Рынок недвижимости Румынии в 2024 и 2025

Рынок недвижимости Румынии в 2024 и 2025 годах представляет собой сложный ландшафт развития, характеризующийся заметной устойчивостью, даже в сложных экономических и фискальных условиях страны. В то же время, в различных сегментах рынка и географических регионах наблюдаются явные различия. Экономика Румынии замедлилась в 2024 году, при этом рост реального ВВП оценивается в более скромные 0,9%-1,4%. Хотя эта цифра ниже первоначальных ожиданий, она тем не менее свидетельствует о некоторой стабильности в трудных международных условиях, на которую повлиял, среди прочего, умеренный спрос со стороны важных торговых партнеров, таких как Германия и Италия. На 2025 год перспективы более оптимистичны. Эксперты и институты, такие как Европейская комиссия (рост ВВП на +2,5%) и МВФ (рост на +3,3%), прогнозируют ускорение экономического роста. Ожидается, что это восстановление будет в основном обусловлено частным потреблением, которое выиграет от снижения инфляции и ожидаемого повышения заработной платы и пенсий. Аналогичным образом, инвестиции, особенно те, что финансируются за счет значительных средств из Национального плана восстановления и устойчивости (PNRR) ЕС, считаются важным двигателем роста, даже если реализация PNRR сопряжена с определенными трудностями.

Инвестиционный климат в секторе недвижимости продемонстрировал удивительную силу. Объемы сделок выросли в 2024 году и показали заметную динамику и в начале 2025 года. Эта тенденция отчасти подпитывается местным капиталом, но также и постоянным интересом иностранных инвесторов, особенно к промышленным и розничным объектам. Прочные основы жилого рынка также способствуют этому позитивному инвестиционному климату. Заслуживающим внимания аспектом является кажущееся отсоединение этой инвестиционной активности от опасений относительно фискальной ситуации в стране и возможного снижения рейтингов. Инвесторы, похоже, сосредоточены на долгосрочных сильных сторонах рынка, таких как устойчивый спрос на аренду, привлекательный потенциал роста по сравнению с другими европейскими рынками и ожидаемые преимущества от более глубокой европейской интеграции, особенно через присоединение к Шенгенской зоне.

Тем не менее, значительные вызовы сохраняются. Напряженная фискальная ситуация, характеризующаяся высоким дефицитом (более 8% ВВП на конец 2024 года) и необходимыми мерами жесткой экономии, включая замораживание зарплат в государственном секторе и возможное повышение налогов, давит на доверие и может повлиять на долгосрочную привлекательность страны. Способность правительства сократить дефицит и восстановить фискальную стабильность имеет решающее значение не только для макроэкономического здоровья, но и для постоянного доступа к европейским фондам PNRR.

На самом рынке недвижимости, основным вызовом является ограниченное предложение, как современных офисов, особенно в Бухаресте, так и нового жилья в крупных городах. Эта нехватка предложения является результатом нескольких факторов, среди которых длительные и сложные процедуры авторизации, высокие затраты на строительство и некоторая осторожность застройщиков перед лицом недавних экономических неопределенностей. Этот недостаток нового и высококачественного предложения приводит к четкой поляризации рынка. Активны основные объекты, такие как современные офисные здания, соответствующие критериям ESG, новое жилье в центральных районах или участки с уже имеющимися разрешениями на строительство, продолжают расти в цене. В отличие от этого, вторичные активы, такие как более старые, менее удачно расположенные или энергонеэффективные здания, испытывают трудности и имеют более высокие показатели незанятости или стагнирующие цены.

Этот дефицит в жилом сегменте усугубляет также проблему доступности жилья в городских центрах. Рост цен в востребованных районах делает владение жильем недоступным для широких слоев населения. Это, в свою очередь, подпитывает спрос на рынке аренды и ведет к увеличению развития жилых проектов в пригородных зонах вокруг крупных городов.

Столица Бухарест, как зрелый и крупнейший рынок, наиболее четко демонстрирует эти напряжения между сильным спросом и ограниченным предложением, особенно в сегменте премиум-офисов. Проблемы городского планирования и задержки в выдаче разрешений здесь особенно выражены и тормозят модернизацию и расширение фонда. В то же время город динамично расширяется в окружающую область Илфов, где показатели продаж растут, в то время как в самом городе они немного снизились в первом квартале 2025 года.

За пределами столицы региональные центры утверждаются со своей собственной динамикой. Тимишоара, на западе страны, зарекомендовала себя как важный экономический и технологический хаб. Движимый сильным IT-сектором и крупными университетами, город переживает интенсивное развитие недвижимости, особенно в прилегающих коммунах, таких как Мошница Ноуэ и Жироку. Однако это быстрое расширение на периферии поднимает вопросы о одновременном развитии необходимой общественной инфраструктуры.

Румынское побережье Черного моря, с Констанцей как основным городским центром и известными курортами, такими как Мамая и Эфорие, предлагает высокий инвестиционный потенциал, тесно связанный с туризмом. Однако этот рынок подвержен сильной сезонности, которая влияет на рентабельность. Инвестиции в отели и недвижимость для отдыха здесь популярны, но управление сезонностью и конкретными рисками, такими как потенциальное насыщение в определенных районах (например, Мамая Норд) и последствия инфраструктурных мер (например, расширение пляжей), имеют решающее значение для успеха.

Глядя на 2025 год, оптимизм участников рынка сдержан, но ощутим. Ожидаемая стабилизация и возможное незначительное снижение процентных ставок, а также продолжение экономического роста, должны продолжать поддерживать рынок. Успех, однако, будет в значительной степени зависеть от способности преодолеть структурные проблемы. К ним относятся улучшение фискальной ситуации, ускорение административных процессов для облегчения строительных проектов и обеспечение согласованного развития инфраструктуры и собственности. Рынок становится все более дифференцированным, с растущим спросом на высококачественные, устойчивые и хорошо расположенные объекты недвижимости.

Для инвесторов это означает, что стратегические решения требуют точного локального анализа. Концентрация на премиальных активах в устоявшихся или новых динамично развивающихся районах и в сегментах с прочными фундаментальными показателями, таких как логистика, розничные парки и качественная жилая недвижимость для сдачи в аренду/в пригородах, а также премиальные/ESG офисы, является крайне важной. В то же время, необходим тщательный подход к управлению рисками, который учитывает как макроэкономические неопределенности, так и факторы, специфичные для проекта. Растущее значение критериев ESG и необходимость реагировать на изменяющиеся потребности пользователей также будут влиять на инвестиционные стратегии. Цифровизация сектора и необходимость модернизации и энергетического ремонта существующего фонда предлагают дополнительные возможности.

2. Экономический контекст и инвестиционный климат в Румынии (2024-2025)

Анализ румынского рынка недвижимости на период 2024-2025 годов не может быть отделен от национального и международного макроэкономического контекста, а также от общего инвестиционного климата, преобладающего в стране. В этом разделе рассматриваются основные экономические показатели, фискальные вызовы, влияние европейских фондов и привлекательность Румынии для иностранных инвесторов.

2.1 Экономические показатели и устойчивость

После заметного постпандемического восстановления экономика Румынии показала признаки замедления в 2024 году. Рост реального ВВП оценивается в 0,9% - 1,4% на 2024 год, что значительно ниже первоначальных прогнозов, но тем не менее свидетельствует о некоторой устойчивости в неблагоприятном международном контексте. Это замедление частично объясняется слабостью внешнего спроса, особенно со стороны ключевых партнеров, таких как Германия и Италия. Однако частное потребление оставалось важным двигателем, поддерживаемым увеличением располагаемых доходов.

Прогнозы на 2025 год более оптимистичны, ожидается ускорение экономического роста. Европейская комиссия прогнозирует рост ВВП на +2,5%, в то время как МВФ еще более уверен с +3,3%. Ожидается, что это восстановление будет подкреплено продолжающимся потреблением домашних хозяйств, чему способствуют снижение инфляции и ожидаемый пересмотр заработной платы и пенсий, а также восстановление инвестиций, особенно связанных с инфраструктурными проектами, финансируемыми ЕС. Несмотря на замедление в 2024 году, Румыния, по прогнозам, останется среди наиболее быстрорастущих экономик ЕС.

Инфляция, хотя и снизилась по сравнению с пиками 2022-2023 годов, остается проблемой. После окончания 2024 года в районе 5,1-5,6%, ожидается, что она продолжит замедляться и составит около 3,5-3,6% в среднем в 2025 году. Однако Национальный банк Румынии (BNR) прогнозирует колебания в первой половине 2025 года и сохранение выше целевого диапазона до конца года. Эта устойчивая инфляция, одна из самых высоких в ЕС, влияет на покупательную способность и денежно-кредитную политику.

BNR принял осторожный подход, сохранив свою ключевую ставку на уровне 6,5% в начале 2025 года после снижения на 0,5 процентного пункта летом 2024 года. Аналитики ожидают постепенного снижения в 2025 году, зависящего от динамики инфляции и решений крупных центральных банков. Эти процентные ставки, хотя и имеют тенденцию к снижению, остаются высокими и влияют на стоимость финансирования для бизнеса и домохозяйств, особенно для ипотечных кредитов, где индекс IRCC остается около 6%.

Рынок труда продемонстрировал заметную устойчивость, уровень безработицы стабилен около 5,5-5,6% в 2024 году, что ниже среднего показателя по ЕС. Наблюдается даже небольшое оживление в намерениях найма и нехватка рабочей силы, о которой сообщают компании в начале 2025 года. Рост заработной платы был устойчивым в 2024 году, опережая инфляцию, что поддержало потребление и относительную доступность жилья.

2.2 Фискальные вызовы и влияние PNRR

Основная макроэкономическая проблема Румынии заключается в ее бюджетной ситуации. Государственный дефицит превысил 8% ВВП к концу 2024 года, значительно выше целей, согласованных с ЕС, отчасти из-за предвыборных расходов. В первом квартале 2025 года эта тенденция подтвердилась с дефицитом 2,3% ВВП. Правительство обязалось сократить этот дефицит до 7% ВВП в 2025 году, что является амбициозной целью, требующей значительных мер жесткой экономии. К ним относятся замораживание заработной платы и пенсий в государственном секторе, сокращение некоторых социальных пособий и потенциальное повышение налогов.

Эта бюджетная консолидация имеет решающее значение не только для макроэкономической стабильности и доверия финансовых рынков (упомянут риск снижения суверенного рейтинга), но и для доступа к европейским фондам, особенно к фондам PNRR. Румыния столкнулась с трудностями в освоении этих средств в 2024 году, с приостановкой выплат из-за несоблюдения некоторых этапов. PNRR представляет собой значительный финансовый приток (до 31 миллиарда евро в виде грантов и кредитов до 2026 года), направленный на модернизацию страны через инвестиции в инфраструктуру, зеленый переход и цифровизацию. Успешная его реализация является поэтому важным фактором для будущего роста и привлекательности страны.

Государственный долг, хотя и растет (оценивается в 56% ВВП в 2025 году), остается ниже среднего показателя по ЕС и порога в 60%. Однако Европейская комиссия отнесла Румынию к категории стран с высоким риском задолженности в среднесрочной перспективе.

2.3 Прямые иностранные инвестиции (ПИИ) и привлекательность рынка

Несмотря на вызовы, Румыния продолжает привлекать инвестиции. Чистый приток ПИИ достиг 5,7 млрд евро в 2024 году, снизившись на 11% по сравнению с 2023 годом, что составляет 1,6% ВВП. Это снижение в основном объясняется сокращением реинвестированной прибыли (€4,0 млрд, -20% г/г), в то время как новые поступления капитала (акционерный капитал и внутригрупповые кредиты) фактически увеличились (€1,66 млрд против €1,33 млрд в 2023 году). Общий объем ПИИ, тем не менее, вырос почти до 125 млрд евро на конец 2024 года.

Основными странами происхождения запаса ПИИ на конец 2023 года были Нидерланды (€24,3 млрд), Австрия (€14,7 млрд), Германия (€14,8 млрд), Франция (€8,6 млрд) и Италия (€6,6 млрд).

Привлекательность Румынии основывается на нескольких столпах: ее стратегическое расположение, членство в ЕС и НАТО, относительно квалифицированная и конкурентоспособная рабочая сила, а также природные ресурсы. Присоединение к Шенгенской зоне (воздушное/морское в марте 2024 года, сухопутное ожидается в январе 2025 года) воспринимается как важный катализатор, облегчающий торговлю, логистику и укрепляющий европейскую интеграцию. Ожидается, что оно стимулирует новую волну инвестиций в среднесрочной перспективе.

По сравнению с другими странами Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ), Румыния в первой половине 2024 года продемонстрировала экономический рост выше среднего по ЕС, хотя инфляция там была выше. Рынок недвижимости считается более доступным, чем в таких странах, как Польша, Чехия или Венгрия. Объем инвестиций в недвижимость в Румынии также превзошел средние показатели по Европе и на некоторых рынках ЦВЕ в первой половине 2024 года, увеличившись на 150% по сравнению с первой половиной 2023 года.

Однако сохраняются препятствия: повторяющаяся политическая и фискальная нестабильность, бюрократия, иногда ограниченные административные возможности для эффективного освоения европейских фондов, и опасения относительно коррупции и независимости судебной системы, хотя Европейская комиссия отметила прогресс.

Кажущееся рассоединение и фундаментальная привлекательность

Ярким элементом анализа является устойчивость рынка инвестиций в недвижимость перед лицом бюджетных трудностей и предупреждений о суверенном рейтинге. Объемы инвестиций не только выстояли, но и выросли в 2024 году и сохранили положительную динамику в 1 квартале 2025 года. Эта тенденция предполагает, что инвесторы, включая растущую долю местного капитала, сосредоточены на долгосрочных фундаментальных показателях румынского рынка. Устойчивый спрос на аренду, потенциал роста по сравнению с другими европейскими рынками и ожидаемые выгоды от дальнейшей европейской интеграции (Шенген) кажутся пока что перевешивающими воспринимаемые макрофискальные риски. Восприятие недвижимости как надежного убежища от инфляции также могло сыграть свою роль.

3. Обзор рынка недвижимости Румынии (2024-2025)

Румынский рынок недвижимости прошел период перехода в 2024 году, отмеченный устойчивым спросом, но сдерживаемым более строгими условиями финансирования и ограниченным предложением в некоторых ключевых сегментах. Прогнозы на 2025 год указывают на продолжение этих тенденций, с определенной динамикой для каждого сектора.

3.1 Национальный рынок жилой недвижимости

Жилищный сектор был особенно динамичным, при этом показывая признаки напряжения.

Тенденции цен: Цены на жилье продолжили свой рост в 2024 году. По данным источников, средний годовой прирост по стране находится в пределах от +10% до +15%. Официальный индекс цен на недвижимость (Евростат/INS) показывает более умеренный рост, около +4% до +7% в годовом исчислении в течение 2024 года, после пика в +8,5% в середине 2022 года. Этот рост цен, хотя и устойчивый, оставался ниже среднего роста заработной платы в 2024 году, сохраняя некоторую общую доступность. На 2025 год эксперты ожидают продолжения роста, но, возможно, более умеренного (оценки от +3% до +7%), по-прежнему движимого дисбалансом спроса и предложения. Сохраняются значительные региональные различия, при этом Клуж-Напока остается самым дорогим городом, за ним следуют Бухарест и Брашов.

Продажи и спрос: После спада в 2023 году объем жилищных сделок восстановился в 2024 году, зарегистрировав рост на +6,6% по стране (около 169 000 единиц). Спрос был особенно сильным в первой половине 2024 года, прежде чем замедлился в конце года и начале 2025 года. В первом квартале 2025 года продажи по стране снизились на 4,9% по сравнению с первым кварталом 2024 года, что отражает экономические и политические неопределенности, а также сохранение высоких процентных ставок. Однако спрос остается структурно сильным, подпитываемым урбанизацией, ростом доходов и желанием улучшить жилищные условия.

Предложение и строительство: Основной вызов для жилого рынка — ограничение нового предложения. Объемы сдачи жилья по стране в 2024 году упали на 15%. Эта тенденция последовала за резким снижением выданных разрешений на строительство в 2022 году (-14,9%) и 2023 году (-20,7%). Хотя в 2024 году наблюдался небольшой рост количества разрешений (+5,7%), уровни остаются очень низкими по сравнению с предыдущими пиками, сигнализируя о стагнации строительной активности, а не о явном восстановлении. Высокие затраты на строительство и трудности с получением разрешений способствуют этой ситуации. Прогнозы на 2025 год указывают на продолжение слабости объемов сдачи жилья, что усилит дисбаланс со спросом и сохранит давление на цены.

Доступность и финансирование: Доступ к собственности остается основной проблемой, особенно в центральных районах крупных городов, где цены высоки относительно средних доходов. Хотя процентные ставки немного снизились по сравнению с пиками, они остаются высокими (переменная ставка IRCC около 6% в конце 2024/начале 2025 года), что делает ипотечные кредиты дорогими и сдерживает сделки, финансируемые за счет заемных средств. Правительственные инициативы по поддержке покупателей первого жилья могли бы сыграть роль, но их влияние еще предстоит оценить.

Рынок аренды: Прямым следствием трудностей с доступом к собственности является очень динамичный рынок аренды. Спрос устойчивый, особенно в университетских и экономических центрах, что приводит к росту арендной платы. Валовая доходность от аренды считается привлекательной, особенно в Бухаресте (часто >6,5%), Констанце и Яссах (около 6%), в то время как в Клуж-Напоке доходность ниже из-за очень высоких цен покупки. Эта ситуация способствует возникновению интереса к институциональному арендному сектору (Private Rented Sector - PRS), который может значительно развиться в ближайшие годы.

3.2 Национальный рынок коммерческой недвижимости (офисы, ритейл, индустрия)

Коммерческий сектор демонстрирует разнообразные тенденции. Рынок офисов характеризуется сильной поляризацией между современными, хорошо расположенными зданиями, соответствующими стандартам ESG (экологические, социальные и управленческие), и более старым или менее качественным фондом. Спрос концентрируется на первых, что приводит к снижению вакансии и давлению на рост арендных ставок в основных центрах, в то время как новое предложение очень ограничено.

Розничный сектор демонстрирует большую устойчивость, поддерживаемую надежным внутренним потреблением. Ритейл-парки значительно развиваются, в том числе в средних и малых городах, удовлетворяя потребность в близости и удобстве. Параллельно, после паузы, крупные застройщики возобновляют проекты крупных торговых центров. Электронная коммерция также продолжает свое развитие. Ритейл стал наиболее привлекательным сегментом для инвестиций в 1 квартале 2025 года.

Промышленно-логистический рынок, после рекордных постпандемических лет, испытал умеренное снижение спроса в 2024 году, но объемы остаются устойчивыми. Долгосрочные основы оцениваются как очень позитивные: стратегическое географическое положение, конкурентоспособные затраты на рабочую силу относительно производительности, потенциал ближнего импорта и развитие инфраструктуры (в частности, автомагистралей и ожидаемое влияние Шенгена). Общий национальный фонд приближается к 8 миллионам квадратных метров, но остается низким по сравнению с такими странами, как Польша, что указывает на значительный потенциал роста. Основные арендные ставки оставались стабильными на уровне 4,5-5,0 €/кв.м/мес. в конце 2024 года.

3.3 Национальный земельный рынок

Земельный рынок показал некоторую стабильность в 2024 году, объем сделок был близок к уровню 2023 года и оценивается примерно в 450 миллионов евро. Активность сосредоточилась на 80% в Бухаресте и его окрестностях и доминировалась жилыми проектами (70% объема).

Определяющим фактором стоимости земельных участков является наличие разрешений на строительство (PUZ/PUD/AC). Участки, имеющие разрешения, сохранили свою стоимость, в то время как неавторизованные участки подверглись скидкам, достигающим 30-40%. Классические критерии местоположения, наличия коммуникаций, потенциала застройки и тенденций местного рынка остаются существенными для оценки.

Местные инвесторы были особенно активны в этом сегменте в 2024 году. На 2025 год перспективы указывают на продолжение активности, с выраженным интересом к стратегическим зонам, позволяющим быстрое развитие. Полное вступление в Шенгенскую зону должно оказать заметное положительное влияние на спрос и цены на землю для промышленного и логистического использования, облегчая потоки товаров и укрепляя привлекательность Румынии как регионального центра.

Рынок двух скоростей

Анализ различных сегментов выявляет основную тенденцию: растущую поляризацию румынского рынка недвижимости. Напряжение между устойчивым спросом на определенные типы активов и ограниченным предложением, часто тормозимым административными или экономическими ограничениями, создает рынок двух скоростей. С одной стороны, активы, считающиеся "первоклассными" – будь то современные и устойчивые офисные здания в центральных районах, новые квартиры в самых востребованных районах крупных городов, эффективные розничные парки или земельные участки с разрешением на строительство – сохраняют или даже увеличивают свою стоимость. С другой стороны, более старые активы, менее удачно расположенные, энергоемкие или не соответствующие новым требованиям пользователей (устаревшие офисы, жилье, требующее капитального ремонта, земельные участки без немедленного потенциала развития) испытывают давление на цены и арендные ставки и демонстрируют более высокие показатели вакантности. Эта дихотомия обязывает инвесторов к все более строгому отбору активов и местоположений, отдавая предпочтение качеству, устойчивости и потенциалу роста в долгосрочной перспективе.

4. Анализ рынка Бухареста

Бухарест, экономическая и административная столица Румынии, концентрирует значительную часть национальной деятельности в сфере недвижимости. Рынок здесь зрелый, но подвержен специфическим напряжениям, особенно в плане предложения и городского планирования.

4.1 Жилой сектор

Жилой рынок Бухареста является крупнейшим в стране, но также одним из самых напряженных.

Цены: Бухарест входит в число самых дорогих городов Румынии по стоимости жилья, сразу за Клуж-Напокой. На конец 2024 года средняя запрашиваемая цена составляла около 1 862 - 1 904 евро/кв.м, демонстрируя значительный годовой рост на +10% до +15%. Как и на национальном уровне, новое жилье имеет заметную премию, средние цены на уровне 2 059 евро/кв.м на конец 2024 года, по сравнению с примерно 1 838 - 2 022 евро/кв.м за вторичное жилье. Цены значительно варьируются от района к району. Северные районы (Херастрэу, Авиацией, Доробанцы, Киселефф) традиционно являются наиболее популярными и дорогими, привлекая состоятельную клиентуру и экспатов. Центральные районы, такие как Униря, или хорошо обслуживаемые зоны, такие как Тинеретулуй, также пользуются спросом. Напротив, районы, такие как Друмул Таберей или Титан, предлагают более доступные цены.

Арендная плата и доходность: Бухарест демонстрирует самую высокую валовую доходность от аренды среди крупных румынских городов, часто превышающую 6,6% для 2- и 3-комнатных квартир в 2024 году. Средняя запрашиваемая арендная плата в 3 квартале 2024 года составляла около 350 евро за студию, 550 евро за 2-комнатную квартиру и 750 евро за 3-комнатную квартиру. Высокий спрос на аренду обусловлен экономической привлекательностью столицы, присутствием студентов и молодых специалистов, а также трудностями с приобретением недвижимости.

Востребованные районы и периферийная динамика: Помимо основных зон на севере и в центре, интерес смещается к районам, получающим инвестиции в инфраструктуру (Тинеретулуй) или находящимся вблизи деловых центров (Пипера, Бэняса). Давление на цены и ограниченное предложение внутри города приводят к значительному расширению в метрополитенскую зону, особенно в уезд Илфов. В первом квартале 2025 года, в то время как продажи в Бухаресте снизились на 5,4%, в Илфове они увеличились на 2,4%, подтверждая эту тенденцию к пригородному развитию.

Доступность: Покупка жилья в Бухаресте, особенно в центральных и хорошо связанных районах, становится все более трудной для растущей части населения. Это явление усиливает привлекательность рынка аренды и подталкивает часть спроса в периферийные населенные пункты.

Значимые проекты: Транзакционная активность была устойчивой в 2024 году, о чем свидетельствует утроение объема продаж North Bucharest Investments (NBI), с сильной долей инвесторов (60%) и заявленной средней доходностью 21%. Сделки премиум-класса (например, пентхаус за 1,65 млн евро) подтверждают интерес к высокому сегменту. Другие разработки упоминаются в отчетах консультантов.

4.2 Офисный сектор

Рынок офисов в Бухаресте является крупнейшим в Румынии, но сталкивается с серьезной проблемой нового предложения.

Фонд и предложение: Общий фонд современных офисов (классы A и B) на конец 2024 года составлял около 3,44 млн кв.м. 2024 год был отмечен наименьшим объемом сдачи объектов за последние как минимум два десятилетия, был завершен лишь один крупный проект: AFI Loft (около 16 000 кв.м). Прогнозы на 2025 год еще ниже, ожидается всего 6 500 - 7 000 кв.м (проект One Gallery, уже предварительно сдан в аренду). Эта нехватка новых и современных площадей является ключевой характеристикой текущего и ближайшего будущего рынка. Основными офисными центрами остаются Центр-Запад (19% фонда), Флоряска/Барбу Вэкэреску (17%) и Центр (13%).

Спрос: Общая арендная активность показала некоторую волатильность. После рекордного 2023 года, в 2024 году произошло снижение общего спроса (от 329 000 до 383 000 кв.м в зависимости от источника), что на 18% - 25% меньше, чем в 2023 году. Однако чистый спрос (новые договоры аренды, расширения, предварительная аренда) оставался стабильным или даже вырос в первом квартале 2025 года (+38% по данным CBRE по сравнению с первым кварталом 2024 года). Продление договоров аренды доминировало в 2023 и 2024 годах (около 50% от общего объема), поскольку компании завершали свои стратегии после COVID-19 и часто предпочитали стабильность или сталкивались с отсутствием вариантов переезда. Наблюдается выраженное предпочтение новых, энергоэффективных и хорошо расположенных зданий.

Уровень вакантности: Как прямое следствие низкого предложения нового строительства и устойчивого чистого спроса, общий уровень вакантности продолжал снижаться, составляя от 11,9% до 13% на конец 2024 / первый квартал 2025 года. Однако эта средняя цифра маскирует сильную поляризацию: вакансия очень низка в первоклассных зданиях и центральных районах (снижаясь до 2,9% в центре по данным CBRE), но остается высокой в вторичном или менее привлекательном фонде (Colliers оценивает ставку в 33% для 20 зданий с наибольшими вакантными площадями). Эта тенденция к снижению вакантности в сегменте "премиум" должна сохраниться в 2025 году.

Арендные ставки: Давление на качественное предложение привело к умеренному росту основных арендных ставок на первичную недвижимость. К концу 2024 / началу 2025 года они достигли 20,5–22 €/кв.м/мес в Центральном деловом районе (CBD) и центральных зонах. Это рост на 1–2 €/кв.м/мес за последние 2–3 года. Ожидается, что арендные ставки стабилизируются в 2025 году, с потенциалом нового роста в 2026 году, если позволит экономика. Арендные ставки сильно варьируются в зависимости от субрынков, от 18–22 € в CBD до 8–10 € в Пипера Норд. Растут также и сервисные сборы. Существуют предложения прямой аренды, например, от 10€/кв.м/мес, но они, вероятно, касаются площадей более низкого качества или менее центрального расположения.

4.3 Сектор розничной торговли

Рынок розничной торговли в Бухаресте выигрывает от высокого потребления и привлекательности столицы.

Фонд и предложение: Бухарест составляет около 28% общего фонда современной розничной торговли в Румынии, то есть около 1,26 миллиона кв.м из общего национального объема в 4,5-4,6 миллиона кв.м. Новое предложение было ограничено в 2024 году, но ожидаются значительные проекты. NEPI Rockcastle планирует крупное расширение торгового центра Promenada Mall (инвестиции в 282 миллиона евро), завершение которого запланировано на конец 2026 года. Hagag Development Europe преобразует дворец Штирбей на Каля Викторией в роскошный универмаг (4 000 кв.м), представляющий такие бренды, как Dior, Saint Laurent, Hermes, открытие которого запланировано на вторую половину 2025 года. Другие проекты, потенциально расширение существующих центров или новые крупномасштабные разработки, могут появиться в среднесрочной перспективе.

Спрос и вакантность: Спрос на коммерческие площади остается устойчивым, поддерживаемый ростом заработной платы и покупательной способности. Уровень занятости в доминирующих торговых центрах высок. Конкретные данные по уровню вакантности в Бухаресте на конец 2024 / начало 2025 года в доступных фрагментах явно не приведены, но общая тенденция рынка положительная.

Арендная плата: Основные арендные ставки на лучшие места в доминирующих торговых центрах Бухареста являются самыми высокими в стране. Хотя точные цифры за 4 квартал 2024 г./1 квартал 2025 г. не приведены, а основные арендные ставки в крупных второстепенных городах варьируются от 50 до 70 евро/кв. м/мес, можно оценить, что основные арендные ставки в Бухаресте превышают 70–80 евро/кв. м/мес и стабильны или немного растут. Арендная плата в розничных парках значительно ниже.

4.4 Земельный сектор

Земельный рынок столицы очень активен, но сложен.

Цены: Цены на землю для жилой недвижимости, первоклассных офисов и первоклассной розничной торговли оставались стабильными в 2024 году. Однако существует сильное давление на участки с разрешениями на строительство, стоимость которых сохраняется или растет, в то время как несанкционированные участки подвергаются скидкам. Спрос особенно высок на жилые участки в северных и пригородных районах, а также на промышленные/логистические участки на периферии, стимулируемый вступлением в Шенгенскую зону. Конкретные цены на коммерческие и промышленные зоны на 2024-2025 годы не детализированы.

Градостроительство: Трудности и задержки в получении градостроительных разрешений (PUZ/PUD) являются серьезным препятствием для развития новых проектов в Бухаресте. Эта ситуация способствует дефициту нового предложения (офисы, жилье) и росту цен на существующие активы или уже разрешенные участки. Пригородное расширение, хотя и динамичное, иногда описывается как хаотичное и лишенное интегрированного планирования инфраструктуры (транспорт, общественные услуги), что создает проблемы для качества жизни и мобильности.

Бухарест: зрелый рынок под напряжением

Анализ Бухарестского рынка подтверждает его статус главного румынского центра недвижимости, но выявляет зрелый рынок, сталкивающийся с растущим напряжением. Сильный спрос, подпитываемый экономической привлекательностью столицы, сталкивается со все более ограниченным предложением, будь то современные офисы, центральное жилье или разрешенные земельные участки. Это несоответствие между спросом и предложением создает давление на рост цен и арендных ставок на "премиум" активы, одновременно стимулируя развитие - иногда беспорядочное - в сторону периферии (жилье, ритейл-парки, логистика). Проблемы, связанные с градостроительством и задержками в получении разрешений, представляют собой серьезное узкое место, которое тормозит обновление жилого фонда и может в конечном итоге повлиять на привлекательность города для размещения новых предприятий, если дефицит современных офисных площадей сохранится. Необходимость ремонта и модернизации существующего фонда в соответствии со стандартами ESG также становится важнейшей задачей для поддержания конкурентоспособности Бухарестского рынка.

5. Анализ рынка Тимишоары и Западного региона (включая Мошница Ноуэ, Албина)

Тимишоара, главный городской центр на западе Румынии, и ее пригородная зона переживают замечательную динамику развития недвижимости, подпитываемую устойчивой и диверсифицированной местной экономикой.

5.1 Экономический контекст и привлекательность

Тимишоара зарекомендовала себя как важный экономический центр в Румынии, которую часто называют "Кремниевой долиной Восточной Европы" из-за высокой концентрации компаний IT-сектора и технологических стартапов. Этот сектор привлекает квалифицированную рабочую силу, генерируя устойчивый спрос на жилье и офисные помещения. Город также выигрывает от сильной обрабатывающей промышленности и стратегического положения в качестве логистического узла, близко к границам с Венгрией и Сербией.

Присутствие крупных университетов, в частности Политехнического университета (UPT) и Западного университета (UVT), которые принимают десятки тысяч студентов, является еще одним важным двигателем местного рынка недвижимости, особенно в сегменте аренды. Звание культурной столицы Европы в 2023 году укрепило туристическую и культурную привлекательность города, с ожидаемыми положительными последствиями для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды.

Наконец, в стадии реализации или планирования находятся важные инфраструктурные проекты, направленные на улучшение связности и мобильности, такие как модернизация дорог, развитие общественного транспорта и ожидаемое завершение южного объезда.

5.2 Жилой сектор

Жилой рынок в Тимишоаре и ее пригородах является одним из самых активных в стране.

Цены: Тимишоара предлагает более доступные цены на недвижимость, чем Бухарест или Клуж-Напока. На конец 2024 года средняя запрашиваемая цена на квартиры составляла около 1 700 €/кв.м, что на +12,8% больше, чем годом ранее. Новые объекты продавались по цене около 1 994 €/кв.м (+10,8% г/г), а вторичное жилье по 1 659 €/кв.м (+11,0% г/г). В начале 2025 года тенденция к росту умеренно продолжилась, средняя цена в апреле 2025 года оценивалась в 1 539 €/кв.м (по данным Sonarhome, методология потенциально отличается). В центральных районах, таких как Бастион (2 337 €/кв.м) и Типографилор (1 957 €/кв.м), самые высокие цены, в то время как в районах, таких как Шагулуй (1 400 €/кв.м) или Плопи (1 174 €/кв.м), цены более доступны.

Продажи: Уезд Тимиш зарегистрировал один из самых высоких объемов жилищных сделок в стране в 1 квартале 2025 года, несмотря на общенациональную тенденцию к снижению, что свидетельствует о силе местного рынка. В 2024 году в уезде было продано более 10 500 жилых единиц, что на +3,6% больше, чем в 2023 году.

Арендная плата: Рынок аренды очень активен, стимулируется большой студенческой популяцией и специалистами в области информационных технологий. Тимишоара считается самым доступным крупным городом по соотношению арендной платы к доходам на начало 2024 года. Средняя арендная плата за двухкомнатную квартиру составляла около 400 евро/месяц. В центральных районах, таких как Цитадель (450 евро/месяц) и Типографилор (430-440 евро/месяц), арендная плата самая высокая, в то время как в Фрайдорфе и Бузъяшулуй цены более экономичные.

Студенческое жилье: Спрос на студенческое жилье структурно высок благодаря присутствию UPT (более 12 000 студентов) и UVT. Хотя UVT имеет несколько кампусов, государственного предложения недостаточно для покрытия всех потребностей. Фрагменты не упоминают о крупных новых проектах частного студенческого жилья на 2023-2025 годы, что указывает на сохраняющееся давление на частный рынок аренды, где студенты конкурируют с молодыми специалистами.

Пригородное развитие (Мошница Ноуэ, Албина, Жирок, Думбрэвица): Наиболее интенсивная деятельность по развитию жилой недвижимости наблюдается в коммунах, прилегающих к Тимишоаре. В частности, Мошница Ноуэ стала крупным центром строительства индивидуальных домов и дуплексов. Проекты, такие как Serena 2 & 3 (застройщик 5th Floor), Urban Village, Moșnița Exclusive Homes и другие, реализуемые местными застройщиками (Sodolescu, Alber Holding, Vreau Casa Noua и др.), быстро меняют ландшафт этих коммун. Привлекательность этих районов заключается в более низких ценах на землю и недвижимость, чем в Тимишоаре, и возможности приобрести более просторные дома с садом. В Албине, деревне, входящей в состав коммуны Мошница Ноуэ, также появляются жилые проекты.

5.3 Коммерческие сектора (офисы, ритейл, индустрия)

Экономический динамизм Тимишоары также отражается в коммерческих сегментах.

Офисы: Рынок офисной недвижимости активен, в основном поддерживается сектором IT и центрами общих услуг. Происходят значительные сделки, например, аренда 906 кв. м компанией IWG (Regus) в VOX Technology Park. Однако актуальные данные (IV кв. 2024 / I кв. 2025) по основным арендным ставкам и конкретным показателям вакантности для Тимишоары отсутствуют в предоставленных источниках. Кажется, что на 2025–2026 годы запланировано мало новых крупных офисных проектов, что может, как и в Бухаресте, привести к напряженности на рынке качественных площадей.

Розничная торговля: Сектор розничной торговли находится в полном расцвете, с акцентом на развитие розничных парков на периферии и в близлежащих населенных пунктах для удовлетворения потребностей новых жилых районов. Несколько проектов находятся в стадии реализации или планирования на 2024-2025 годы: Esquire Commercial Timișoara (4 200 кв.м, 4 квартал 2025 года), Calea Torontalului Retail Park (4 495 кв.м, 2 квартал 2025 года), Prima Shops Lugoj (12 000 кв.м, 3 квартал 2025 года), Retail Park Sanandrei (9 000 кв.м, 4 квартал 2025 года), Max Village Săcălaz (9 000 кв.м, 4 квартал 2025 года), Centrul Comercial Cetatii Timișoara (2 500 кв.м, 4 квартал 2024 года). Польский застройщик Scallier также активно работает над своим парком Funshop в Мошница Ноуэ (8 500 кв.м, открыт в конце 2023 года) и планирует дальнейшие проекты. У REPACO Capital также есть проект на стадии разрешения в Тимишоаре (4 500 кв.м). Основные арендные ставки в крупных торговых центрах, таких как Iulius Town, достигают 55 евро/кв.м/месяц, в то время как в розничных парках они варьируются от 9 до 14 евро/кв.м/месяц. Открытие магазина Primark в Iulius Town в 2024 году повысило коммерческую привлекательность города.

Промышленный/Логистический: Тимишоара была городом с наибольшей площадью промышленных помещений в стадии строительства в Румынии в начале 2024 года (65 300 кв.м), подтверждая свою роль крупного логистического центра. Проекты для Continental (45 360 кв.м) и TT Electronic (20 000 кв.м) ожидались в первой половине 2024 года. Близость к автомагистралям и границам является ключевым преимуществом. Национальные арендные ставки на премиальные объекты составляют около 5,00 евро/кв.м/месяц.

5.4 Земельный сектор (Тимишоара, Мошница Ноуэ, Албина)

Интенсивное развитие, особенно на периферии, стимулирует земельный рынок.

Цены: Стоимость земли сильно варьируется в зависимости от местоположения (внутри/за пределами города), городского статуса (утвержденный PUZ/PUD), наличия коммуникаций и потенциала застройки. В Мошница Ноуэ и Албине земельные участки в черте населенного пункта под застройку могут стоить от 20-35 евро/кв.м, если они менее удачно расположены или не имеют коммуникаций/PUZ. Однако хорошо расположенные участки с коммуникациями и утвержденным PUZ под дома, дуплексы или даже небольшие многоквартирные дома обычно продаются по цене от 100 до 150 евро/кв.м, а то и дороже. Например, участок с PUZ под 29 участков в Албине выставлен на продажу по цене 20,69 евро/кв.м, а участок со смешанным PUZ под блоки и дома в Мошница Ноуэ - по цене 154 евро/кв.м. Сельскохозяйственный участок площадью 3,45 га в Албине предлагается по цене 1,48 евро/кв.м.

PUZ и развитие: Коммуна Мошница Ноуэ очень активно занимается градостроительством, многочисленные Зональные градостроительные планы (PUZ) утверждены или находятся в стадии утверждения для развития новых жилых и смешанных зон. Наличие утвержденного PUZ является ключевым фактором повышения стоимости земли. В этом регионе активно работают такие застройщики, как 5th Floor, Alber Holding, Vreau Casa Noua, Sodolescu Imobiliare и другие. Официальные документы, касающиеся PUZ, доступны в соответствующих мэриях (Мошница Ноуэ) и в Уездном совете Тимиша, хотя в фрагментах не приводятся конкретные документы для Албины.

Значимые проекты: Самым знаковым проектом, находящимся в стадии реализации, является регенерация участка бывшего бойни (около 5 га) компанией Țiriac Imobiliare. После утверждения PUZ в начале 2025 года этот преобразующий проект предусматривает строительство 17 многофункциональных зданий (жилые, офисные, коммерческие, гостиничные, служебные) вокруг 5 отреставрированных исторических зданий, с 1600 парковочными местами и значительными зелеными зонами. Проект будет реализован в три этапа, первый этап сосредоточится на реставрации наследия и создании общественной площади.

Тимишоара и ее пригороды: расширяющаяся экосистема

Тимишоара и ее городская агломерация представляют собой особенно динамичную экосистему недвижимости в Румынии. Центр города извлекает выгоду из своего статуса крупного экономического, технологического (ИТ) и университетского центра, усиленного его ролью культурной столицы Европы в 2023 году. Эта привлекательность генерирует высокий спрос на жилье (продажу и аренду) и коммерческие площади. Однако давление на цены в черте города и поиск пространства подталкивают значительную часть жилищного строительства в прилегающие коммуны, такие как Мошница Ноуэ, Жирок или Думбрэвица. Это быстрое расширение, хотя и свидетельствует об экономической жизнеспособности, поднимает важнейшую проблему адаптации общественной инфраструктуры (дороги, транспорт, школы, общественные службы). Способность местных властей планировать и финансировать эту инфраструктуру своевременно будет определяющим фактором для качества жизни и устойчивости этого пригородного роста. Проект регенерации бывшей бойни компанией Țiriac Imobiliare, тем временем, иллюстрирует потенциал преобразования и повышения стоимости бывших промышленных площадок в центре городской динамики.

6. Анализ рынка Черноморского побережья (Констанца, Мамая, Эфорие)

Румынское побережье Черного моря, с Констанцей как основным городским центром и крупными морскими курортами, такими как Мамая и Эфорие, представляет собой рынок недвижимости с уникальными характеристиками, сильно подверженный влиянию туризма и сезонности.

6.1 Динамика рынка жилой недвижимости и домов отдыха

Сегмент жилой недвижимости и вторичного жилья особенно активен на побережье.

Цены: Цены на побережье демонстрируют устойчивый рост. В Констанце средняя запрашиваемая цена на конец 2024 года составляла около 1 766 евро/кв.м, что на +13,6% больше, чем годом ранее. Новые объекты продавались по цене около 1 951 евро/кв.м (+12,4% г/г), а вторичное жилье по 1 740 евро/кв.м (+13,8% г/г). В наиболее востребованных районах, таких как Мамая Норд, цены на новые квартиры могут достигать или даже превышать 1 800 - 2 800 евро/кв.м. Данные с порталов недвижимости указывают на широкий диапазон цен на квартиры и дома в продаже в Констанце, Эфорие и окрестностях, отражая разнообразие предложения (местоположение, состояние, размер). Общая тенденция - к росту, обусловленная туристическим спросом и инвестициями.

Тенденции: Спрос на новые квартиры высок, как для вторичного жилья, так и для инвестиций в аренду. В частности, Мамая Норд пережила очень интенсивное жилищное строительство в последние годы, с множеством новых комплексов. Эфорие (Норд и Юг) выигрывает от привлекательности бальнеологического и термального туризма, что обеспечивает более равномерную посещаемость в течение года и, следовательно, потенциально более стабильную доходность от аренды. Констанца, как главный город, сочетает постоянный местный спрос с туристическим/сезонным спросом.

Значимые проекты: На побережье активно работают многие застройщики. Alezzi является крупным игроком в Мамае Норд с несколькими курортами (Beach, Infinity, Odyssey). Building Ștefan также разрабатывает несколько проектов в Мамае Норд (Promenada 2, Mamaia Sat). Другие проекты, такие как Steaua de Mare Nord 2 в Эфорие Норд, Platinum Residence, Sea Breeze, AXXIS Nova Resort & Spa, Xenero Residence Eфорие Норд, Sunway Suits также упоминаются на порталах недвижимости.

6.2 Коммерческий и гостиничный рынок

Сектор туристического размещения и общественного питания является опорой местной экономики.

Инвестиции в отели: Рынок сделок с отелями был динамичным в последние годы. В период с 2021 по 2023 год на побережье (курорты) было продано 10 отелей, что составляет 39% от общего объема гостиничных сделок в Румынии. Значимой сделкой стала продажа отеля Pam Beach в Олимпе почти за 10 миллионов евро, предназначенного для включения в сеть Steaua de Mare. Интерес инвесторов к гостиничным активам, похоже, растет, потенциально в ущерб офисам.

Цены на отели/рестораны: Конкретные данные о ценах продажи отелей и ресторанов на побережье ограничены в предоставленных фрагментах. Примеры цен продажи пансионатов/отелей в Мамая Норд или Эфорие Норд значительно варьируются: пансионат на 20 номеров в Мамае выставлен за 830 000 € + НДС, 3*-пансионат на 15 номеров в Мамая Норд за 699 000 €, другой на 11 номеров за 730 000 €, и пансионат на 12 номеров в Эфорие Норд за 339 000 €. Большой центральный отель в Мамае, требующий ремонта, предлагается за 13,5 млн €. Платформы бронирования (Booking, Expedia, Agoda) показывают обильное предложение жилья (отели, апартаменты) с переменными тарифами в зависимости от сезона и категории.

Развитие гостиничного бизнеса: На побережье имеется значительный и разнообразный гостиничный фонд. Проводятся реконструкции и модернизации, такие как реконструкция отеля W Regal Boutique Spa в Мамае в 2022-2023 годах. Появляются новые заведения, такие как Отель Александра в Мамае (построен в 2024 году). Также сообщается о проектах строительства новых пансионатов или апарт-отелей в Эфорие или Мамая Норд.

6.3 Влияние туризма, сезонности и инфраструктуры

Эти три фактора неразрывно связаны и формируют рынок недвижимости на побережье.

Туризм - ключевой двигатель: Туризм является основным экономическим и недвижимым двигателем побережья. Побережье привлекает миллионы посетителей, в основном в летний сезон (май-сентябрь), что создает высокий спрос на жилье и услуги. Мамая - ведущий курорт, очень оживленный. Эфорие Норд и Суд отличаются своим предложением термального и бальнеологического туризма, что обеспечивает им более равномерную посещаемость в течение года и, следовательно, потенциально более регулярную рентабельность аренды. Дельта Дуная, расположенная поблизости, предлагает растущие возможности в области экотуризма. Фестивали и мероприятия, такие как фестиваль Дакини в Тузле или Неверси в Констанце, создают очень значительные точечные пики спроса.

Сезонность: Это основная проблема румынского побережья. Концентрация туристической активности в течение нескольких летних месяцев приводит к сильным колебаниям уровня заполняемости и доходов от аренды. Вне сезона активность в большинстве курортов значительно замедляется. Программа "Litoralul Pentru Toti" (Побережье для всех), предлагающая сниженные тарифы в мае-июне и сентябре-октябре, направлена на смягчение этой сезонности и привлечение туристов в промежуточные периоды. Возможность получения доходов вне сезона является ключевым фактором для годовой доходности инвестиций в аренду.

Инфраструктура: Качество инфраструктуры (автомобильные дороги, аэропорт Констанцы, коммунальные услуги, туристические объекты) играет решающую роль в привлекательности различных районов. Крупные инфраструктурные проекты могут оказать значительное влияние. Например, в последние годы проводились работы по расширению пляжей, финансируемые за счет европейских фондов для борьбы с эрозией побережья, в частности в Мамае и Эфорие. Хотя эти работы защищают побережье, иногда чрезмерное расширение пляжей в Мамае (до 300 м) вызывало критику со стороны туристов, которые считают расстояние до моря слишком большим, а качество нового песка - низким, что потенциально влияет на привлекательность определенных районов. Постоянное совершенствование инфраструктуры остается необходимым для поддержания туристического и недвижимого развития.

6.4 Анализ инвестиций (потенциал, доходность, риски)

Инвестирование на румынском побережье предлагает возможности, но требует тщательного анализа.

Потенциал: Инвестиционный потенциал варьируется в зависимости от местоположения. Мамая предлагает высокий потенциал благодаря своей оживленности и инфраструктуре, но очень сезонна и потенциально насыщена. Гура Портицей, более эксклюзивная и сохранившаяся, ориентирована на другую клиентуру со средним и высоким потенциалом. Тузла считается развивающейся, с потенциалом роста стоимости, связанным с ее природным окружением и событиями, такими как фестиваль Дакини. Эфорие Норд и Суд, благодаря термальному туризму, имеют более регулярную посещаемость и, следовательно, стабильный долгосрочный инвестиционный потенциал. Констанца сочетает преимущества портового и экономического города с туристической привлекательностью.

Доходность от аренды: Потенциал доходности от аренды привлекателен, особенно для сезонной аренды в летние месяцы. Один источник упоминает возможность получения более 12% валовой годовой доходности в Мамая Норд при оптимизированном управлении (например, проекты Alezzi). Доходность в Констанце оценивается примерно в 6%. Однако эти цифры сильно зависят от годового уровня занятости, стратегии аренды (краткосрочная/долгосрочная) и затрат на управление. Сезонность означает, что доходы сконцентрированы на короткий период.

Риски: Главный риск связан с сильной сезонностью, которая может привести к значительным простоям и нулевым доходам на протяжении большей части года. Риск перегрева или насыщения, особенно в районах интенсивного строительства, таких как Мамая Норд, может оказать давление на будущие цены и уровень заполняемости. Качество строительства может быть разным, что требует должной осмотрительности. Долгосрочные риски, такие как эрозия побережья (несмотря на защитные работы) и последствия изменения климата (повышение уровня моря), следует учитывать. Наконец, административная и бюрократическая сложность может представлять собой вызов для инвесторов, особенно иностранных.

Побережье: Высокий потенциал, но сложное управление

В заключение, румынское побережье Черного моря представляет собой зону инвестиций в недвижимость с определенным потенциалом, в основном обусловленным туристическим сектором. Цены, хотя и растут, остаются конкурентоспособными по сравнению с другими европейскими курортными направлениями, а перспективы получения дохода от аренды, особенно в сезон, привлекательны. Однако реализация этого потенциала зависит от грамотного управления рисками, присущими этому рынку. Сильная сезонность требует адаптивной стратегии аренды и реалистичного прогноза годового дохода. Риск перегрева или насыщения, особенно в районах интенсивного строительства, таких как Мамая Норд, требует тщательного анализа баланса спроса и предложения. Кроме того, влияние крупных инфраструктурных проектов, таких как расширение пляжей, может быть двойственным и должно быть оценено. Поэтому инвесторы должны применять дифференцированный подход в зависимости от выбранного курорта (Мамая, Эфорие, Тузла, Констанца) и целевой клиентуры, учитывая при этом специфические риски, связанные с сезонностью, качеством строительства и прибрежной средой.

7. Перспективы рынка и стратегические соображения (2025+)

На пороге 2025 года румынский рынок недвижимости находится на перекрестке, представляя как возможности роста, так и значительные вызовы. Перспективы на следующий год и далее будут зависеть от сложного взаимодействия между макроэкономическими факторами, специфической отраслевой динамикой и политическими решениями.

7.1 Резюме прогнозов экспертов

Ведущие консультанты по недвижимости, работающие в Румынии, проявляют осторожный оптимизм в отношении 2025 года.

Colliers прогнозирует устойчивый спрос на жилье, поддерживаемый ростом заработной платы и ожидаемым улучшением условий кредитования, но по-прежнему ограниченное предложение, которое будет поддерживать давление на цены. Они подчеркивают растущий интерес к институциональному рынку аренды (PRS). Что касается офисов, они прогнозируют умеренный новый спрос, продолжающееся снижение вакантности в премиум-сегменте из-за низкого предложения и усиление поляризации рынка. Ожидается, что промышленный сектор продемонстрирует небольшое замедление, но сохранит прочные фундаментальные показатели. Ожидается, что розничный сектор будет очень динамичным, с планируемой сдачей в эксплуатацию более 200 000 кв. м в 2025 году. Инвестиционный рынок должен продолжить свое восстановление, хотя экономический и политический контекст остается сложным.

CBRE отмечает сильное начало 2025 года для инвестиций (€169 млн в I квартале), прогнозируя более одного миллиарда евро за весь год (+35% по сравнению с 2024 годом). Они ожидают возможного сжатия доходности премиальных активов (офисы, ритейл) к концу года, поддерживаемого ожидаемым снижением процентных ставок ЕЦБ и солидным списком сделок. Что касается офисов в Бухаресте, CBRE подтверждает рост чистого спроса в I квартале 2025 года и продолжающееся снижение вакантности (11,9%), особенно в центральных районах (2,9%), из-за ограниченного предложения, которое должно поддержать арендные ставки. Ритейл назван ведущим сектором для инвестиций в I квартале 2025 года.

Knight Frank подчеркивает поляризацию офисного рынка, где спрос сконцентрирован на первоклассных и ESG-активах. Они отмечают небольшой рост арендных ставок на премиальные объекты в Бухаресте (достигающих 22 евро/кв. м/мес в CBD в конце 2024 года) и прогнозируют стабилизацию в 2025 году перед потенциальным новым ростом в 2026 году. Ожидается, что вакантность продолжит снижаться в 2025 году из-за очень ограниченного предложения.

JLL (через iO Partners и глобальные данные) подчеркивает устойчивость спроса на офисы и розничную торговлю на мировом/европейском уровне, но большую осторожность в логистическом секторе. Они подтверждают тенденцию постепенного восстановления глобальных объемов инвестиций, поддерживаемую значительным объемом доступного капитала ("сухой порошок").

SVN Romania отмечает снижение продаж жилья в первом квартале 2025 года, но подчеркивает адаптацию покупателей к новым ценам и сохранение хорошей относительной доступности. Они прогнозируют по-прежнему низкое предложение нового жилья в Бухаресте и окрестностях на 2025 год.

В целом, эксперты сходятся во мнении о продолжении умеренного роста, усилении поляризации рынков и важности местных факторов (предложение, инфраструктура, покупательная способность) и внешних факторов (процентные ставки, геополитический контекст).

7.2 Ключевые тенденции для мониторинга

Несколько фундаментальных тенденций будут продолжать формировать румынский рынок недвижимости в 2025 году и далее:

Ускоренная цифровизация: Цифровая трансформация влияет на все сегменты. Виртуальные туры, совместные платформы, искусственный интеллект для оценки объектов недвижимости и управления недвижимостью становятся нормой, повышая эффективность и улучшая клиентский опыт.

Растущее значение устойчивости (ESG): Экологические проблемы и нормативные акты (усиленный DPE, стандарты nZEB) стимулируют спрос на устойчивые и энергоэффективные здания. Сертифицированные активы (BREEAM, WELL) имеют преимущество в цене и пользуются спросом у корпоративных арендаторов и институциональных инвесторов. Энергетическая модернизация существующего фонда представляет собой значительный потенциал.

Доступность жилья: Сохраняющийся разрыв между ценами на недвижимость в крупных городах и средними доходами останется важной социальной и экономической проблемой, продолжая поддерживать рынок аренды и пригородное расширение.

Развитие пригородов и вторичных городов: Поиск лучшего качества жизни, облегчаемый удаленной работой, и более доступные цены продолжают подпитывать жилую и коммерческую застройку (розничные парки) в пригородных районах крупных агломераций и в динамичных вторичных городах.

Эволюция потребностей пользователей: Будь то офисы (гибкие, коллаборативные пространства, ориентированные на благополучие), розничная торговля (опытная, омниканальная) или жилая недвижимость (более просторные помещения, балконы/террасы, близость к услугам), ожидания пользователей эволюционируют и влияют на дизайн и оценку недвижимости.

7.3 Стратегические соображения для инвесторов

В этом контексте для инвесторов на румынском рынке в 2025 году вырисовывается несколько стратегических направлений:

Местоположение и строгий отбор: Поляризация рынка требует тщательного анализа местоположений и типов активов. Приоритет отдается динамичным зонам (Бухарест премиум, Тимишоара, Клуж, Яссы, Констанца) и перспективным сегментам (логистика, розничные парки, качественное арендное/пригородное жилье, премиум/ESG офисы). Тщательная проверка due diligence имеет решающее значение, особенно в отношении юридических, градостроительных аспектов и качества строительства.

Управление рисками: Интеграция макроэкономических (инфляция, ставки, дефицит), политических и административных рисков (задержки авторизации) в инвестиционные модели. Для побережья первостепенное значение имеет управление сезонностью и риском насыщения. Географическая и отраслевая диверсификация может смягчить некоторые риски.

Фокус на качество и устойчивость: Инвестирование в современные, хорошо поддерживаемые и соответствующие стандартам ESG активы представляется устойчивой стратегией, создающей долгосрочную ценность. Ремонт и модернизация существующего фонда также представляют собой возможность.

Предвидение циклов и "преимущество раннего вступления": С признаками стабилизации ставок и цен, 2025 год может предоставить возможности для приобретения до потенциального более выраженного восстановления объемов и стоимости. Предвидение будущих потребностей пользователей (гибкость, устойчивость, услуги) является ключевым.

Местные партнерства: Для иностранных инвесторов опираться на надежных местных партнеров (консультантов, юристов, управляющих недвижимостью) крайне важно для навигации по сложностям румынского рынка и администрации.

8. Заключение

Румынский рынок недвижимости входит в 2025 год со сложной динамикой, сочетающей экономическую устойчивость, структурные вызовы и целенаправленные возможности. Несмотря на напряженную фискальную среду и политические неопределенности, фундаментальные показатели рынка, в частности, сильный базовый спрос в нескольких сегментах (жилая недвижимость, логистика, розничная торговля в шаговой доступности) и сохраняющаяся привлекательность страны для определенных инвестиций, позволили сохранить заметную активность в 2024 и начале 2025 года.

Основной характеристикой текущего рынка является растущее напряжение между этим спросом и ограниченным предложением, особенно в отношении новых и качественных активов в крупных агломерациях. Этот дефицит, подпитываемый трудностями с получением разрешений и затратами на строительство, вызывает выраженную поляризацию: "премиум"-активы растут в цене, в то время как вторичный фонд испытывает трудности. Это также переопределяет выбор жилья, усугубляя проблемы доступности в городских центрах и стимулируя рынок аренды, а также расширение в пригородные районы.

Бухарест остается основным рынком, но концентрирует эти напряжения, в то время как региональные центры, такие как Тимишоара, демонстрируют заметную динамику, особенно в пригородном развитии. Побережье, в свою очередь, предлагает высокий потенциал, но требует экспертного управления сезонностью и специфическими рисками.

Для инвесторов и застройщиков 2025 год станет годом, требующим гибкости и проницательности. Успех будет заключаться в способности определить наиболее перспективные сегменты и местоположения, отдавать предпочтение качеству и устойчивости, предвидеть потребности пользователей и справляться с административными и инфраструктурными сложностями. Хотя макроэкономические и фискальные вызовы не следует недооценивать, долгосрочные перспективы роста Румынии, поддерживаемые ее европейской интеграцией (особенно Шенген) и структурными фондами, продолжают предлагать потенциально благоприятные рамки для стратегических и хорошо нацеленных инвестиций в недвижимость.

Sources des citations

1. Romania political briefing: Romania's Economic Crossroads in 2025 ..., consulté le mai 8, 2025, https://china-cee.eu/2025/03/07/romania-political-briefing-romanias-economic-crossroads-in-2025-fiscal-challenges-and-policy-paths/

2. ml-eu.globenewswire.com, consulté le mai 8, 2025, https://ml-eu.globenewswire.com/Resource/Download/d5d51354-9a11-4758-95e4-eff6661a7d9d

3. ROMANIA RESIDENTIAL Market Report | STC-Partners, consulté le mai 8, 2025, https://stc-partners.com/wp-content/uploads/2024/10/STC-Partners_Romania-Residential-Market-Report-2024_FINAL-1.pdf

4. www.bpifrance.fr, consulté le mai 7, 2025, https://www.bpifrance.fr/sites/default/files/2025-03/Fiche%20pays%20Roumanie%20JANV%202025.pdf

5. Roumanie : Déficits jumeaux persistants - Etudes Economiques – BNP Paribas, consulté le mai 7, 2025, https://economic-research.bnpparibas.com/html/fr-FR/Roumanie-Deficits-jumeaux-persistants-02/05/2024,49553

6. ROMANIAN REAL ESTATE MARKET H1 2024, consulté le mai 8, 2025, https://www.crosspoint.com.ro/wp-content/uploads/2024/10/romanian_real_estate_market_h1_2024.pdf

7. Romanian Real Estate Market Report, H1 2024, consulté le mai 8, 2025, https://www.crosspoint.com.ro/romanian-real-estate-market-report-h1-2024/

8. NBR Board decisions on monetary policy - Banca Naţională a României, consulté le mai 8, 2025, https://www.bnro.ro/page.aspx?prid=25941

9. Romania keeps cautiously the monetary policy rate at 6.5%, consulté le mai 8, 2025, https://www.romania-insider.com/romania-bnr-monetary-policy-rate-january-2025

10. Romania Inflation Rate - Trading Economics, consulté le mai 8, 2025, https://tradingeconomics.com/romania/inflation-cpi

11. Romania Interest Rate - Trading Economics, consulté le mai 8, 2025, https://tradingeconomics.com/romania/interest-rate

12. Colliers report: Rising prices and limited supply push more Romanians toward renting in 2025 | Romania Insider, consulté le mai 8, 2025, https://www.romania-insider.com/colliers-rising-prices-limited-supply-renting-romanians-2025

13. Romania's rental niche boosted by tight resi market | NEWS - Property Forum, consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/romanias-rental-niche-boosted-by-tight-resi-market/19615

14. Romania Residential Market - Research & Forecast Report - Market Report 2025, consulté le mai 7, 2025, https://market-report.colliers.ro/residential/

15. Bucharest offers highest resi rental yields in Romania | NEWS ..., consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/bucharest-offers-highest-resi-rental-yields-in-romania/19570

16. Romania's public deficit reportedly up 22% y/y to 2.3% of GDP in Q1, consulté le mai 8, 2025, https://www.romania-insider.com/romania-budget-deficit-media-q1-2025

17. Romania confirms Q1 public deficit up 22% y/y, yet 25% smaller than target, consulté le mai 8, 2025, https://www.romania-insider.com/romania-finmin-public-deficit-q1-2025

18. Strategia fiscal bugetară pentru perioada 2025-2027 - Ministerul Finanțelor, consulté le mai 8, 2025, https://mfinante.gov.ro/static/10/Mfp/buget/sitebuget/SFB_2025-2027.pdf

19. 2024 Investment Climate Statements: Romania - State Department, consulté le mai 8, 2025, https://www.state.gov/reports/2024-investment-climate-statements/romania__trashed/

20. Political Crisis - Impact on the Business Environment in Romania ..., consulté le mai 8, 2025, https://vertikgroup.eu/en/political-crisis-impact-on-the-business-environment-in-romania/

21. Net FDI to Romania down 11% y/y to 1.6% of GDP in 2024, consulté le mai 8, 2025, https://www.romania-insider.com/romania-net-fdi-2024

22. Romania Foreign Direct Investment, 2005 – 2025 | CEIC Data, consulté le mai 8, 2025, https://www.ceicdata.com/en/indicator/romania/foreign-direct-investment

23. Colliers: Top 10 predictions for the Romanian real estate market in 2025 - CIJ EUROPE, consulté le mai 8, 2025, https://cijeurope.com/en/colliers-top-10-predictions-for-the-romanian-real-estate-market-in-2025/post.html

24. Romania Real Estate Market Outlook 2025, consulté le mai 8, 2025, https://www.cbre.ro/insights/reports/romania-real-estate-market-outlook-2025

25. Guest post: Schengen - the great benefits for Romania, consulté le mai 8, 2025, https://www.romania-insider.com/guest-post-romania-schengen-accession-benefits

26. Colliers: With prices growing slower than incomes, Romania remains among CEE's most affordable property markets, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/colliers-romania-cee-property-markets-january-2025

27. The Pros and Cons of Buying Land in Romania, consulté le mai 8, 2025, https://landforinvestors.org/the-pros-and-cons-of-buying-land-in-romania/

28. Colliers: Romanian real estate investment market closes 2024 with transactions of EUR 750 million - Business Review, consulté le mai 7, 2025, https://business-review.eu/property/colliers-romanian-real-estate-investment-market-closes-2024-with-transactions-of-eur-750-million-278402

29. Romania Real Estate Investment Volumes Q1 2025 | CBRE, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.com/insights/figures/romania-real-estate-investment-volumes-q1-2025

30. Romania's commercial property investments up 47% in 2024 ..., consulté le mai 7, 2025, https://www.property-forum.eu/news/romanias-commercial-property-investments-up-47-in-2024/19429

31. Romania's property market keeps investment momentum in early 2025 - Business Forum, consulté le mai 7, 2025, https://www.businessforum.ro/real-estate/20250424/romanias-property-market-keeps-investment-momentum-in-early-2025-1712

32. Romania starts 2025 with a notable advance on the real estate ..., consulté le mai 8, 2025, https://www.officerentinfo.ro/article/officemarket-news/romania-starts-2025-with-a-notable-advance-on-the-real-estate-market-according-to-the-latest-reports-from-cbre-romania

33. Romania's property market keeps investment momentum in early 2025 | NEWS, consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/romanias-property-market-keeps-investment-momentum-in-early-2025/19862

34. Insights & Research - CBRE Romania, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.ro/insights

35. Romania Real Estate Investment Volumes Q1 2025 | CBRE UK, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.co.uk/insights/figures/romania-real-estate-investment-volumes-q1-2025

36. Bucharest Office Figures Q1 2025 | CBRE UK, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.co.uk/insights/figures/bucharest-office-figures-q1-2025

37. Property investments in Romania reach €750 million in 2024 ..., consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/property-investments-in-romania-reach-eur750-million-in-2024/19507

38. Les tendances du marché immobilier en Roumanie - Radio România Internațional, consulté le mai 7, 2025, https://www.rri.ro/fr/nos-emissions/la-roumanie-en-bref/les-tendances-du-marche-immobilier-en-roumanie-id753307.html

39. évolution des prix de l'immobilier d'habitation en Roumanie, consulté le mai 7, 2025, https://www.lpg-roumanie.ro/fr/publications/economie/immobilier-roumanie

40. Romania's Residential Property Market Analysis 2025, consulté le mai 7, 2025, https://www.globalpropertyguide.com/europe/romania/price-history

41. Apartment prices in Romania up 10% in 2024, consulté le mai 8, 2025, https://www.romania-insider.com/apartment-prices-romania-increase-2024

42. Roumanie - Indice du logement | 2009-2024 Données | 2025-2027 Prévisions, consulté le mai 7, 2025, https://fr.tradingeconomics.com/romania/housing-index

43. House Price Index Year-over-Year (YoY) of Romania | Eulerpool, consulté le mai 8, 2025, https://eulerpool.com/en/macro/roumanie/housing-price-index-yoy

44. Residential Property Prices for Romania (QRON368BIS) | FRED | St ..., consulté le mai 8, 2025, https://fred.stlouisfed.org/series/QRON368BIS

45. Yes, property prices will rise in Romania in 2025 - Investropa, consulté le mai 7, 2025, https://investropa.com/blogs/news/romania-price-forecasts

46. Romania resi sales down during Q1 2025 | NEWS | Property Forum, consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/romania-resi-sales-down-during-q1-2025/19818

47. Sale of housing units in Bucharest and Ilfov down 4.3% y/y in Q1 | Romania Insider, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/home-sales-bucharest-svn-q1-2025

48. Raport T1_2024 WEB copy - Market 360 - Imobiliare.ro, consulté le mai 8, 2025, https://market360.imobiliare.ro/wp-content/uploads/2024/04/Raport-T1_2024-WEB-copy.pdf

49. What to expect from Romania's real estate sector in 2025? | NEWS - Property Forum, consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/what-to-expect-from-romanias-real-estate-sector-in-2025/19460

50. European Real Estate Market Outlook 2025 | CBRE, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.com/insights/books/european-real-estate-market-outlook-2025

51. Bucharest Office Market - Research & Forecast Report - Market Report 2025, consulté le mai 7, 2025, https://market-report.colliers.ro/office-market/

52. Bucharest office market faces tight supply and rising rents | NEWS - Property Forum, consulté le mai 7, 2025, https://www.property-forum.eu/news/bucharest-office-market-faces-tight-supply-and-rising-rents/19781

53. CSEE Market Overview - Knight Frank, consulté le mai 7, 2025, https://content.knightfrank.com/research/2328/documents/en/central-south-east-europe-office-market-overview-h1-2024-11706.pdf

54. Bucharest Office Market - In a nutshell - Q4 2024 - Fortim Trusted Advisors, consulté le mai 7, 2025, https://fortim.ro/wp-content/uploads/2025/04/FORTIM_Q4-2024_Highlights_Office.pdf

55. CSEE Office Market Overview 2024-2025 Report-Florescou-Andjela - Knight Frank, consulté le mai 7, 2025, https://content.knightfrank.com/research/2328/documents/en/central-south-east-europe-office-market-overview-2024-2025-12008.pdf

56. Market Overview - Knight Frank, consulté le mai 7, 2025, https://content.knightfrank.com/research/2328/documents/en/central-south-east-europe-office-market-overview-h1-2023-10601.pdf

57. Global Real Estate Perspective February 2025 - JLL, consulté le mai 7, 2025, https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/global/gmp

58. Romania's modern retail sector on the rise, driven by consumption and increased investments in 2025, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/colliers-romania-modern-retail-rise-2025

59. Infrastructure and retail drive Romanian construction in 2025 - Business Forum, consulté le mai 7, 2025, https://www.businessforum.ro/real-estate/20250220/infrastructure-and-retail-drive-romanian-construction-in-2025-1445

60. 2024 - unul dintre cei mai buni ani din ultima decadă, după livrările de noi proiecte de retail, consulté le mai 8, 2025, https://www.constructiibursa.ro/2024-unul-dintre-cei-mai-buni-ani-din-ultima-decada-dupa-livrarile-de-noi-proiecte-de-retail--8807139

61. More retail projects were delivered in 2024 compared with 2023, but the total leasable area was 15 percent lower - The Diplomat Bucharest, consulté le mai 7, 2025, https://www.thediplomat.ro/2025/01/30/more-retail-projects-were-delivered-in-2024-compared-with-2023-but-the-total-leasable-area-was-15-percent-lower/

62. Timisoara shopping spree - ROMANIA PROPERTY CLUB, consulté le mai 7, 2025, https://romaniapropertyclub.ro/timisoara-shopping-spree/

63. REPACO Capital opens Crevedia Retail Park after 15-million-euro investment, consulté le mai 7, 2025, https://www.thediplomat.ro/2025/01/27/repaco-capital-opens-crevedia-retail-park-after-15-million-euro-investment/

64. Scallier opens sixth retail park in Romania, plans for more, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/scallier-sixth-retail-park-romania-nov-2023

65. Global Real Estate Perspective February 2025 - JLL, consulté le mai 7, 2025, https://www.jll.com/en-us/insights/market-perspectives/global

66. Global Real Estate Outlook 2025 - JLL, consulté le mai 7, 2025, https://www.jll.com/en-us/insights/global-real-estate-outlook

67. Industrial Market - Research & Forecast Report - Market Report 2025, consulté le mai 7, 2025, https://market-report.colliers.ro/industrial-market/

68. Romania Industrial Market Q3 2024 | PDF | Economies - Scribd, consulté le mai 7, 2025, https://www.scribd.com/document/817846997/Romania-Industrial-Market-Q3-2024

69. Romania's land market totals €450 million in 2024 | NEWS | Property ..., consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/romanias-land-market-totals-eur450-million-in-2024/19676

70. Déterminer le prix d'un terrain constructible : facteurs clés à considérer - Go-foncier, consulté le mai 7, 2025, https://go-foncier.com/prix-terrain-constructible/

71. Indice imobiliar - IMO Bucuresti - Imobiliare.ro, consulté le mai 7, 2025, https://www.imobiliare.ro/indicele-imobiliare-ro/bucuresti

72. Vivre en Roumanie : Guide Complet pour les expatriés Français 2024 - Oseille TV, consulté le mai 7, 2025, https://oseille.tv/blog/vivre-en-roumanie-guide-complet-pour-les-expatries-francais

73. Pool Villas & Private Villas in Bucharest | 2024 Prices - Agoda.com, consulté le mai 8, 2025, https://www.agoda.com/theme/villas/city/bucharest-ro.html

74. Apartamente de vânzare: Aviatiei, Sectorul 1 | Storia.ro, consulté le mai 8, 2025, https://www.storia.ro/ro/rezultate/vanzare/apartament/bucuresti/sectorul-1/aviatiei

75. CBRE-AFI_Appraiser letter - consent to include valuations_16 November 2022, consulté le mai 8, 2025, https://mayafiles.tase.co.il/rpdf/1486001-1487000/P1486737-01.pdf

76. 12 statistics for the Bucharest real estate market in 2025 - Investropa, consulté le mai 8, 2025, https://investropa.com/blogs/news/bucharest-real-estate-market

77. NBI: The residential market in Bucharest enters a new stage of maturity | Romania Insider, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/nbi-residential-market-bucharest-enters-new-stage-maturity

78. Colliers report: Rising prices and limited supply push more Romanians toward renting in 2025 | Romania Insider, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/colliers-rising-prices-limited-supply-renting-romanians-2025?amp

79. North Bucharest Investments: Accelerated growth in 2024, even more promising prospects for 2025 | Romania Insider, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/north-bucharest-investments-transactions-2024

80. Colliers: 2024 marks the lowest office deliveries in Bucharest in the last 20 years, consulté le mai 7, 2025, https://nineoclock.ro/2025/03/20/colliers-2024-marks-the-lowest-office-deliveries-in-bucharest-in-the-last-20-years/

81. Colliers: Office space deliveries plunge in Bucharest in 2024 on weak demand, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/colliers-low-office-space-deliveries-bucharest-2024

82. U.S. Office Market Dynamics, Q1 2025 - JLL, consulté le mai 7, 2025, https://www.jll.com/en-us/insights/us-office-market-dynamics

83. Bucharest Office Figures Q1 2025 - CBRE Romania, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.ro/insights/figures/bucharest-office-figures-q1-2025

84. CSEE Market Overview - Knight Frank, consulté le mai 7, 2025, https://content.knightfrank.com/research/2328/documents/en/central-south-east-europe-office-market-overview-2023-2024-11106.pdf

85. ROMANIA Market Overview - Knight Frank, consulté le mai 7, 2025, https://content.knightfrank.com/research/2417/documents/en/romania-market-overview-2022-2023-10011.pdf

86. Domiciliation commerciale à Bucarest - Valentin Conseil Roumanie, consulté le mai 7, 2025, https://traducteurfrancaisroumain.com/domiciliation-commerciale-siege-social/

87. Romania Retail Market Figures Q1 2025 - CBRE, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.com/insights/figures/romania-retail-market-figures-q1-2025

88. Mall-ul Promenada din Bucureşti va fi extins printr-o investiţie de 282 de milioane de euro, finalizarea fiind planificată la sfârşitul anului 2026/ NEPI Rockcastle anunţă un buget de peste 650 de milioane de euro pentru proiectele de dezvoltări | News.ro, consulté le mai 7, 2025, https://www.news.ro/economic/mall-ul-promenada-bucuresti-extins-printr-investitie-282-milioane-euro-finalizarea-fiind-planificata-sfarsitul-anului-2026-nepi-rockcastle-anunta-buget-peste-650-milioane-euro-proiectele-dezvoltari-1922400821002024031621531357

89. Hagag Development to reopen Bucharest's Știrbei Palace as luxury department store this year | Romania Insider, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/hagag-stirbei-palace-reopening-2025

90. The Key Trends Shaping Commercial Real Estate in 2025 - Knight Frank, consulté le mai 7, 2025, https://www.knightfrank.com/research/article/2025-01-14-the-key-trends-shaping-commercial-real-estate-in-2025

91. Retail Investment Update & 2025 Outlook - Knight Frank, consulté le mai 7, 2025, https://content.knightfrank.com/research/2278/documents/en/retail-investment-update-h2-2024-11765.pdf

92. European Retail Market – 2024 - Savills, consulté le mai 7, 2025, https://www.savills.com/research_articles/255800/369487-0

93. Romania's retail market to pass 4.5 million sqm threshold in 2024 | NEWS - Property Forum, consulté le mai 7, 2025, https://www.property-forum.eu/news/romanias-retail-market-to-pass-45-million-sqm-threshold-in-2024/18332

94. After a slow first quarter in terms of retail new supply, the rest of the year will be very active ... - Cushman & Wakefield Echinox, consulté le mai 7, 2025, https://cwechinox.com/after-a-slow-first-quarter-in-terms-of-retail-new-supply-the-rest-of-the-year-will-be-very-active-with-new-projects-totaling-around-120000-sq-m-due-to-be-delivered/

95. The Impact of Urban Expansion on Land Use in Emerging Territorial Systems: Case Study Bucharest-Ilfov, Romania - MDPI, consulté le mai 8, 2025, https://www.mdpi.com/2077-0472/15/4/406

96. Le marché de l'immobilier en 2025 : quelles opportunités pour les professionnels ?, consulté le mai 7, 2025, https://welcome.monchasseurimmo.com/blog/marche-immobilier-2025-opportunites-professionnels

97. Timisoara: new opportunities for investors in 2025 - Integra-Dom, consulté le mai 8, 2025, https://integra-dom.com/en/timisoara-new-opportunities-for-investors-in-2025/

98. Buying real estate in Timișoara - best guide for 2024 - Expat-Center Romania, consulté le mai 7, 2025, https://expatcenter.ro/buying-real-estate-in-timisoara-best-guide/

99. Romania - Information & Communications Technology (ICT) - International Trade Administration, consulté le mai 8, 2025, https://www.trade.gov/country-commercial-guides/romania-information-communications-technology-ict

100. Timișoara - Wikipedia, consulté le mai 8, 2025, https://ro.wikipedia.org/wiki/Timi%C8%99oara

101. The nature and impact of student demand on housing markets - ResearchGate, consulté le mai 7, 2025, https://www.researchgate.net/publication/265147621_The_nature_and_impact_of_student_demand_on_housing_markets

102. The Student Housing as a Catalyst for Virtuous Processes of “win-win” Revitalization of Property Assets in Disuse | Request PDF - ResearchGate, consulté le mai 7, 2025, https://www.researchgate.net/publication/371993134_The_Student_Housing_as_a_Catalyst_for_Virtuous_Processes_of_win-win_Revitalization_of_Property_Assets_in_Disuse

103. Raport privind starea Universității Tehnice „Gheorghe Asachi” din Iași pentru anul 2023, consulté le mai 8, 2025, https://www.tuiasi.ro/wp-content/uploads/2024/03/Raport-starea-universitatii-TUIASI-_2023-27-martie-pentru-site-29.03.2024.pdf

104. Statul plătește suplimentar 56 de universități de stat și particulare, în acest an, ca să formeze peste 32 de mii de viitori profesori. Cea mai mare creștere față de anul universitar precedent e la Universitatea din Oradea – 700 de locuri în plus - Edupedu, consulté le mai 8, 2025, https://www.edupedu.ro/statul-plateste-suplimentar-56-de-universitati-de-stat-si-particulare-in-acest-an-ca-sa-formeze-peste-32-de-mii-de-viitori-profesori-cea-mai-mare-crestere-fata-de-anul-universitar-precedent-e-la-un/

105. Politehnica University of Timișoara - Wikipedia, consulté le mai 8, 2025, https://en.wikipedia.org/wiki/Politehnica_University_of_Timi%C8%99oara

106. Politehnica University Timisoara, UPT : Rankings, Fees & Courses Details, consulté le mai 8, 2025, https://www.topuniversities.com/universities/politehnica-university-timisoara-upt

107. Accommodation in UVT dormitories - Education, consulté le mai 8, 2025, https://uvt.ro/en/educatie/campus-uvt/cazare-in-caminele-uvt/

108. Prețurile apartamentelor Timișoara - Verificați cât valorează locul ..., consulté le mai 8, 2025, https://sonarhome.ro/preturile-apartamentelor/timisoara

109. „Piața chiriilor fierbe”. Timișoara rămâne cel mai accesibil oraș în raport cu veniturile, consulté le mai 8, 2025, https://www.tion.ro/stirile-judetului-timis/piata-chiriilor-fierbe-timisoara-ramane-cel-mai-accesibil-oras-in-raport-cu-veniturile-1803124/

110. Cele mai cautate zone din Timisoara pentru inchiriat apartamente. La cat au ajuns chiriile, consulté le mai 8, 2025, https://www.opiniatimisoarei.ro/cele-mai-cautate-zone-din-timisoara-pentru-inchiriat-apartamente-la-cat-au-ajuns-chiriile-2/20/12/2023

111. Investing in Student Housing: What You Should Know | Blog | RentersWarehouse.com, consulté le mai 7, 2025, https://www.renterswarehouse.com/education/investing-in-student-housing-what-you-should-know

112. Duplex in Mosnita Noua - cartier Serena 2 - 5th Floor Duplex ..., consulté le mai 8, 2025, https://5thfloor.ro/proprietati/mosnita-noua/casa/duplex-mosnita-noua-serena-2/

113. Despre noi - 5th Floor Dezvoltatori imobiliare Timișoara | Mosnita Noua, consulté le mai 8, 2025, https://5thfloor.ro/despre-noi/

114. Stadiul Caselor de Vanzare din Mosnita Noua - Urban Village, consulté le mai 8, 2025, https://urban-village.ro/stadiul-proiectului/

115. List of all Realtors in Timisoara (Timis) - D7 Lead Finder, consulté le mai 8, 2025, https://d7leadfinder.com/app/view-leads/43148611/

116. Dezvoltatori imobiliari Timișoara — Lista companii de construcții - Korter.ro, consulté le mai 8, 2025, https://korter.ro/firme-de-constructii-in-timisoara

117. Dezvoltatori imobiliari de top din Județul Timiș - Imobiliare.ro, consulté le mai 8, 2025, https://www.imobiliare.ro/dezvoltatori/judetul-timis

118. Agenții imobiliare de top din Județul Timiș, consulté le mai 8, 2025, https://www.imobiliare.ro/agentii/judetul-timis

119. Western Romania: Țiriac Imobiliare gets permit for major mixed-use project in Timișoara, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/tiriac-imobiliare-permit-mixed-use-project-timisoara-2025

120. Prime Kapital to deliver second phase of resi project near Bucharest in 2025 | NEWS, consulté le mai 7, 2025, https://www.property-forum.eu/news/prime-kapital-to-deliver-second-phase-of-resi-project-near-bucharest-in-2025/18591

121. Țiriac Imobiliare gets permit for mixed-use project in Timișoara | NEWS - Property Forum, consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/tiriac-imobiliare-gets-permit-for-mixed-use-project-in-timisoara/19643

122. Overview of Q1 2025 Developments in Germany's Top 5 Office Markets | DE, consulté le mai 7, 2025, https://www.cushmanwakefield.com/en/germany/news/2025/04/office-letting-market-germany-top-5-markets

123. Global Real Estate Perspective February 2025 - jll.africa, consulté le mai 7, 2025, https://www.jll.africa/en/trends-and-insights/research/global/gmp

124. Dublin Office Market - Savills, consulté le mai 7, 2025, https://pdf.euro.savills.co.uk/ireland-research/dublin-office-market-2025-final.pdf

125. European Real Estate Market Outlook 2025 - Office - CBRE, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.com/insights/books/european-real-estate-market-outlook-2025/office

126. Top Software Developers in Timisoara - Apr 2025 Rankings | Clutch.co, consulté le mai 7, 2025, https://clutch.co/ro/developers/timisoara

127. Office Market Spotlight - Lincoln Property Company, consulté le mai 7, 2025, https://www.lpc.com/wp-content/uploads/DCMid1Q2025.pdf

128. Inland Empire MarketBeats | US - Cushman & Wakefield, consulté le mai 7, 2025, https://www.cushmanwakefield.com/en/united-states/insights/us-marketbeats/inland-empire-marketbeats

129. Luxury residential project underway in Timișoara - EurobuildCEE, consulté le mai 7, 2025, https://eurobuildcee.com/en/news/11238-luxury-residential-project-underway-in-timisoara

130. Real Estate Developers of Timisoara - directory of proven construction companies - GEOLN.COM, consulté le mai 7, 2025, https://geoln.com/developers-timisoara

131. New industrial projects under construction in Timisoara, Romania, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/new-industrial-projects-under-construction-in-timisoara-romania

132. CUSHMAN & WAKEFIELD ECHINOX INCREASES ITS ASSET PORTFOLIO UNDER MANAGEMENT WITH FUNSHOP PARK TIMISOARA DEVELOPED BY SCALLIER, consulté le mai 7, 2025, https://cwechinox.com/cushman-wakefield-echinox-increases-its-asset-portfolio-under-management-with-funshop-park-timisoara-developed-by-scallier/

133. Scallier opens Funshop Park in Arad (RO) - Europe Real Estate, consulté le mai 7, 2025, https://europe-re.com/scallier-opens-funshop-park-in-arad-ro/74012

134. Terenuri de vânzare: Mosnita Noua, Timis | Storia.ro, consulté le mai 8, 2025, https://www.storia.ro/ro/rezultate/vanzare/teren/timis/mosnita-noua

135. Terenuri construcții de vânzare în Moșnița Nouă, Județul Timiș ..., consulté le mai 8, 2025, https://www.imobiliare.ro/oferta/teren-constructii-de-vanzare-mosnita-noua-29000mp-207390635

136. Terenuri zona MOSNITA NOUA - ALBINA - Imobiliare.ro, consulté le mai 8, 2025, https://www.imobiliare.ro/oferta/teren-constructii-de-vanzare-mosnita-noua-633mp-235787561

137. Terenuri construcții de vânzare în Moșnița Nouă, Județul Timiș - Imobiliare.ro, consulté le mai 8, 2025, https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/judetul-timis/mosnita-noua

138. 14 Lands for Sale in Albina - Properstar.mu, consulté le mai 8, 2025, https://www.properstar.mu/romania/albina-loc/buy/land-plot

139. Proprietăți de vânzare în Albina, Județul Timiș - Imobiliare.ro, consulté le mai 8, 2025, https://www.imobiliare.ro/vanzare-imobiliare/judetul-timis/albina

140. Urbanism - Consiliul Județean Timiș, consulté le mai 8, 2025, https://www.cjtimis.ro/consiliul-judetean-timis/activitate/urbanism/

141. Servicii - Primăria Timișoara, consulté le mai 8, 2025, https://servicii.primariatm.ro/

142. Ecological Soil Screening Levels for Copper - Environmental Protection Agency (EPA), consulté le mai 8, 2025, https://www.epa.gov/sites/default/files/2015-09/documents/eco-ssl_copper.pdf

143. Ecological Soil Screening Levels for Manganese - Environmental Protection Agency (EPA), consulté le mai 8, 2025, https://www.epa.gov/sites/default/files/2015-09/documents/eco-ssl_manganese.pdf

144. Western Romania: Țiriac Imobiliare gets permit for major mixed-use project in Timișoara, consulté le mai 7, 2025, http://www.romania-insider.com/tiriac-imobiliare-permit-mixed-use-project-timisoara-2025

145. Ion Țiriac ia cu asalt Timișoara. Mega-proiectul pe care miliardarul îl va ridica în orașul de pe malurile Begăi - Bugetul.ro, consulté le mai 8, 2025, https://www.bugetul.ro/ion-tiriac-ia-cu-asalt-timisoara-mega-proiectul-pe-care-miliardarul-il-va-ridica-in-orasul-de-pe-malurile-begai/

146. Investiție gigantică, la Timișoara! Proiectul imobiliar al lui Țiriac ..., consulté le mai 8, 2025, https://www.sursadevest.ro/investitie-gigantica-la-timisoara-proiectul-imobiliar-al-lui-tiriac-intra-in-linie-dreapta-ce-va-construi-omul-de-afaceri-in-zona-fostului-abator/

147. 126 New Properties for Sale in Mosnita Noua | Properstar, consulté le mai 8, 2025, https://www.properstar.mu/romania/mosnita-noua/buy/most-recent?p=3

148. The Atlas of Rural Marginalized Areas and of Local Human Development in Romania, consulté le mai 8, 2025, https://documents1.worldbank.org/curated/zh/847151467202306122/pdf/106653-WP-P159257-PUBLIC.pdf

149. Hotararea 322/06.08.2020 privind actualizarea Planului de Mobilitate Urbană Durabilă pentru Polul de Creştere Timişoara - Timișoara HCL, consulté le mai 8, 2025, https://hcl.civicul.ro/view-hcl/hcl_322_06.08.2020

150. Constanta is the perfect place to buy resort property before summer - Integra-Dom, consulté le mai 8, 2025, https://integra-dom.com/en/constanta-is-the-perfect-place-to-buy-resort-property-before-summer/

151. Constanța: prix de l'immobilier, prix au m2 - Properstar FR, consulté le mai 7, 2025, https://www.properstar.fr/roumanie/constanta-loc/prix-immobilier

152. Property for Sale in Mangalia, Constanța - realestate.com.au, consulté le mai 8, 2025, https://www.realestate.com.au/international/ro/mangalia-constanta//

153. Piata imobiliara din Constanta in 2025 – Viziunea unui arhitect asupra tendintelor si oportunitatilor - Kapal Proiect, consulté le mai 7, 2025, https://kapal.ro/piata-imobiliara-din-constanta-in-2025-viziunea-unui-arhitect-asupra-tendintelor-si-oportunitatilor/

154. ᐈ Romanian real estate market forecasts 2025 | Integra-Dom, consulté le mai 7, 2025, https://integra-dom.com/en/romanian-real-estate-market-forecasts-2025/

155. ROMANIAN REAL ESTATE MARKET REPORT 2024, consulté le mai 7, 2025, https://www.crosspoint.com.ro/romanian-real-estate-market-report-2024/

156. Apartamente de vânzare: Mamaia Nord, Constanta | Storia.ro, consulté le mai 7, 2025, https://www.storia.ro/ro/rezultate/vanzare/apartament/constanta/constanta/mamaia-nord

157. Apartamente de vânzare: Mamaia Sud, Constanta | Storia.ro, consulté le mai 7, 2025, https://www.storia.ro/ro/rezultate/vanzare/apartament/constanta/constanta/mamaia-sud

158. Ghid pentru investitori: Cum să obții mai mult de 12% anual cu un ..., consulté le mai 8, 2025, https://dobrogealive.ro/ghid-pentru-investitori-cum-sa-obtii-mai-mult-de-12-anual-cu-un-apartament-in-mamaia-nord/

159. Steaua de Mare Nord 2, Constanța — prețuri apartamente, suprafeţe, foto, hartă - Korter.ro, consulté le mai 7, 2025, https://korter.ro/steaua-de-mare-nord-2-eforie-nord

160. Ansambluri rezidentiale - Tomis-imobiliare.ro, consulté le mai 7, 2025, https://tomis-imobiliare.ro/ansambluri-rezidentiale

161. Short-term, Long-stay & Hotel Apartments in Mamaia | 2024 Prices - Agoda.com, consulté le mai 8, 2025, https://www.agoda.com/theme/apartments/city/mamaia-ro.html

162. Building Stefan Promenada 2, Mamaia, Județul Constanța ..., consulté le mai 8, 2025, https://www.imobiliare.ro/ansamblu-rezidential/building-stefan-promenada-2-nord

163. Complex rezidențial Mamaia Sat • Building Ștefan, consulté le mai 8, 2025, https://buildingstefan.ro/complex/building-stefan-mamaia-sat/

164. Découvrez les plus belles plages de la mer Noire en Roumanie, consulté le mai 7, 2025, https://immobilier-tout-savoir.fr/mer-noire-roumanie

165. Analiza diagnostic privind dezvoltarea turismului în județul Constanța, consulté le mai 8, 2025, https://www.cjc.ro/dyn_doc/turism/Strategia_jud.Constanta_Faza1.pdf

166. (PDF) Evaluarea avantajelor şi costurilor interne şi externe ale turismului. Aplicaţii şi politici pentru România - ResearchGate, consulté le mai 8, 2025, https://www.researchgate.net/publication/382657383_Evaluarea_avantajelor_si_costurilor_interne_si_externe_ale_turismului_Aplicatii_si_politici_pentru_Romania

167. Doi investitori din Eforie vor să construiască o pensiune cu trei etaje în oraș. În ce zonă va fi aceasta amplasată - Ziarul Amprenta, consulté le mai 8, 2025, https://ziarulamprenta.ro/imobiliare-constanta/doi-investitori-din-eforie-vor-sa-construiasca-o-pensiune-cu-trei-etaje-in-oras-in-ce-zona-va-fi-aceasta-amplasata/392725/

168. Hotel investments in Romania up 56% in 2024 | NEWS - Property Forum, consulté le mai 8, 2025, https://www.property-forum.eu/news/hotel-investments-in-romania-up-56-in-2024/19594

169. Romanian Hotel Market - Crosspoint Real Estate, consulté le mai 8, 2025, https://www.crosspoint.com.ro/wp-content/uploads/2024/08/romanian_hotel_market_2024_crosspoint.pdf

170. Litoralul Romanesc 2025 - Oferte Cazare Litoral Romania - EXIMTUR, consulté le mai 7, 2025, https://www.eximtur.ro/litoral-marea-neagra

171. Hoteluri pensiuni de vanzare in Romania - Top Estate Team, consulté le mai 7, 2025, https://www.tet.ro/hoteluri-pensiuni-de-vanzare

172. Visitez Côte roumaine de la mer Noire: guide touristique 2025 | Expedia.fr, consulté le mai 7, 2025, https://www.expedia.fr/Cote-Roumaine-De-La-Mer-Noire.dx6057285

173. Les 10 meilleurs hôtels de loisir à Côte roumaine de la mer Noire en, consulté le mai 7, 2025, https://www.expedia.ca/fr/Cote-Roumaine-De-La-Mer-Noire-Hotel-Hotel-Sport-Et-Aventure.0-0-d6057285-tHotelsportetaventure.Travel-Guide-Filter-Hotels

174. Cele mai bune 10 hoteluri din Mamaia (Prețuri de la 219 lei) - Booking.com, consulté le mai 7, 2025, https://www.booking.com/city/ro/mamaia.ro.html

175. Appartement 2 chambres - Mer Noire - Mamaia Beach, Constanta, Roumanie - Abritel, consulté le mai 7, 2025, https://www.abritel.fr/location-vacances/p608280vb

176. Litoralul Pentru Toti - Oferte de cazare pe litoral cu tarife reduse 2025, consulté le mai 7, 2025, https://www.litoralulromanesc.ro/litoralul_pentru_toti.htm

177. Hotel Mirage MedSpa Eforie Nord - Oferta de cazare 2025, Oferta Rusalii, Zile Gratuite de Vacanta - Litoralul Romanesc, consulté le mai 7, 2025, https://www.litoralulromanesc.ro/eforie_nord_hotel_mirage.htm

178. Mamaia Romania Oferte Litoral 2025 Mamaia. Oferte Inscrieri Timpurii Mamaia 2025. Hoteluri Mamaia. - Plaja.ro, consulté le mai 7, 2025, https://www.plaja.ro/mamaia/

179. Imobiliare Constanța: Building Ștefan AOP SRL ridică două imobile de 10 etaje în Mamaia Nord - ZIUA de Constanta, consulté le mai 8, 2025, https://www.ziuaconstanta.ro/stiri/imobiliare/imobiliare-constanta-building-stefan-aop-srl-ridica-doua-imobile-de-10-etaje-in-mamaia-nord-833997.html

180. Investissement immobilier sur les marchés émergents en Roumanie ..., consulté le mai 7, 2025, https://varsoinvest.com/fr/property-investment-in-romania-and-bulgaria/

181. TOURISTIC ROUTE (Burgas, Varna, Dobrich, Constanța and Tulcea / Bulgaria and Romania) - Arhicup.com, consulté le mai 8, 2025, https://arhicup.com/wp-content/uploads/2023/01/Touristic-route.pdf

182. 15 strong reasons to buy property in Romania in 2025 - Investropa, consulté le mai 8, 2025, https://investropa.com/blogs/news/romania-property-investment

183. Festival Impact on Real Estate Market - SBP Group BLOG, consulté le mai 8, 2025, https://blog.sbpgroup.in/festival-impact-on-real-estate-market/

184. Litoralul pentru toți 2024, septembrie. Când se reduc prețurile pentru cazarea la mare, consulté le mai 7, 2025, https://stirileprotv.ro/stiri/travel/litoralul-pentru-toti-2024-septembrie-cand-se-reduc-preturile-pentru-cazarea-la-mare.html

185. Seaside for Everybody - Litoralul Romanesc, consulté le mai 8, 2025, https://www.litoralulromanesc.ro/en/litoralul_pentru_toti.htm

186. Vacances sur la côte roumaine de la mer Noire - Radio România Internațional, consulté le mai 7, 2025, https://www.rri.ro/fr/chroniques-hebdomadaires/radio-tour-fr/vacances-sur-la-cote-roumaine-de-la-mer-noire-id386514.html

187. (PDF) Black Sea as A New Maritime Tourism Destination - ResearchGate, consulté le mai 8, 2025, https://www.researchgate.net/publication/390145133_Black_Sea_as_A_New_Maritime_Tourism_Destination

188. Beach between Romanian resorts Mamaia and Eforie Nord to expand with EUR 170 million funding | Romania Insider, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/beach-between-romanian-resorts-mamaia-and-eforie-nord-to-expand-with-eur-170-million-funding

189. The Beach Extention Project in Mamaia Resort, on the Romanian Black Sea Coast: Certain Benefits, but also Numerous Tourist Complaints, consulté le mai 8, 2025, https://stec.univ-ovidius.ro/html/anale/RO/2021/Section%201%20and%202/17.pdf

190. When “More” Is “Too Much”—A Study on Tourists' Perception Regarding Beach Restoration in Mamaia on the Romanian Black Sea Coast - MDPI, consulté le mai 8, 2025, https://www.mdpi.com/2071-1050/17/3/922

191. Surging Secondary Sales To Stabilize China Property In 2025 | S&P Global Ratings, consulté le mai 8, 2025, https://www.spglobal.com/ratings/en/research/articles/250122-surging-secondary-sales-to-stabilize-china-property-in-2025-13385912

192. The Spanish real estate market in 2024-2025: in expansive mode - CaixaBank Research, consulté le mai 8, 2025, https://www.caixabankresearch.com/en/sectoral-analysis/real-estate/spanish-real-estate-market-2024-2025-expansive-mode

193. Buenos Aires Real Estate Market: 2025 Investor Guide, consulté le mai 8, 2025, https://thewanderinginvestor.com/international-real-estate/buenos-aires-real-estate-market/

194. Turist de 1 Mai: Cât te costă mini-vacanța pe litoral, la Sinaia sau o excursie inedită la un sanctuar de urși - Economedia.ro, consulté le mai 7, 2025, https://economedia.ro/turist-de-1-mai-cat-te-costa-mini-vacanta-pe-litoral-la-sinaia-sau-o-excursie-inedita-la-un-sanctuar-de-ursi.html

195. Colliers: Top 10 predictions for the Romanian real estate market in 2025 - Business Review, consulté le mai 7, 2025, https://business-review.eu/property/colliers-top-10-predictions-for-the-romanian-real-estate-market-in-2025-277826

196. Western European investors placed EUR 1.75 bln on Romanian real estate market over 5 years | Romania Insider, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/western-european-investors-romanian-real-estate-market-feb-2025

197. Report: Romania's land market remains stable in 2024, with strong investor confidence despite uncertainty, consulté le mai 7, 2025, https://www.romania-insider.com/colliers-romania-land-deals-2024

198. Top 10 predictions for the Romanian real estate market in 2025, by Colliers Romania, consulté le mai 7, 2025, https://nineoclock.ro/2025/01/22/top-10-predictions-for-the-romanian-real-estate-market-in-2025/

199. Market Outlook | CBRE, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.com/insights/books/new-zealand-real-estate-market-outlook-2025/market-outlook

200. News & Insights | CBRE France, consulté le mai 7, 2025, https://www.cbre.fr/a-propos-de-cbre/newsroom

201. The global perspective on prime property and investment knightfrank.com/wealthreport 18th edition 2024, consulté le mai 7, 2025, https://content.knightfrank.com/resources/knightfrank.com/wealthreport/the-wealth-report-2024.pdf

202. The Wealth Report 2025 - Knight Frank, consulté le mai 7, 2025, https://www.knightfrank.com/wealthreport

203. content.knightfrank.com, consulté le mai 7, 2025, https://content.knightfrank.com/research/2417/documents/en/romania-market-overview-h1-2022-9391.pdf

204. Review 2024 & Outlook 2025 - Knight Frank, consulté le mai 8, 2025, https://content.knightfrank.com/research/2985/documents/en/review-2024-outlook-2025-12084.pdf

205. Roumanie: prix de l'immobilier, prix au m2 - Properstar, consulté le mai 7, 2025, https://www.properstar.be/roumanie/prix-immobilier

206. Piața imobiliară în 2025: Tendințe și previziuni pentru vânzători - Realthor Partners, consulté le mai 8, 2025, https://realthor.ro/blog/piata-imobiliara-in-2025-tendinte-si-previziuni-pentru-vanzatori-24