Dezvoltarea intensă, mai ales în periferie, stimulează piața funciară.
Prețuri: Valoarea terenurilor variază enorm în funcție de localizare (intra-/extra- muros), de statutul urbanistic (PUZ/PUD aprobat), de prezența utilităților și de potențialul construibil. În Moșnița Nouă și Albina, terenuri intravilane pentru construcție se pot găsi începând de la 20-35 €/m² dacă sunt mai puțin bine situate sau lipsite de utilități/PUZ. Cu toate acestea, parcelele bine poziționate, viabilizate și cu PUZ aprobat pentru case, duplexuri sau chiar mici blocuri se negociază curent între 100 și 150 €/m², sau chiar mai mult. De exemplu, un teren cu PUZ pentru 29 parcele în Albina este listat la 20,69 €/m², în timp ce un teren cu PUZ mixt pentru blocuri și case în Moșnița Nouă este la 154 €/m². Un teren agricol de 3,45 ha în Albina este propus la 1,48 €/m².
PUZ și Dezvoltare: Comuna Moșnița Nouă este foarte activă în materie de urbanism, cu numeroase Planuri Urbanistice Zonale (PUZ) aprobate sau în curs de aprobare pentru a permite dezvoltarea de noi zone rezidențiale și mixte. Existența unui PUZ aprobat este un factor cheie de valorificare a terenului. Dezvoltatori precum 5th Floor, Alber Holding, Vreau Casa Noua, Sodolescu Imobiliare și alții sunt activi în regiune. Documentele oficiale referitoare la PUZ sunt disponibile la primăriile vizate (Moșnița Nouă) și la Consiliul Județean Timiș, deși fragmentele nu furnizează documentele specifice pentru Albina.
Proiecte Notabile: Cel mai emblematic proiect în curs este regenerarea sitului fostului Abator (aproape 5 ha) de către Țiriac Imobiliare. După aprobarea PUZ la începutul anului 2025, acest proiect transformator prevede construirea a 17 clădiri cu destinație mixtă (rezidențial, birouri, comercial, hotel, servicii) în jurul a 5 clădiri istorice restaurate, cu 1.600 de locuri de parcare și spații verzi importante. Proiectul se va desfășura în trei faze, prima concentrându-se pe reabilitarea patrimoniului și crearea unei piețe publice.
Timișoara și Periferia sa: un Ecosistem în Plină Expansiune
Timișoara și zona sa metropolitană constituie un ecosistem imobiliar deosebit de dinamic în România. Orașul central capitalizează pe statutul său de pol economic, tehnologic (IT) și universitar major, consolidat de rolul său de Capitală Europeană a Culturii în 2023. Această atractivitate generează o cerere puternică de locuințe (vânzare și închiriere) și de spații comerciale. Cu toate acestea, presiunea asupra prețurilor intramoenia și căutarea spațiului împing o parte importantă a dezvoltării rezidențiale spre comunele limitrofe precum Moșnița Nouă, Giroc sau Dumbrăvița. Această expansiune rapidă, deși demonstrează vitalitatea economică, ridică provocarea crucială a adaptării infrastructurilor publice (drumuri, transporturi, școli, servicii). Capacitatea autorităților locale de a planifica și de a finanța aceste infrastructuri în timp util va fi determinantă pentru calitatea vieții și sustenabilitatea acestei creșteri periurbane. Proiectul de regenerare a fostului Abator de către Țiriac Imobiliare ilustrează, la rândul său, potențialul de transformare și de valorificare a fostelor situri industriale în inima dinamicii urbane.
6. Analiza Pieței de la Litoralul Mării Negre (Constanța, Mamaia, Eforie)
Litoralul românesc al Mării Negre, cu Constanța ca principal pol urban și stațiuni balneare majore precum Mamaia și Eforie, prezintă o piață imobiliară cu caracteristici unice, puternic influențată de turism și de sezonalitate.
6.1 Dinamica Pieței Rezidențiale și a Caselor de Vacanță
Segmentul rezidențial și cel al reședințelor secundare este deosebit de activ pe litoral.
Prețuri: Prețurile de pe litoral au cunoscut o creștere susținută. La Constanța, prețul mediu cerut la sfârșitul anului 2024 era de aproximativ 1.766 €/m², în creștere cu +13,6% într-un an. Apartamentele noi se negociau în jurul valorii de 1.951 €/m² (+12,4% A/A), iar cele vechi la 1.740 €/m² (+13,8% A/A). În zonele cele mai căutate precum Mamaia Nord, prețurile apartamentelor noi pot atinge, sau chiar depăși, 1.800 - 2.800 €/m². Datele de pe portalurile imobiliare indică o gamă largă de prețuri pentru apartamente și case de vânzare în Constanța, Eforie și împrejurimi, reflectând diversitatea ofertei (localizare, stare, dimensiune). Tendința generală este de creștere, trasă de cererea turistică și de investiții.
Tendințe: Cererea este puternică pentru apartamentele noi, atât pentru reședință secundară, cât și pentru investiții locative. Mamaia Nord, în particular, a cunoscut o dezvoltare rezidențială foarte intensă în ultimii ani, cu o multitudine de complexe noi. Eforie (Nord și Sud) beneficiază de atractivitatea turismului balnear și termal, ceea ce le asigură o frecvență potențial mai extinsă pe parcursul anului. Constanța, ca oraș principal, combină cererea locală permanentă cu cererea turistică/sezonieră.
Proiecte Notabile: Numeroși dezvoltatori sunt activi pe litoral. Alezzi este un actor major în Mamaia Nord cu mai multe resorturi (Beach, Infinity, Odyssey). Building Ștefan dezvoltă, de asemenea, mai multe proiecte în Mamaia Nord (Promenada 2, Mamaia Sat). Alte proiecte precum Steaua de Mare Nord 2 în Eforie Nord, Platinum Residence, Sea Breeze, AXXIS Nova Resort & Spa, Xenero Residence Eforie Nord, Sunway Suits sunt, de asemenea, menționate pe portalurile imobiliare.
6.2 Piața Comercială și Hotelieră
Sectorul cazării turistice și al alimentației publice este un pilon al economiei locale.
Investiții Hoteliere: Piața tranzacțiilor hoteliere a fost dinamică în ultimii ani. În perioada 2021-2023, 10 hoteluri au fost vândute pe litoral (stațiuni balneare), reprezentând 39% din valoarea totală a tranzacțiilor hoteliere din România. O tranzacție semnificativă a fost vânzarea hotelului Pam Beach din Olimp pentru aproape 10 milioane de euro, destinat a fi integrat în rețeaua Steaua de Mare. Interesul investitorilor pentru active hoteliere pare în creștere, potențial în detrimentul spațiilor de birouri.
Prețuri Hoteluri/Restaurante: Datele specifice privind prețurile de vânzare ale hotelurilor și restaurantelor de pe litoral sunt limitate în fragmentele furnizate. Exemple de prețuri de vânzare pentru pensiuni/hoteluri în Mamaia Nord sau Eforie Nord variază considerabil: o pensiune de 20 de camere în Mamaia este listată la 830.000 € + TVA, o pensiune 3* cu 15 camere în Mamaia Nord la 699.000 €, alta cu 11 camere la 730.000 €, și o pensiune cu 12 camere în Eforie Nord la 339.000 €. Un hotel mare central din Mamaia, care necesită renovări, este propus la 13,5 milioane €. Platformele de rezervare (Booking, Expedia, Agoda) prezintă o ofertă abundentă de cazare (hoteluri, apartamente) cu tarife variabile în funcție de sezon și standard.
Dezvoltare Hotelieră: Litoralul dispune de un parc hotelier important și diversificat. Au loc renovări și modernizări, precum cea a hotelului W Regal Boutique Spa din Mamaia în 2022-2023. Apar noi unități, precum Hotelul Alexandra din Mamaia (construit în 2024). Sunt semnalate și proiecte de construcție de noi pensiuni sau aparthoteluri în Eforie sau Mamaia Nord.
6.3 Impactul Turismului, al Sezonalității și al Infrastructurii
Acești trei factori sunt intrinsec legați și modelează piața imobiliară costieră.
Turism Motor Cheie: Turismul este principalul motor economic și imobiliar al litoralului. Litoralul atrage milioane de vizitatori, predominant în sezonul estival (mai-septembrie), generând o cerere puternică pentru cazare și servicii. Mamaia este stațiunea emblematică, foarte animată. Eforie Nord și Sud se disting prin oferta de turism termal și balnear, ceea ce le asigură o frecvență potențial mai extinsă pe parcursul anului. Constanța, ca oraș principal, combină cererea locală permanentă cu cererea turistică/sezonieră. Delta Dunării, în apropiere, oferă oportunități crescânde în ecoturism. Festivaluri și evenimente, precum Dakini Festival la Tuzla sau Neversea la Constanța, creează vârfuri de cerere punctuale foarte importante.
Sezonalitate: Aceasta este provocarea majoră a litoralului românesc. Concentrarea activității turistice pe câteva luni de vară generează o puternică fluctuație a ratelor de ocupare și a veniturilor din chirii. În afara sezonului, activitatea încetinește considerabil în majoritatea stațiunilor. Programul "Litoralul Pentru Toți", oferind tarife reduse în mai-iunie și septembrie-octombrie, vizează atenuarea acestei sezonalități și atragerea turiștilor în perioadele intermediare. Capacitatea de a genera venituri în afara sezonului este un factor cheie pentru rentabilitatea anuală a unei investiții locative.
Infrastructuri: Calitatea infrastructurilor (acces rutier, aeroportul din Constanța, servicii publice, amenajări turistice) joacă un rol crucial în atractivitatea diferitelor zone. Proiecte majore de infrastructură pot avea un impact semnificativ. De exemplu, lucrări de lărgire a plajelor, finanțate din fonduri europene pentru a combate eroziunea costieră, au fost realizate în ultimii ani, în special la Mamaia și Eforie. Dacă aceste lucrări protejează litoralul, lărgirea uneori excesivă a plajelor la Mamaia (până la 300 m) a stârnit critici din partea turiștilor, judecând distanța până la mare prea mare și calitatea nisipului nou inferioară, afectând potențial atractivitatea anumitor zone. Îmbunătățirea continuă a infrastructurilor rămâne esențială pentru a susține dezvoltarea turistică și imobiliară.
6.4 Analiza Investiției (Potențial, Randamente, Riscuri)
Investiția pe litoralul românesc prezintă oportunități, dar necesită o analiză atentă.
Potențial: Potențialul investițional variază în funcție de localități. Mamaia oferă un potențial ridicat datorită animației și infrastructurilor sale, dar este foarte sezonieră și potențial saturată. Gura Portiței, mai exclusivistă și conservată, țintește o clientelă diferită cu un potențial mediu spre ridicat. Tuzla este considerată emergentă, cu un potențial de valorificare legat de cadrul său natural și de evenimente precum festivalul Dakini. Eforie Nord și Sud, datorită turismului termal, oferă o frecvență mai regulată și, prin urmare, un potențial de investiție stabil pe termen lung. Constanța combină avantajele unui oraș portuar și economic cu atractivitatea turistică.
Randamente Locative: Potențialul de randament locativ este atractiv, în special pentru închirierea sezonieră pe durata lunilor de vară. O sursă menționează posibilitatea de a atinge peste 12% randament anual brut în Mamaia Nord cu o gestionare optimizată (ex: proiecte Alezzi). Randamentele în Constanța sunt estimate în jurul valorii de 6%. Cu toate acestea, aceste cifre depind puternic de rata de ocupare anuală, de strategia de închiriere (scurtă/lungă durată) și de costurile de gestionare. Sezonalitatea implică faptul că veniturile sunt concentrate pe o perioadă scurtă.
Riscuri: Riscul principal este legat de sezonalitatea puternică, care poate duce la un grad de neocupare semnificativ și la venituri nule pe o mare parte a anului. Riscul de supraîncălzire sau de saturație, în special în zonele cu dezvoltare intensă precum Mamaia Nord, ar putea afecta prețurile și ratele de ocupare viitoare. Calitatea construcțiilor poate fi variabilă, necesitând o due diligence. Riscurile de mediu, precum eroziunea costieră (în ciuda lucrărilor de protecție) și impactul schimbărilor climatice (creșterea nivelului mării), trebuie luate în considerare pe termen lung. În fine, complexitatea administrativă și birocratică poate reprezenta o provocare pentru investitori, în special pentru cei străini.
Litoralul: Potențial Ridicat, dar Gestionare Complexă
În sinteză, litoralul românesc al Mării Negre se prezintă ca o zonă de investiții imobiliare cu un potențial cert, trasă în principal de sectorul turistic. Prețurile, deși în creștere, rămân competitive față de alte destinații balneare europene, iar perspectivele de randament locativ, mai ales în sezon, sunt atractive. Cu toate acestea, realizarea acestui potențial este condiționată de o gestionare avizată a provocărilor inerente acestei piețe. Sezonalitatea puternică impune o strategie locativă adaptată și o previziune realistă a veniturilor anuale. Riscul de supraîncălzire sau de saturație, în special în zonele de dezvoltare intensă precum Mamaia Nord, necesită o analiză prudentă a echilibrului ofertă/cerere. De asemenea, impactul marilor proiecte de infrastructură, precum lărgirea plajelor, poate fi ambivalent și trebuie evaluat. Investitorii trebuie, așadar, să adopte o abordare diferențiată în funcție de stațiunea vizată (Mamaia, Eforie, Tuzla, Constanța) și de tipul de clientelă țintit, integrând totodată riscurile specifice legate de sezonalitate, de calitatea construcțiilor și de mediul costier.
7. Perspectivele Pieței și Considerații Strategice (2025+)
În pragul anului 2025, piața imobiliară românească se află la o răscruce, prezentând atât oportunități de creștere, cât și provocări considerabile. Perspectivele pentru anul următor și dincolo de acesta vor depinde de interacțiunea complexă dintre factorii macroeconomici, dinamica sectorială specifică și deciziile politice.
7.1 Sinteza Previziunilor Experților
Principalii consultanți imobiliari activi în România împărtășesc un optimism prudent pentru 2025.
Colliers anticipează o cerere rezidențială solidă susținută de creșterea salariilor și o îmbunătățire așteptată a condițiilor de creditare, dar o ofertă încă limitată care va menține presiunea ascendentă asupra prețurilor. Ei subliniază interesul crescând pentru piața locativă instituțională (PRS). Pentru birouri, prevăd o cerere nouă moderată, o scădere continuă a gradului de neocupare prime datorită ofertei scăzute și o polarizare sporită a pieței. Sectorul industrial ar trebui să cunoască o ușoară moderare, dar să-și păstreze fundamente solide. Retailul este așteptat în plină dinamică, cu peste 200.000 mp de livrări prevăzute în 2025. Piața investițiilor ar trebui să-și continue redresarea, deși contextul economic și politic rămâne complex.
CBRE notează un început de an 2025 puternic pentru investiții (169 milioane € în T1), cu o previziune ce depășește un miliard de euro pentru întregul an (+35% față de 2024). Ei anticipează o posibilă compresie a randamentelor prime (birouri, retail) până la sfârșitul anului, susținută de scăderea așteptată a ratelor dobânzilor BCE și de o pipeline solidă de tranzacții. În ceea ce privește birourile din București, CBRE confirmă creșterea cererii nete în T1 2025 și scăderea continuă a gradului de neocupare (11,9%), în special în zonele centrale (2,9%), datorită ofertei limitate care ar trebui să susțină chiriile. Retailul este identificat drept sectorul lider pentru investiții în T1 2025.
Knight Frank subliniază polarizarea pieței de birouri, cu o cerere concentrată pe active prime și ESG. Aceștia notează o ușoară creștere a chiriilor prime în București (atingând 22 €/m²/lună în CBD la sfârșitul anului 2024) și prevăd o stabilizare în 2025 înainte de o potențială nouă creștere în 2026. Gradul de neocupare ar trebui să continue să scadă în 2025 datorită ofertei foarte limitate.
JLL (prin iO Partners și date globale) subliniază reziliența cererii pentru birouri și retail la nivel global/european, dar o prudență mai mare în sectorul logistic. Ei confirmă tendința de redresare progresivă a volumelor globale de investiții, susținută de capitaluri disponibile ("dry powder") importante.
SVN Romania constată o scădere a vânzărilor rezidențiale în T1 2025, dar subliniază adaptarea cumpărătorilor la noile prețuri și menținerea unei bune accesibilități relative. Ei prevăd o ofertă nouă încă redusă pentru 2025 în București și împrejurimi.
La nivel global, experții sunt de acord asupra unei continuări a creșterii moderate, a unei polarizări sporite a piețelor și a importanței factorilor locali (ofertă, infrastructură, putere de cumpărare) și externi (rate dobânzi, context geopolitic).
7.2 Tendințe Cheie de Monitorizat
Mai multe tendințe de fond vor continua să modeleze piața imobiliară românească în 2025 și dincolo de acesta:
Digitalizarea Accelerată: Transformarea digitală impactează toate segmentele. Vizitele virtuale, platformele colaborative, inteligența artificială pentru evaluarea bunurilor și gestionarea imobiliară devin norma, îmbunătățind eficiența și experiența clienților.
Importanța Crescândă a Durabilității (ESG): Preocupările legate de mediu și reglementările (DPE consolidat, norme nZEB) împing cererea către clădiri durabile și eficiente energetic. Activele certificate (BREEAM, WELL) beneficiază de o primă și sunt privilegiate de chiriașii corporatiști și investitorii instituționali. Renovarea energetică a parcului existent reprezintă un zăcământ de oportunități.
Accesibilitatea la Locuințe: Decalajul persistent între prețurile imobiliare din marile orașe și veniturile medii va rămâne o problemă socială și economică majoră, continuând să susțină piața chiriilor și expansiunea periurbană.
Dezvoltare Periurbană și Orașe Secundare: Căutarea unei calități a vieții mai bune, facilitată de telemuncă, și a unor prețuri mai accesibile continuă să alimenteze dezvoltarea rezidențială și comercială (parcuri de retail) în zonele periurbane ale marilor metropole și în orașele secundare dinamice.
Evoluția Nevoilor Utilizatorilor: Fie că este vorba de birouri (spații flexibile, colaborative, axate pe bunăstare), retail (experiențial, omnicanal) sau rezidențial (spații mai mari, balcoane/terase, proximitatea serviciilor), așteptările utilizatorilor evoluează și influențează proiectarea și valorificarea bunurilor.
7.3 Considerații Strategice pentru Investitori
În acest context, se conturează mai multe axe strategice pentru investitorii pe piața românească în 2025:
Localizare și Selecție Riguroasă: Polarizarea pieței impune o analiză fină a localizărilor și a tipurilor de active. Se privilegiază zonele dinamice (București prime, Timișoara, Cluj, Iași, Constanța) și segmentele portante (logistică, parcuri de retail, rezidențial de închiriere/peri-urban de calitate, birouri prime/ESG). O due diligence aprofundată este esențială, în special pe aspectele juridice, urbanistice și calitatea construcției.
Gestionarea Riscurilor: Integrarea riscurilor macroeconomice (inflație, rate, deficit), politice și administrative (întârzieri la autorizare) în modelele de investiții. Pentru litoral, gestionarea sezonalității și a riscului de saturație este primordială. Diversificarea geografică și sectorială poate atenua anumite riscuri.
Focus pe Calitate și Durabilitate: Investiția în active moderne, bine întreținute și care respectă normele ESG pare a fi o strategie rezilientă și creatoare de valoare pe termen lung. Renovarea și modernizarea stocului existent reprezintă, de asemenea, o oportunitate.
Anticiparea Ciclurilor și "Early Mover Advantage": Cu semne de stabilizare a ratelor și a prețurilor, 2025 ar putea oferi oportunități de achiziție înainte de o potențială redresare mai accentuată a volumelor și valorilor. Anticiparea nevoilor viitoare ale utilizatorilor (flexibilitate, durabilitate, servicii) este cheia.
Parteneriate Locale: Pentru investitorii străini, sprijinirea pe parteneri locali de încredere (consultanți, avocați, administratori imobiliari) este crucială pentru a naviga complexitățile pieței și administrației românești.
8. Concluzie
Piața imobiliară românească abordează anul 2025 cu o dinamică complexă, ce îmbină reziliența economică, provocări structurale și oportunități țintite. În ciuda unui context fiscal tensionat și a incertitudinilor politice, fundamentele pieței, în special o cerere subiacentă puternică în mai multe segmente (rezidențial, logistic, retail de proximitate) și atractivitatea continuă a țării pentru anumite investiții, au permis menținerea unei activități notabile în 2024 și începutul anului 2025.
Principala caracteristică a pieței actuale este tensiunea crescândă între această cerere și o ofertă limitată, în special pentru activele noi și de calitate în marile aglomerări. Această penurie, alimentată de dificultățile de autorizare și de costurile de construcție, generează o polarizare marcată: activele "prime" se valorifică, în timp ce stocul secundar se chinuie. Aceasta redefinește, de asemenea, alegerile rezidențiale, accentuând problemele de accesibilitate în centrele urbane și stimulând piața de închirieri, precum și expansiunea către zonele periurbane.
Bucureștiul rămâne piața principală, dar concentrează aceste tensiuni, în timp ce polii regionali precum Timișoara arată un dinamism notabil, în special în dezvoltarea periurbană. Litoralul, la rândul său, oferă un potențial ridicat, dar necesită o gestionare expertă a sezonalității și a riscurilor specifice.
Pentru investitori și dezvoltatori, 2025 va fi un an ce va cere agilitate și discernământ. Succesul va rezida în capacitatea de a identifica segmentele și locațiile cele mai promițătoare, de a privilegia calitatea și durabilitatea, de a anticipa nevoile utilizatorilor și de a naviga complexitățile administra
Sources des citations
Romania political briefing: Romania's Economic Crossroads in 2025 ..., consulté le mai 8, 2025, https://china-cee.eu/2025/03/07/romania-political-briefing-romanias-economic-crossroads-in-2025-fiscal-challenges-and-policy-paths/
ml-eu.globenewswire.com, consulté le mai 8, 2025, https://ml-eu.globenewswire.com/Resource/Download/d5d51354-9a11-4758-95e4-eff6661a7d9d
ROMANIA RESIDENTIAL Market Report | STC-Partners, consulté le mai 8, 2025, https://stc-partners.com/wp-content/uploads/2024/10/STC-Partners_Romania-Residential-Market-Report-2024_FINAL-1.pdf
www.bpifrance.fr, consulté le mai 7, 2025, https://www.bpifrance.fr/sites/default/files/2025-03/Fiche%20pays%20Roumanie%20JANV%202025.pdf
Roumanie : Déficits jumeaux persistants - Etudes Economiques – BNP Paribas, consulté le mai 7, 2025, https://economic-research.bnpparibas.com/html/fr-FR/Roumanie-Deficits-jumeaux-persistants-02/05/2024,49553
ROMANIAN REAL ESTATE MARKET H1 2024, consulté le mai 8, 2025, https://www.crosspoint.com.ro/wp-content/uploads/2024/10/romanian_real_estate_market_h1_2024.pdf
Romanian Real Estate Market Report, H1 2024, consulté le mai 8, 2025, https://www.crosspoint.com.ro/romanian-real-estate-market-report-h1-2024/
NBR Board decisions on monetary policy - Banca Naţională a României, consulté le mai 8, 2025, https://www.bnro.ro/page.aspx?prid=25941
Romania keeps cautiously the monetary policy rate at 6.5%, consulté le mai 8, 2025, https://www.romania-insider.com/romania-bnr-monetary-policy-rate-january-2025
Romania Inflation Rate - Trading Economics, consulté le mai 8, 2025, https://tradingeconomics.com/romania/inflation-cpi
Romania Interest Rate - Trading Economics, consulté le mai 8, 2025, https://tradingeconomics.com/romania/interest-rate
Colliers report: Rising prices and limited supply push more Romanians toward renting in 2025 | Romania Insider, consulté le mai 8, 2025, https://www.romania-insider.com/colliers-rising-prices-limited-supply-renting-romanians-2025
Romania's rental niche boosted by tight resi market | NEWS - Property Forum, consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/romanias-rental-niche-boosted-by-tight-resi-market/19615
Romania Residential Market - Research & Forecast Report - Market Report 2025, consulté le mai 7, 2025, https://market-report.colliers.ro/residential/
Bucharest offers highest resi rental yields in Romania | NEWS ..., consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/bucharest-offers-highest-resi-rental-yields-in-romania/19570
Romania's public deficit reportedly up 22% y/y to 2.3% of GDP in Q1, consulté le mai 8, 2025, https://www.romania-insider.com/romania-budget-deficit-media-q1-2025
Romania confirms Q1 public deficit up 22% y/y, yet 25% smaller than target, consulté le mai 8, 2025, https://www.romania-insider.com/romania-finmin-public-deficit-q1-2025
Strategia fiscal bugetară pentru perioada 2025-2027 - Ministerul Finanțelor, consulté le mai 8, 2025, https://mfinante.gov.ro/static/10/Mfp/buget/sitebuget/SFB_2025-2027.pdf
2024 Investment Climate Statements: Romania - State Department, consulté le mai 8, 2025, https://www.state.gov/reports/2024-investment-climate-statements/romania__trashed/
Political Crisis - Impact on the Business Environment in Romania ..., consulté le mai 8, 2025, https://vertikgroup.eu/en/political-crisis-impact-on-the-business-environment-in-romania/
Net FDI to Romania down 11% y/y to 1.6% of GDP in 2024, consulté le mai 8, 2025, https://www.romania-insider.com/romania-net-fdi-2024
Romania Foreign Direct Investment, 2005 – 2025 | CEIC Data, consulté le mai 8, 2025, https://www.ceicdata.com/en/indicator/romania/foreign-direct-investment
Colliers: Top 10 predictions for the Romanian real estate market in 2025 - CIJ EUROPE, consulté le mai 8, 2025, https://cijeurope.com/en/colliers-top-10-predictions-for-the-romanian-real-estate-market-in-2025/post.html
Romania Real Estate Market Outlook 2025, consulté le mai 8, 2025, https://www.cbre.ro/insights/reports/romania-real-estate-market-outlook-2025
Guest post: Schengen - the great benefits for Romania, consulté le mai 8, 2025, https://www.romania-insider.com/guest-post-romania-schengen-accession-benefits
Colliers: With prices growing slower than incomes, Romania remains among CEE's most affordable property markets, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/colliers-romania-cee-property-markets-january-2025
The Pros and Cons of Buying Land in Romania, consulté le mai 8, 2025, https://landforinvestors.org/the-pros-and-cons-of-buying-land-in-romania/
Colliers: Romanian real estate investment market closes 2024 with transactions of EUR 750 million - Business Review, consulté le mai 7, 2025, https://business-review.eu/property/colliers-romanian-real-estate-investment-market-closes-2024-with-transactions-of-eur-750-million-278402
Romania Real Estate Investment Volumes Q1 2025 | CBRE, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.com/insights/figures/romania-real-estate-investment-volumes-q1-2025
Romania's commercial property investments up 47% in 2024 ..., consulté le mai 7, 2025, https://www.property-forum.eu/news/romanias-commercial-property-investments-up-47-in-2024/19429
Romania's property market keeps investment momentum in early 2025 - Business Forum, consulté le mai 7, 2025, https://www.businessforum.ro/real-estate/20250424/romanias-property-market-keeps-investment-momentum-in-early-2025-1712
Romania starts 2025 with a notable advance on the real estate ..., consulté le mai 8, 2025, https://www.officerentinfo.ro/article/officemarket-news/romania-starts-2025-with-a-notable-advance-on-the-real-estate-market-according-to-the-latest-reports-from-cbre-romania
Romania's property market keeps investment momentum in early 2025 | NEWS, consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/romanias-property-market-keeps-investment-momentum-in-early-2025/19862
Insights & Research - CBRE Romania, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.ro/insights
Romania Real Estate Investment Volumes Q1 2025 | CBRE UK, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.co.uk/insights/figures/romania-real-estate-investment-volumes-q1-2025
Bucharest Office Figures Q1 2025 | CBRE UK, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.co.uk/insights/figures/bucharest-office-figures-q1-2025
Property investments in Romania reach €750 million in 2024 ..., consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/property-investments-in-romania-reach-eur750-million-in-2024/19507
Les tendances du marché immobilier en Roumanie - Radio România Internațional, consulté le mai 7, 2025, https://www.rri.ro/fr/nos-emissions/la-roumanie-en-bref/les-tendances-du-marche-immobilier-en-roumanie-id753307.html
évolution des prix de l'immobilier d'habitation en Roumanie, consulté le mai 7, 2025, https://www.lpg-roumanie.ro/fr/publications/economie/immobilier-roumanie
Romania's Residential Property Market Analysis 2025, consulté le mai 7, 2025, https://www.globalpropertyguide.com/europe/romania/price-history
Apartment prices in Romania up 10% in 2024, consulté le mai 8, 2025, https://www.romania-insider.com/apartment-prices-romania-increase-2024
Roumanie - Indice du logement | 2009-2024 Données | 2025-2027 Prévisions, consulté le mai 7, 2025, https://fr.tradingeconomics.com/romania/housing-index
House Price Index Year-over-Year (YoY) of Romania | Eulerpool, consulté le mai 8, 2025, https://eulerpool.com/en/macro/roumanie/housing-price-index-yoy
Residential Property Prices for Romania (QRON368BIS) | FRED | St ..., consulté le mai 8, 2025, https://fred.stlouisfed.org/series/QRON368BIS
Yes, property prices will rise in Romania in 2025 - Investropa, consulté le mai 7, 2025, https://investropa.com/blogs/news/romania-price-forecasts
Romania resi sales down during Q1 2025 | NEWS | Property Forum, consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/romania-resi-sales-down-during-q1-2025/19818
Sale of housing units in Bucharest and Ilfov down 4.3% y/y in Q1 | Romania Insider, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/home-sales-bucharest-svn-q1-2025
Raport T1_2024 WEB copy - Market 360 - Imobiliare.ro, consulté le mai 8, 2025, https://market360.imobiliare.ro/wp-content/uploads/2024/04/Raport-T1_2024-WEB-copy.pdf
What to expect from Romania's real estate sector in 2025? | NEWS - Property Forum, consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/what-to-expect-from-romanias-real-estate-sector-in-2025/19460
European Real Estate Market Outlook 2025 | CBRE, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.com/insights/books/european-real-estate-market-outlook-2025
Bucharest Office Market - Research & Forecast Report - Market Report 2025, consulté le mai 7, 2025, https://market-report.colliers.ro/office-market/
Bucharest office market faces tight supply and rising rents | NEWS - Property Forum, consulté le mai 7, 2025, https://www.property-forum.eu/news/bucharest-office-market-faces-tight-supply-and-rising-rents/19781
CSEE Market Overview - Knight Frank, consulté le mai 7, 2025, https://content.knightfrank.com/research/2328/documents/en/central-south-east-europe-office-market-overview-h1-2024-11706.pdf
Bucharest Office Market - In a nutshell - Q4 2024 - Fortim Trusted Advisors, consulté le mai 7, 2025, https://fortim.ro/wp-content/uploads/2025/04/FORTIM_Q4-2024_Highlights_Office.pdf
CSEE Office Market Overview 2024-2025 Report-Florescou-Andjela - Knight Frank, consulté le mai 7, 2025, https://content.knightfrank.com/research/2328/documents/en/central-south-east-europe-office-market-overview-2024-2025-12008.pdf
Market Overview - Knight Frank, consulté le mai 7, 2025, https://content.knightfrank.com/research/2328/documents/en/central-south-east-europe-office-market-overview-h1-2023-10601.pdf
Global Real Estate Perspective February 2025 - JLL, consulté le mai 7, 2025, https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/global/gmp
Romania's modern retail sector on the rise, driven by consumption and increased investments in 2025, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/colliers-romania-modern-retail-rise-2025
Infrastructure and retail drive Romanian construction in 2025 - Business Forum, consulté le mai 7, 2025, https://www.businessforum.ro/real-estate/20250220/infrastructure-and-retail-drive-romanian-construction-in-2025-1445
2024 - unul dintre cei mai buni ani din ultima decadă, după livrările de noi proiecte de retail, consulté le mai 8, 2025, https://www.constructiibursa.ro/2024-unul-dintre-cei-mai-buni-ani-din-ultima-decada-dupa-livrarile-de-noi-proiecte-de-retail--8807139
More retail projects were delivered in 2024 compared with 2023, but the total leasable area was 15 percent lower - The Diplomat Bucharest, consulté le mai 7, 2025, https://www.thediplomat.ro/2025/01/30/more-retail-projects-were-delivered-in-2024-compared-with-2023-but-the-total-leasable-area-was-15-percent-lower/
Timisoara shopping spree - ROMANIA PROPERTY CLUB, consulté le mai 7, 2025, https://romaniapropertyclub.ro/timisoara-shopping-spree/
REPACO Capital opens Crevedia Retail Park after 15-million-euro investment, consulté le mai 7, 2025, https://www.thediplomat.ro/2025/01/27/repaco-capital-opens-crevedia-retail-park-after-15-million-euro-investment/
Scallier opens sixth retail park in Romania, plans for more, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/scallier-sixth-retail-park-romania-nov-2023
Global Real Estate Perspective February 2025 - JLL, consulté le mai 7, 2025, https://www.jll.com/en-us/insights/market-perspectives/global
Global Real Estate Outlook 2025 - JLL, consulté le mai 7, 2025, https://www.jll.com/en-us/insights/global-real-estate-outlook
Industrial Market - Research & Forecast Report - Market Report 2025, consulté le mai 7, 2025, https://market-report.colliers.ro/industrial-market/
Romania Industrial Market Q3 2024 | PDF | Economies - Scribd, consulté le mai 7, 2025, https://www.scribd.com/document/817846997/Romania-Industrial-Market-Q3-2024
Romania's land market totals €450 million in 2024 | NEWS | Property ..., consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/romanias-land-market-totals-eur450-million-in-2024/19676
Déterminer le prix d'un terrain constructible : facteurs clés à considérer - Go-foncier, consulté le mai 7, 2025, https://go-foncier.com/prix-terrain-constructible/
Indice imobiliar - IMO Bucuresti - Imobiliare.ro, consulté le mai 7, 2025, https://www.imobiliare.ro/indicele-imobiliare-ro/bucuresti
Vivre en Roumanie : Guide Complet pour les expatriés Français 2024 - Oseille TV, consulté le mai 7, 2025, https://oseille.tv/blog/vivre-en-roumanie-guide-complet-pour-les-expatries-francais
Pool Villas & Private Villas in Bucharest | 2024 Prices - Agoda.com, consulté le mai 8, 2025, https://www.agoda.com/theme/villas/city/bucharest-ro.html
Apartamente de vânzare: Aviatiei, Sectorul 1 | Storia.ro, consulté le mai 8, 2025, https://www.storia.ro/ro/rezultate/vanzare/apartament/bucuresti/sectorul-1/aviatiei
CBRE-AFI_Appraiser letter - consent to include valuations_16 November 2022, consulté le mai 8, 2025, https://mayafiles.tase.co.il/rpdf/1486001-1487000/P1486737-01.pdf
12 statistics for the Bucharest real estate market in 2025 - Investropa, consulté le mai 8, 2025, https://investropa.com/blogs/news/bucharest-real-estate-market
NBI: The residential market in Bucharest enters a new stage of maturity | Romania Insider, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/nbi-residential-market-bucharest-enters-new-stage-maturity
Colliers report: Rising prices and limited supply push more Romanians toward renting in 2025 | Romania Insider, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/colliers-rising-prices-limited-supply-renting-romanians-2025?amp
North Bucharest Investments: Accelerated growth in 2024, even more promising prospects for 2025 | Romania Insider, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/north-bucharest-investments-transactions-2024
Colliers: 2024 marks the lowest office deliveries in Bucharest in the last 20 years, consulté le mai 7, 2025, https://nineoclock.ro/2025/03/20/colliers-2024-marks-the-lowest-office-deliveries-in-bucharest-in-the-last-20-years/
Colliers: Office space deliveries plunge in Bucharest in 2024 on weak demand, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/colliers-low-office-space-deliveries-bucharest-2024
U.S. Office Market Dynamics, Q1 2025 - JLL, consulté le mai 7, 2025, https://www.jll.com/en-us/insights/us-office-market-dynamics
Bucharest Office Figures Q1 2025 - CBRE Romania, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.ro/insights/figures/bucharest-office-figures-q1-2025
CSEE Market Overview - Knight Frank, consulté le mai 7, 2025, https://content.knightfrank.com/research/2328/documents/en/central-south-east-europe-office-market-overview-2023-2024-11106.pdf
ROMANIA Market Overview - Knight Frank, consulté le mai 7, 2025, https://content.knightfrank.com/research/2417/documents/en/romania-market-overview-2022-2023-10011.pdf
Domiciliation commerciale à Bucarest - Valentin Conseil Roumanie, consulté le mai 7, 2025, https://traducteurfrancaisroumain.com/domiciliation-commerciale-siege-social/
Romania Retail Market Figures Q1 2025 - CBRE, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.com/insights/figures/romania-retail-market-figures-q1-2025
Mall-ul Promenada din Bucureşti va fi extins printr-o investiţie de 282 de milioane de euro, finalizarea fiind planificată la sfârşitul anului 2026/ NEPI Rockcastle anunţă un buget de peste 650 de milioane de euro pentru proiectele de dezvoltări | News.ro, consulté le mai 7, 2025, https://www.news.ro/economic/mall-ul-promenada-bucuresti-extins-printr-investitie-282-milioane-euro-finalizarea-fiind-planificata-sfarsitul-anului-2026-nepi-rockcastle-anunta-buget-peste-650-milioane-euro-proiectele-dezvoltari-1922400821002024031621531357
Hagag Development to reopen Bucharest's Știrbei Palace as luxury department store this year | Romania Insider, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/hagag-stirbei-palace-reopening-2025
The Key Trends Shaping Commercial Real Estate in 2025 - Knight Frank, consulté le mai 7, 2025, https://www.knightfrank.com/research/article/2025-01-14-the-key-trends-shaping-commercial-real-estate-in-2025
Retail Investment Update & 2025 Outlook - Knight Frank, consulté le mai 7, 2025, https://content.knightfrank.com/research/2278/documents/en/retail-investment-update-h2-2024-11765.pdf
European Retail Market – 2024 - Savills, consulté le mai 7, 2025, https://www.savills.com/research_articles/255800/369487-0
Romania's retail market to pass 4.5 million sqm threshold in 2024 | NEWS - Property Forum, consulté le mai 7, 2025, https://www.property-forum.eu/news/romanias-retail-market-to-pass-45-million-sqm-threshold-in-2024/18332
After a slow first quarter in terms of retail new supply, the rest of the year will be very active ... - Cushman & Wakefield Echinox, consulté le mai 7, 2025, https://cwechinox.com/after-a-slow-first-quarter-in-terms-of-retail-new-supply-the-rest-of-the-year-will-be-very-active-with-new-projects-totaling-around-120000-sq-m-due-to-be-delivered/
The Impact of Urban Expansion on Land Use in Emerging Territorial Systems: Case Study Bucharest-Ilfov, Romania - MDPI, consulté le mai 8, 2025, https://www.mdpi.com/2077-0472/15/4/406
Le marché de l'immobilier en 2025 : quelles opportunités pour les professionnels ?, consulté le mai 7, 2025, https://welcome.monchasseurimmo.com/blog/marche-immobilier-2025-opportunites-professionnels
Timisoara: new opportunities for investors in 2025 - Integra-Dom, consulté le mai 8, 2025, https://integra-dom.com/en/timisoara-new-opportunities-for-investors-in-2025/
Buying real estate in Timișoara - best guide for 2024 - Expat-Center Romania, consulté le mai 7, 2025, https://expatcenter.ro/buying-real-estate-in-timisoara-best-guide/
Romania - Information & Communications Technology (ICT) - International Trade Administration, consulté le mai 8, 2025, https://www.trade.gov/country-commercial-guides/romania-information-communications-technology-ict
Timișoara - Wikipedia, consulté le mai 8, 2025, https://ro.wikipedia.org/wiki/Timi%C8%99oara
The nature and impact of student demand on housing markets - ResearchGate, consulté le mai 7, 2025, https://www.researchgate.net/publication/265147621_The_nature_and_impact_of_student_demand_on_housing_markets
The Student Housing as a Catalyst for Virtuous Processes of “win-win” Revitalization of Property Assets in Disuse | Request PDF - ResearchGate, consulté le mai 7, 2025, https://www.researchgate.net/publication/371993134_The_Student_Housing_as_a_Catalyst_for_Virtuous_Processes_of_win-win_Revitalization_of_Property_Assets_in_Disuse
Raport privind starea Universității Tehnice „Gheorghe Asachi” din Iași pentru anul 2023, consulté le mai 8, 2025, https://www.tuiasi.ro/wp-content/uploads/2024/03/Raport-starea-universitatii-TUIASI-_2023-27-martie-pentru-site-29.03.2024.pdf
Statul plătește suplimentar 56 de universități de stat și particulare, în acest an, ca să formeze peste 32 de mii de viitori profesori. Cea mai mare creștere față de anul universitar precedent e la Universitatea din Oradea – 700 de locuri în plus - Edupedu, consulté le mai 8, 2025, https://www.edupedu.ro/statul-plateste-suplimentar-56-de-universitati-de-stat-si-particulare-in-acest-an-ca-sa-formeze-peste-32-de-mii-de-viitori-profesori-cea-mai-mare-crestere-fata-de-anul-universitar-precedent-e-la-un/
Politehnica University of Timișoara - Wikipedia, consulté le mai 8, 2025, https://en.wikipedia.org/wiki/Politehnica_University_of_Timi%C8%99oara
Politehnica University Timisoara, UPT : Rankings, Fees & Courses Details, consulté le mai 8, 2025, https://www.topuniversities.com/universities/politehnica-university-timisoara-upt
Accommodation in UVT dormitories - Education, consulté le mai 8, 2025, https://uvt.ro/en/educatie/campus-uvt/cazare-in-caminele-uvt/
Prețurile apartamentelor Timișoara - Verificați cât valorează locul ..., consulté le mai 8, 2025, https://sonarhome.ro/preturile-apartamentelor/timisoara
„Piața chiriilor fierbe”. Timișoara rămâne cel mai accesibil oraș în raport cu veniturile, consulté le mai 8, 2025, https://www.tion.ro/stirile-judetului-timis/piata-chiriilor-fierbe-timisoara-ramane-cel-mai-accesibil-oras-in-raport-cu-veniturile-1803124/
Cele mai cautate zone din Timisoara pentru inchiriat apartamente. La cat au ajuns chiriile, consulté le mai 8, 2025, https://www.opiniatimisoarei.ro/cele-mai-cautate-zone-din-timisoara-pentru-inchiriat-apartamente-la-cat-au-ajuns-chiriile-2/20/12/2023
Investing in Student Housing: What You Should Know | Blog | RentersWarehouse.com, consulté le mai 7, 2025, https://www.renterswarehouse.com/education/investing-in-student-housing-what-you-should-know
Duplex in Mosnita Noua - cartier Serena 2 - 5th Floor Duplex ..., consulté le mai 8, 2025, https://5thfloor.ro/proprietati/mosnita-noua/casa/duplex-mosnita-noua-serena-2/
Despre noi - 5th Floor Dezvoltatori imobiliare Timișoara | Mosnita Noua, consulté le mai 8, 2025, https://5thfloor.ro/despre-noi/
Stadiul Caselor de Vanzare din Mosnita Noua - Urban Village, consulté le mai 8, 2025, https://urban-village.ro/stadiul-proiectului/
List of all Realtors in Timisoara (Timis) - D7 Lead Finder, consulté le mai 8, 2025, https://d7leadfinder.com/app/view-leads/43148611/
Dezvoltatori imobiliari Timișoara — Lista companii de construcții - Korter.ro, consulté le mai 8, 2025, https://korter.ro/firme-de-constructii-in-timisoara
Dezvoltatori imobiliari de top din Județul Timiș - Imobiliare.ro, consulté le mai 8, 2025, https://www.imobiliare.ro/dezvoltatori/judetul-timis
Agenții imobiliare de top din Județul Timiș, consulté le mai 8, 2025, https://www.imobiliare.ro/agentii/judetul-timis
Western Romania: Țiriac Imobiliare gets permit for major mixed-use project in Timișoara, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/tiriac-imobiliare-permit-mixed-use-project-timisoara-2025
Prime Kapital to deliver second phase of resi project near Bucharest in 2025 | NEWS, consulté le mai 7, 2025, https://www.property-forum.eu/news/prime-kapital-to-deliver-second-phase-of-resi-project-near-bucharest-in-2025/18591
Țiriac Imobiliare gets permit for mixed-use project in Timișoara | NEWS - Property Forum, consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/tiriac-imobiliare-gets-permit-for-mixed-use-project-in-timisoara/19643
Overview of Q1 2025 Developments in Germany's Top 5 Office Markets | DE, consulté le mai 7, 2025, https://www.cushmanwakefield.com/en/germany/news/2025/04/office-letting-market-germany-top-5-markets
Global Real Estate Perspective February 2025 - jll.africa, consulté le mai 7, 2025, https://www.jll.africa/en/trends-and-insights/research/global/gmp
Dublin Office Market - Savills, consulté le mai 7, 2025, https://pdf.euro.savills.co.uk/ireland-research/dublin-office-market-2025-final.pdf
European Real Estate Market Outlook 2025 - Office - CBRE, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.com/insights/books/european-real-estate-market-outlook-2025/office
Top Software Developers in Timisoara - Apr 2025 Rankings | Clutch.co, consulté le mai 7, 2025, https://clutch.co/ro/developers/timisoara
Office Market Spotlight - Lincoln Property Company, consulté le mai 7, 2025, https://www.lpc.com/wp-content/uploads/DCMid1Q2025.pdf
Inland Empire MarketBeats | US - Cushman & Wakefield, consulté le mai 7, 2025, https://www.cushmanwakefield.com/en/united-states/insights/us-marketbeats/inland-empire-marketbeats
Luxury residential project underway in Timișoara - EurobuildCEE, consulté le mai 7, 2025, https://eurobuildcee.com/en/news/11238-luxury-residential-project-underway-in-timisoara
Real Estate Developers of Timisoara - directory of proven construction companies - GEOLN.COM, consulté le mai 7, 2025, https://geoln.com/developers-timisoara
New industrial projects under construction in Timisoara, Romania, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/new-industrial-projects-under-construction-in-timisoara-romania
CUSHMAN & WAKEFIELD ECHINOX INCREASES ITS ASSET PORTFOLIO UNDER MANAGEMENT WITH FUNSHOP PARK TIMISOARA DEVELOPED BY SCALLIER, consulté le mai 7, 2025, https://cwechinox.com/cushman-wakefield-echinox-increases-its-asset-portfolio-under-management-with-funshop-park-timisoara-developed-by-scallier/
Scallier opens Funshop Park in Arad (RO) - Europe Real Estate, consulté le mai 7, 2025, https://europe-re.com/scallier-opens-funshop-park-in-arad-ro/74012
Terenuri de vânzare: Mosnita Noua, Timis | Storia.ro, consulté le mai 8, 2025, https://www.storia.ro/ro/rezultate/vanzare/teren/timis/mosnita-noua
Terenuri construcții de vânzare în Moșnița Nouă, Județul Timiș ..., consulté le mai 8, 2025, https://www.imobiliare.ro/oferta/teren-constructii-de-vanzare-mosnita-noua-29000mp-207390635
Terenuri zona MOSNITA NOUA - ALBINA - Imobiliare.ro, consulté le mai 8, 2025, https://www.imobiliare.ro/oferta/teren-constructii-de-vanzare-mosnita-noua-633mp-235787561
Terenuri construcții de vânzare în Moșnița Nouă, Județul Timiș - Imobiliare.ro, consulté le mai 8, 2025, https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/judetul-timis/mosnita-noua
14 Lands for Sale in Albina - Properstar.mu, consulté le mai 8, 2025, https://www.properstar.mu/romania/albina-loc/buy/land-plot
Proprietăți de vânzare în Albina, Județul Timiș - Imobiliare.ro, consulté le mai 8, 2025, https://www.imobiliare.ro/vanzare-imobiliare/judetul-timis/albina
Urbanism - Consiliul Județean Timiș, consulté le mai 8, 2025, https://www.cjtimis.ro/consiliul-judetean-timis/activitate/urbanism/
Servicii - Primăria Timișoara, consulté le mai 8, 2025, https://servicii.primariatm.ro/
Ecological Soil Screening Levels for Copper - Environmental Protection Agency (EPA), consulté le mai 8, 2025, https://www.epa.gov/sites/default/files/2015-09/documents/eco-ssl_copper.pdf
Ecological Soil Screening Levels for Manganese - Environmental Protection Agency (EPA), consulté le mai 8, 2025, https://www.epa.gov/sites/default/files/2015-09/documents/eco-ssl_manganese.pdf
Western Romania: Țiriac Imobiliare gets permit for major mixed-use project in Timișoara, consulté le mai 7, 2025, http://www.romania-insider.com/tiriac-imobiliare-permit-mixed-use-project-timisoara-2025
Ion Țiriac ia cu asalt Timișoara. Mega-proiectul pe care miliardarul îl va ridica în orașul de pe malurile Begăi - Bugetul.ro, consulté le mai 8, 2025, https://www.bugetul.ro/ion-tiriac-ia-cu-asalt-timisoara-mega-proiectul-pe-care-miliardarul-il-va-ridica-in-orasul-de-pe-malurile-begai/
Investiție gigantică, la Timișoara! Proiectul imobiliar al lui Țiriac ..., consulté le mai 8, 2025, https://www.sursadevest.ro/investitie-gigantica-la-timisoara-proiectul-imobiliar-al-lui-tiriac-intra-in-linie-dreapta-ce-va-construi-omul-de-afaceri-in-zona-fostului-abator/
126 New Properties for Sale in Mosnita Noua | Properstar, consulté le mai 8, 2025, https://www.properstar.mu/romania/mosnita-noua/buy/most-recent?p=3
The Atlas of Rural Marginalized Areas and of Local Human Development in Romania, consulté le mai 8, 2025, https://documents1.worldbank.org/curated/zh/847151467202306122/pdf/106653-WP-P159257-PUBLIC.pdf
Hotararea 322/06.08.2020 privind actualizarea Planului de Mobilitate Urbană Durabilă pentru Polul de Creştere Timişoara - Timișoara HCL, consulté le mai 8, 2025, https://hcl.civicul.ro/view-hcl/hcl_322_06.08.2020
Constanta is the perfect place to buy resort property before summer - Integra-Dom, consulté le mai 8, 2025, https://integra-dom.com/en/constanta-is-the-perfect-place-to-buy-resort-property-before-summer/
Constanța: prix de l'immobilier, prix au m2 - Properstar FR, consulté le mai 7, 2025, https://www.properstar.fr/roumanie/constanta-loc/prix-immobilier
Property for Sale in Mangalia, Constanța - realestate.com.au, consulté le mai 8, 2025, https://www.realestate.com.au/international/ro/mangalia-constanta//
Piata imobiliara din Constanta in 2025 – Viziunea unui arhitect asupra tendintelor si oportunitatilor - Kapal Proiect, consulté le mai 7, 2025, https://kapal.ro/piata-imobiliara-din-constanta-in-2025-viziunea-unui-arhitect-asupra-tendintelor-si-oportunitatilor/
ᐈ Romanian real estate market forecasts 2025 | Integra-Dom, consulté le mai 7, 2025, https://integra-dom.com/en/romanian-real-estate-market-forecasts-2025/
ROMANIAN REAL ESTATE MARKET REPORT 2024, consulté le mai 7, 2025, https://www.crosspoint.com.ro/romanian-real-estate-market-report-2024/
Apartamente de vânzare: Mamaia Nord, Constanta | Storia.ro, consulté le mai 7, 2025, https://www.storia.ro/ro/rezultate/vanzare/apartament/constanta/constanta/mamaia-nord
Apartamente de vânzare: Mamaia Sud, Constanta | Storia.ro, consulté le mai 7, 2025, https://www.storia.ro/ro/rezultate/vanzare/apartament/constanta/constanta/mamaia-sud
Ghid pentru investitori: Cum să obții mai mult de 12% anual cu un ..., consulté le mai 8, 2025, https://dobrogealive.ro/ghid-pentru-investitori-cum-sa-obtii-mai-mult-de-12-anual-cu-un-apartament-in-mamaia-nord/
Steaua de Mare Nord 2, Constanța — prețuri apartamente, suprafeţe, foto, hartă - Korter.ro, consulté le mai 7, 2025, https://korter.ro/steaua-de-mare-nord-2-eforie-nord
Ansambluri rezidentiale - Tomis-imobiliare.ro, consulté le mai 7, 2025, https://tomis-imobiliare.ro/ansambluri-rezidentiale
Short-term, Long-stay & Hotel Apartments in Mamaia | 2024 Prices - Agoda.com, consulté le mai 8, 2025, https://www.agoda.com/theme/apartments/city/mamaia-ro.html
Building Stefan Promenada 2, Mamaia, Județul Constanța ..., consulté le mai 8, 2025, https://www.imobiliare.ro/ansamblu-rezidential/building-stefan-promenada-2-nord
Complex rezidențial Mamaia Sat • Building Ștefan, consulté le mai 8, 2025, https://buildingstefan.ro/complex/building-stefan-mamaia-sat/
Découvrez les plus belles plages de la mer Noire en Roumanie, consulté le mai 7, 2025, https://immobilier-tout-savoir.fr/mer-noire-roumanie
Analiza diagnostic privind dezvoltarea turismului în județul Constanța, consulté le mai 8, 2025, https://www.cjc.ro/dyn_doc/turism/Strategia_jud.Constanta_Faza1.pdf
(PDF) Evaluarea avantajelor şi costurilor interne şi externe ale turismului. Aplicaţii şi politici pentru România - ResearchGate, consulté le mai 8, 2025, https://www.researchgate.net/publication/382657383_Evaluarea_avantajelor_si_costurilor_interne_si_externe_ale_turismului_Aplicatii_si_politici_pentru_Romania
Doi investitori din Eforie vor să construiască o pensiune cu trei etaje în oraș. În ce zonă va fi aceasta amplasată - Ziarul Amprenta, consulté le mai 8, 2025, https://ziarulamprenta.ro/imobiliare-constanta/doi-investitori-din-eforie-vor-sa-construiasca-o-pensiune-cu-trei-etaje-in-oras-in-ce-zona-va-fi-aceasta-amplasata/392725/
Hotel investments in Romania up 56% in 2024 | NEWS - Property Forum, consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/hotel-investments-in-romania-up-56-in-2024/19594
Romanian Hotel Market - Crosspoint Real Estate, consulté le mai 8, 2025, https://www.crosspoint.com.ro/wp-content/uploads/2024/08/romanian_hotel_market_2024_crosspoint.pdf
Litoralul Romanesc 2025 - Oferte Cazare Litoral Romania - EXIMTUR, consulté le mai 7, 2025, https://www.eximtur.ro/litoral-marea-neagra
Hoteluri pensiuni de vanzare in Romania - Top Estate Team, consulté le mai 7, 2025, https://www.tet.ro/hoteluri-pensiuni-de-vanzare
Visitez Côte roumaine de la mer Noire: guide touristique 2025 | Expedia.fr, consulté le mai 7, 2025, https://www.expedia.fr/Cote-Roumaine-De-La-Mer-Noire.dx6057285
Les 10 meilleurs hôtels de loisir à Côte roumaine de la mer Noire en, consulté le mai 7, 2025, https://www.expedia.ca/fr/Cote-Roumaine-De-La-Mer-Noire-Hotel-Hotel-Sport-Et-Aventure.0-0-d6057285-tHotelsportetaventure.Travel-Guide-Filter-Hotels
Cele mai bune 10 hoteluri din Mamaia (Prețuri de la 219 lei) - Booking.com, consulté le mai 7, 2025, https://www.booking.com/city/ro/mamaia.ro.html
Appartement 2 chambres - Mer Noire - Mamaia Beach, Constanta, Roumanie - Abritel, consulté le mai 7, 2025, https://www.abritel.fr/location-vacances/p608280vb
Litoralul Pentru Toti - Oferte de cazare pe litoral cu tarife reduse 2025, consulté le mai 7, 2025, https://www.litoralulromanesc.ro/litoralul_pentru_toti.htm
Hotel Mirage MedSpa Eforie Nord - Oferta de cazare 2025, Oferta Rusalii, Zile Gratuite de Vacanta - Litoralul Romanesc, consulté le mai 7, 2025, https://www.litoralulromanesc.ro/eforie_nord_hotel_mirage.htm
Mamaia Romania Oferte Litoral 2025 Mamaia. Oferte Inscrieri Timpurii Mamaia 2025. Hoteluri Mamaia. - Plaja.ro, consulté le mai 7, 2025, https://www.plaja.ro/mamaia/
Imobiliare Constanța: Building Ștefan AOP SRL ridică două imobile de 10 etaje în Mamaia Nord - ZIUA de Constanta, consulté le mai 8, 2025, https://www.ziuaconstanta.ro/stiri/imobiliare/imobiliare-constanta-building-stefan-aop-srl-ridica-doua-imobile-de-10-etaje-in-mamaia-nord-833997.html
Investissement immobilier sur les marchés émergents en Roumanie ..., consulté le mai 7, 2025, https://varsoinvest.com/fr/property-investment-in-romania-and-bulgaria/
TOURISTIC ROUTE (Burgas, Varna, Dobrich, Constanța and Tulcea / Bulgaria and Romania) - Arhicup.com, consulté le mai 8, 2025, https://arhicup.com/wp-content/uploads/2023/01/Touristic-route.pdf
15 strong reasons to buy property in Romania in 2025 - Investropa, consulté le mai 8, 2025, https://investropa.com/blogs/news/romania-property-investment
Festival Impact on Real Estate Market - SBP Group BLOG, consulté le mai 8, 2025, https://blog.sbpgroup.in/festival-impact-on-real-estate-market/
Litoralul pentru toți 2024, septembrie. Când se reduc prețurile pentru cazarea la mare, consulté le mai 7, 2025, https://stirileprotv.ro/stiri/travel/litoralul-pentru-toti-2024-septembrie-cand-se-reduc-preturile-pentru-cazarea-la-mare.html
Seaside for Everybody - Litoralul Romanesc, consulté le mai 8, 2025, https://www.litoralulromanesc.ro/en/litoralul_pentru_toti.htm
Vacances sur la côte roumaine de la mer Noire - Radio România Internațional, consulté le mai 7, 2025, https://www.rri.ro/fr/chroniques-hebdomadaires/radio-tour-fr/vacances-sur-la-cote-roumaine-de-la-mer-noire-id386514.html
(PDF) Black Sea as A New Maritime Tourism Destination - ResearchGate, consulté le mai 8, 2025, https://www.researchgate.net/publication/390145133_Black_Sea_as_A_New_Maritime_Tourism_Destination
Beach between Romanian resorts Mamaia and Eforie Nord to expand with EUR 170 million funding | Romania Insider, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/beach-between-romanian-resorts-mamaia-and-eforie-nord-to-expand-with-eur-170-million-funding
The Beach Extention Project in Mamaia Resort, on the Romanian Black Sea Coast: Certain Benefits, but also Numerous Tourist Complaints, consulté le mai 8, 2025, https://stec.univ-ovidius.ro/html/anale/RO/2021/Section%201%20and%202/17.pdf
When “More” Is “Too Much”—A Study on Tourists' Perception Regarding Beach Restoration in Mamaia on the Romanian Black Sea Coast - MDPI, consulté le mai 8, 2025, https://www.mdpi.com/2071-1050/17/3/922
Surging Secondary Sales To Stabilize China Property In 2025 | S&P Global Ratings, consulté le mai 8, 2025, https://www.spglobal.com/ratings/en/research/articles/250122-surging-secondary-sales-to-stabilize-china-property-in-2025-13385912
The Spanish real estate market in 2024-2025: in expansive mode - CaixaBank Research, consulté le mai 8, 2025, https://www.caixabankresearch.com/en/sectoral-analysis/real-estate/spanish-real-estate-market-2024-2025-expansive-mode
Buenos Aires Real Estate Market: 2025 Investor Guide, consulté le mai 8, 2025, https://thewanderinginvestor.com/international-real-estate/buenos-aires-real-estate-market/
Turist de 1 Mai: Cât te costă mini-vacanța pe litoral, la Sinaia sau o excursie inedită la un sanctuar de urși - Economedia.ro, consulté le mai 7, 2025, https://economedia.ro/turist-de-1-mai-cat-te-costa-mini-vacanta-pe-litoral-la-sinaia-sau-o-excursie-inedita-la-un-sanctuar-de-ursi.html
Colliers: Top 10 predictions for the Romanian real estate market in 2025 - Business Review, consulté le mai 7, 2025, https://business-review.eu/property/colliers-top-10-predictions-for-the-romanian-real-estate-market-in-2025-277826
Western European investors placed EUR 1.75 bln on Romanian real estate market over 5 years | Romania Insider, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/western-european-investors-romanian-real-estate-market-feb-2025
Report: Romania's land market remains stable in 2024, with strong investor confidence despite uncertainty, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/colliers-romania-land-deals-2024
Top 10 predictions for the Romanian real estate market in 2025, by Colliers Romania, consulté le mai 7, 2025, https://nineoclock.ro/2025/01/22/top-10-predictions-for-the-romanian-real-estate-market-in-2025/
Market Outlook | CBRE, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.com/insights/books/new-zealand-real-estate-market-outlook-2025/market-outlook
News & Insights | CBRE France, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.fr/a-propos-de-cbre/newsroom
The global perspective on prime property and investment knightfrank.com/wealthreport 18th edition 2024, consulté le mai 7, 2025, https://content.knightfrank.com/resources/knightfrank.com/wealthreport/the-wealth-report-2024.pdf
The Wealth Report 2025 - Knight Frank, consulté le mai 7, 2025, https://www.knightfrank.com/wealthreport
content.knightfrank.com, consulté le mai 7, 2025, https://content.knightfrank.com/research/2417/documents/en/romania-market-overview-h1-2022-9391.pdf
Review 2024 & Outlook 2025 - Knight Frank, consulté le mai 8, 2025, https://content.knightfrank.com/research/2985/documents/en/review-2024-outlook-2025-12084.pdf
Roumanie: prix de l'immobilier, prix au m2 - Properstar, consulté le mai 7, 2025, https://www.properstar.be/roumanie/prix-immobilier
Piața imobiliară în 2025: Tendințe și previziuni pentru vânzători - Realthor Partners, consulté le mai 8, 2025, https://realthor.ro/blog/piata-imobiliara-in-2025-tendinte-si-previziuni-pentru-vanzatori-24