Marché Immobilier Roumain : Analyse et Perspectives 2024-2025

Le marché immobilier roumain en 2024-2025 présente un paysage complexe, caractérisé par une résilience notable face à un contexte économique et fiscal national difficile, mais aussi par des dynamiques contrastées selon les segments et les régions. Alors que l'économie roumaine a ralenti en 2024, les perspectives pour 2025 suggèrent une reprise modérée, soutenue par la consommation privée et les investissements, notamment ceux financés par l'Union Européenne via le Plan National de Relance et de Résilience (PNRR), bien que son implémentation rencontre des défis. Le climat d'investissement immobilier a montré une vigueur surprenante, avec des volumes de transactions en hausse en 2024 et un début d'année 2025 dynamique, tirés en partie par le capital local et un intérêt soutenu pour les actifs industriels et de retail, ainsi que par les fondamentaux solides du marché résidentiel.

Cependant, des défis majeurs persistent. La situation fiscale tendue, avec un déficit budgétaire élevé et des mesures d'austérité, pèse sur la confiance et pourrait affecter l'attractivité à long terme. Sur le plan immobilier, une contrainte majeure réside dans l'offre limitée, tant pour les bureaux modernes à Bucarest que pour le résidentiel dans les grandes villes, en raison des difficultés d'autorisation, des coûts de construction et d'une certaine prudence des développeurs. Cette pénurie alimente une polarisation du marché : les actifs prime (bureaux ESG, résidentiel neuf central, terrains avec permis) voient leur valeur augmenter, tandis que les actifs secondaires peinent. Elle exacerbe également les problèmes d'accessibilité au logement dans les centres urbains, stimulant la demande locative et le développement de projets en zones péri-urbaines, comme autour de Timișoara.

Bucarest, marché mature, concentre ces tensions entre forte demande et offre limitée, notamment sur le segment des bureaux prime. Timișoara s'affirme comme un pôle économique et technologique majeur, avec une expansion immobilière intense vers sa périphérie (Moșnița Nouă, Giroc), soulevant des questions sur l'adéquation des infrastructures publiques. La côte de la Mer Noire présente un potentiel d'investissement élevé lié au tourisme, mais sa rentabilité dépend fortement de la gestion de la saisonnalité et des risques spécifiques (saturation, qualité).

Pour 2025, l'optimisme reste prudent. La stabilisation attendue des taux d'intérêt et la poursuite de la croissance économique devraient soutenir le marché. Toutefois, le succès dépendra de la capacité à surmonter les défis fiscaux et administratifs, à assurer une adéquation entre le développement immobilier et les infrastructures, et à répondre à une demande de plus en plus segmentée et exigeante en termes de qualité, de durabilité et d'accessibilité. Les stratégies d'investissement devront être finement localisées et tenir compte de la polarisation croissante du marché.

2. Contexte Économique et Climat d'Investissement en Roumanie (2024-2025)

L'analyse du marché immobilier roumain pour la période 2024-2025 ne peut être dissociée du contexte macroéconomique national et international, ainsi que du climat général d'investissement qui prévaut dans le pays. Cette section examine les principaux indicateurs économiques, les défis fiscaux, l'impact des fonds européens et l'attractivité de la Roumanie pour les investisseurs étrangers.

2.1 Performance Économique et Résilience

Après une reprise post-pandémique notable, l'économie roumaine a montré des signes de ralentissement en 2024. La croissance du PIB réel est estimée entre 0.9% et 1.4% pour 2024, un chiffre bien inférieur aux prévisions initiales mais qui témoigne néanmoins d'une certaine résilience dans un contexte international défavorable.1 Ce ralentissement s'explique en partie par la faiblesse de la demande extérieure, notamment en provenance de partenaires clés comme l'Allemagne et l'Italie.4 Cependant, la consommation privée est restée un moteur important, soutenue par une augmentation des revenus disponibles.1

Les perspectives pour 2025 sont plus optimistes, avec une accélération attendue de la croissance économique. La Commission Européenne prévoit une croissance du PIB de +2.5%, tandis que le FMI est encore plus confiant avec +3.3%.4 Cette reprise serait alimentée par la poursuite de la consommation des ménages, favorisée par le reflux de l'inflation et la revalorisation attendue des salaires et pensions, ainsi que par une reprise des investissements, notamment ceux liés aux projets d'infrastructure financés par l'UE.1 Malgré ce ralentissement en 2024, la Roumanie devrait rester parmi les économies à la croissance la plus rapide de l'UE.6

L'inflation, bien qu'en baisse par rapport aux pics de 2022-2023, demeure une préoccupation. Après avoir terminé l'année 2024 autour de 5.1-5.6% 2, elle devrait continuer à décélérer pour atteindre environ 3.5-3.6% en moyenne en 2025.4 Cependant, la Banque Nationale de Roumanie (BNR) prévoit des fluctuations au premier semestre 2025 et un maintien au-dessus de la bande cible jusqu'à la fin de l'année.8 Cette inflation persistante, l'une des plus élevées de l'UE 6, influence le pouvoir d'achat et la politique monétaire.

La BNR a adopté une approche prudente, maintenant son taux directeur à 6.5% début 2025 après une baisse de 0.5 points de pourcentage à l'été 2024.8 Les analystes anticipent des baisses graduelles en 2025, conditionnées par l'évolution de l'inflation et les décisions des grandes banques centrales.4 Ces taux d'intérêt, bien qu'orientés à la baisse, restent élevés et impactent le coût du financement pour les entreprises et les ménages, notamment pour les crédits immobiliers dont l'indice IRCC demeure autour de 6%.12

Le marché du travail a fait preuve d'une résilience notable, avec un taux de chômage stable autour de 5.5-5.6% en 2024, inférieur à la moyenne de l'UE.6 On observe même une légère reprise des intentions d'embauche et une pénurie de main-d'œuvre signalée par les entreprises début 2025.8 La croissance des salaires a été robuste en 2024, dépassant l'inflation, ce qui a soutenu la consommation et l'accessibilité relative au logement.12

2.2 Défis Fiscaux et Impact du PNRR

Le principal défi macroéconomique de la Roumanie réside dans sa situation budgétaire. Le déficit public a dépassé les 8% du PIB fin 2024, bien au-delà des objectifs convenus avec l'UE, en partie à cause de dépenses pré-électorales.1 Le T1 2025 a confirmé cette tendance avec un déficit de 2.3% du PIB.16 Le gouvernement s'est engagé à réduire ce déficit à 7% du PIB en 2025, un objectif ambitieux nécessitant des mesures d'austérité significatives.1 Celles-ci incluent le gel des salaires et pensions dans le secteur public, la réduction de certaines aides sociales et une potentielle augmentation des taxes.1

Cette consolidation budgétaire est cruciale non seulement pour la stabilité macroéconomique et la crédibilité auprès des marchés financiers (risque de dégradation de la note souveraine mentionné 16), mais aussi pour l'accès aux fonds européens, notamment ceux du PNRR. La Roumanie a connu des difficultés dans l'absorption de ces fonds en 2024, avec des suspensions de paiements dues au non-respect de certains jalons.1 Le PNRR représente une manne financière considérable (jusqu'à 31 milliards d'euros en subventions et prêts d'ici 2026) destinée à moderniser le pays via des investissements dans les infrastructures, la transition verte et la digitalisation.19 La réussite de sa mise en œuvre est donc un enjeu majeur pour la croissance future et l'attractivité du pays.1

La dette publique, bien qu'en augmentation (estimée à 56% du PIB en 2025 4), reste inférieure à la moyenne de l'UE et au seuil de 60%.4 Cependant, la Commission Européenne a classé la Roumanie dans la catégorie des risques élevés d'endettement à moyen terme.4

2.3 Investissement Direct Étranger (IDE) et Attractivité du Marché

Malgré les défis, la Roumanie continue d'attirer des investissements. Les flux nets d'IDE ont atteint 5.7 milliards d'euros en 2024, en baisse de 11% par rapport à 2023, représentant 1.6% du PIB.21 Cette baisse s'explique principalement par une diminution des bénéfices réinvestis (€4.0Md, -20% A/A), tandis que les nouvelles entrées de capitaux (fonds propres et prêts intra-groupe) ont en fait augmenté (€1.66Md vs €1.33Md en 2023).21 Le stock total d'IDE a néanmoins progressé pour atteindre près de 125 milliards d'euros fin 2024.21

Les principaux pays d'origine des IDE en stock fin 2023 étaient les Pays-Bas (€24.3Md), l'Autriche (€14.7Md), l'Allemagne (€14.8Md), la France (€8.6Md) et l'Italie (€6.6Md).22

L'attractivité de la Roumanie repose sur plusieurs piliers : sa localisation stratégique, son appartenance à l'UE et à l'OTAN, une main-d'œuvre relativement qualifiée et compétitive, et des ressources naturelles.19 L'adhésion à l'espace Schengen (Air/Mer en mars 2024, Terre prévue pour janvier 2025) est perçue comme un catalyseur majeur, facilitant le commerce, la logistique et renforçant l'intégration européenne.23 Elle devrait stimuler une nouvelle vague d'investissements à moyen terme.23

Comparée à d'autres pays d'Europe Centrale et Orientale (ECO), la Roumanie présentait en H1 2024 une croissance économique supérieure à la moyenne de l'UE, bien que l'inflation y soit plus élevée.6 Le marché immobilier y est considéré comme plus abordable que dans des pays comme la Pologne, la République Tchèque ou la Hongrie.14 Les volumes d'investissement immobilier en Roumanie ont d'ailleurs surperformé la moyenne européenne et certains marchés ECO au premier semestre 2024, avec une hausse de 150% par rapport à H1 2023.6

Cependant, des freins persistent : l'instabilité politique et fiscale récurrente, la bureaucratie, une capacité administrative parfois limitée pour absorber efficacement les fonds européens, et des préoccupations concernant la corruption et l'indépendance de la justice, bien que des progrès aient été notés par la Commission Européenne.1

Découplage Apparent et Attractivité Fondamentale

Un élément frappant de l'analyse est la résilience du marché de l'investissement immobilier face aux difficultés budgétaires et aux avertissements concernant la notation souveraine.1 Les volumes d'investissement ont non seulement résisté mais ont progressé en 2024 et ont maintenu une dynamique positive au T1 2025.28 Cette tendance suggère que les investisseurs, y compris une part croissante de capital local 37, se concentrent sur les fondamentaux à long terme du marché roumain. La demande locative soutenue 12, le potentiel de croissance comparativement à d'autres marchés européens 6, et les bénéfices attendus de l'intégration européenne plus poussée (Schengen 24) semblent contrebalancer, pour l'instant, les risques macro-fiscaux perçus. L'accès aux fonds européens, bien que conditionné à la discipline budgétaire 1, demeure un puissant levier potentiel pour l'amélioration des infrastructures et le soutien indirect au secteur immobilier. La perception de l'immobilier comme valeur refuge face à l'inflation 38 a pu également jouer un rôle.

3. Aperçu du Marché Immobilier Roumain (2024-2025)

Le marché immobilier roumain a traversé une période de transition en 2024, marquée par une demande résiliente mais freinée par des conditions de financement plus strictes et une offre limitée dans certains segments clés. Les perspectives pour 2025 indiquent une poursuite de ces tendances, avec des dynamiques spécifiques à chaque secteur.

3.1 Marché Résidentiel National

Le secteur résidentiel a été particulièrement dynamique, tout en présentant des signes de tension.

Tendances des Prix : Les prix des logements ont continué leur ascension en 2024. Selon les sources, la hausse moyenne annuelle se situe entre +10% et +15% à l'échelle nationale.2 L'indice officiel des prix immobiliers (Eurostat/INS) montre une croissance plus modérée, autour de +4% à +7% en glissement annuel au cours de 2024, après un pic à +8.5% mi-2022.42 Cette croissance des prix, bien que soutenue, est restée inférieure à la croissance moyenne des salaires en 2024, préservant une certaine accessibilité globale.12 Pour 2025, les experts anticipent une poursuite de la hausse, mais potentiellement plus modérée (estimations entre +3% et +7%), toujours tirée par le déséquilibre offre/demande.12 D'importantes disparités régionales persistent, Cluj-Napoca demeurant la ville la plus chère, suivie par Bucarest et Brașov.2

Ventes et Demande : Après une baisse en 2023, le volume des transactions résidentielles a rebondi en 2024, enregistrant une hausse de +6.6% au niveau national (près de 169 000 unités).40 La demande a été particulièrement forte au premier semestre 2024 avant de ralentir en fin d'année et début 2025.12 Le T1 2025 a vu une baisse des ventes de -4.9% au niveau national par rapport au T1 2024, reflétant les incertitudes économiques et politiques ainsi que le maintien de taux d'intérêt élevés.21 La demande reste cependant structurellement forte, alimentée par l'urbanisation, la croissance des revenus et le désir d'amélioration des conditions de logement.

Offre et Construction : Le principal défi du marché résidentiel est la limitation de l'offre neuve. Les livraisons de logements ont chuté de 15% au niveau national en 2024.12 Cette tendance fait suite à une baisse drastique des permis de construire délivrés en 2022 (-14.9%) et 2023 (-20.7%).40 Bien qu'un léger rebond des permis ait été observé en 2024 (+5.7%), les niveaux restent très inférieurs aux pics précédents, signalant une stagnation de l'activité de construction plutôt qu'une reprise franche.40 Les coûts de construction élevés et les difficultés d'autorisation contribuent à cette situation.12 Les prévisions pour 2025 indiquent une poursuite de la faiblesse des livraisons, ce qui accentuera le déséquilibre avec la demande et maintiendra la pression sur les prix.21

Accessibilité et Financement : L'accès à la propriété reste un défi majeur, particulièrement dans les zones centrales des grandes villes où les prix sont élevés par rapport aux revenus moyens.12 Bien que les taux d'intérêt aient légèrement baissé depuis les pics, ils demeurent élevés (taux variable IRCC autour de 6% fin 2024/début 2025), rendant les crédits hypothécaires coûteux et freinant les transactions financées par emprunt.12 Les initiatives gouvernementales de soutien aux primo-accédants pourraient jouer un rôle, mais leur impact reste à évaluer.45

Marché Locatif : Conséquence directe des difficultés d'accès à la propriété, le marché locatif connaît une forte dynamique.12 La demande est soutenue, notamment dans les centres universitaires et économiques, entraînant une hausse des loyers.15 Les rendements locatifs bruts sont jugés attractifs, particulièrement à Bucarest (souvent >6.5%), Constanța et Iași (autour de 6%), tandis que Cluj-Napoca affiche des rendements plus faibles en raison de prix d'achat très élevés.15 Cette situation favorise l'émergence d'un intérêt pour le secteur locatif institutionnel (Private Rented Sector - PRS), qui pourrait se développer significativement dans les années à venir.12

3.2 Marché Commercial National (Bureaux, Retail, Industriel)

Le secteur commercial présente des tendances variées. Le marché des bureaux est marqué par une forte polarisation entre les immeubles modernes, bien situés et répondant aux normes ESG (Environnementales, Sociales et de Gouvernance), et le stock plus ancien ou moins qualitatif.23 La demande se concentre sur les premiers, entraînant une baisse de la vacance et une pression haussière sur les loyers prime dans les principaux hubs, tandis que l'offre neuve est très limitée.23

Le secteur du retail fait preuve d'une grande résilience, soutenu par une consommation domestique robuste.23 Les parcs de retail connaissent un développement important, y compris dans les villes secondaires et tertiaires, répondant à une demande de proximité et de convenance.24 Parallèlement, après une pause, les grands développeurs relancent des projets de centres commerciaux (malls) de grande envergure.58 L'e-commerce continue également sa progression.24 Le retail a été le segment le plus attractif pour les investissements au T1 2025.29

Le marché industriel et logistique, après des années record post-pandémie, a connu une modération de la demande en 2024, mais les volumes restent solides.24 Les fondamentaux à long terme sont jugés très positifs : positionnement géographique stratégique, coûts de main-d'œuvre compétitifs par rapport à la productivité, potentiel de nearshoring, et développement des infrastructures (notamment autoroutières et l'impact attendu de Schengen).23 Le stock national total approche les 8 millions de m² mais reste faible comparé à des pays comme la Pologne, indiquant un potentiel de croissance important.23 Les loyers prime sont restés stables autour de 4.5-5.0 €/m²/mois fin 2024.67

3.3 Marché Foncier National

Le marché des terrains a montré une certaine stabilité en 2024, avec un volume de transactions proche de celui de 2023, estimé à environ 450 millions d'euros.69 L'activité s'est concentrée à 80% sur Bucarest et ses environs, et a été dominée par les projets résidentiels (70% du volume).69

Un facteur déterminant pour la valeur des terrains est la détention d'autorisations de construire (PUZ/PUD/AC). Les terrains bénéficiant de permis ont maintenu leur valeur, tandis que ceux non autorisés ont subi des décotes pouvant atteindre 30-40%.69 Les critères classiques de localisation, viabilisation, potentiel constructible et tendances du marché local restent essentiels pour l'évaluation.39

Les investisseurs locaux ont été particulièrement actifs sur ce segment en 2024.69 Pour 2025, les perspectives indiquent une poursuite de l'activité, avec un intérêt marqué pour les zones stratégiques permettant un développement rapide.69 L'entrée complète dans l'espace Schengen devrait avoir un impact positif notable sur la demande et les prix des terrains à usage industriel et logistique, en facilitant les flux de marchandises et en renforçant l'attractivité de la Roumanie comme hub régional.24

Le Marché à Deux Vitesses

L'analyse des différents segments révèle une tendance de fond : la polarisation croissante du marché immobilier roumain. La tension entre une demande soutenue pour certains types d'actifs et une offre limitée, souvent freinée par des contraintes administratives ou économiques, crée un marché à deux vitesses. D'un côté, les actifs considérés comme "prime" – qu'il s'agisse d'immeubles de bureaux modernes et durables dans des localisations centrales 51, d'appartements neufs dans les quartiers les plus recherchés des grandes villes 14, de parcs de retail performants 60 ou de terrains bénéficiant de permis de construire 69 – maintiennent, voire augmentent leur valeur. De l'autre côté, les actifs plus anciens, moins bien situés, énergivores ou ne répondant pas aux nouvelles exigences des utilisateurs (bureaux obsolètes 51, logements nécessitant des rénovations importantes, terrains sans potentiel de développement immédiat 69) subissent une pression sur les prix et les loyers, et connaissent des taux de vacance plus élevés. Cette dichotomie oblige les investisseurs à une sélection d'actifs et de localisations de plus en plus rigoureuse, privilégiant la qualité, la durabilité et le potentiel de valorisation à long terme.

4. Analyse du Marché de Bucarest

Capitale économique et administrative de la Roumanie, Bucarest concentre une part majeure de l'activité immobilière nationale. Le marché y est mature mais soumis à des tensions spécifiques, notamment en termes d'offre et d'urbanisme.

4.1 Secteur Résidentiel

Le marché résidentiel bucarestois est le plus grand du pays, mais aussi l'un des plus tendus.

Prix : Bucarest se classe parmi les villes les plus chères de Roumanie pour le logement, juste derrière Cluj-Napoca.41 Fin 2024, le prix moyen demandé s'établissait autour de 1 862 - 1 904 €/m², affichant une hausse annuelle significative de +10% à +15%.2 Comme au niveau national, le neuf commande une prime notable, avec des prix moyens autour de 2 059 €/m² fin 2024, contre environ 1 838 - 2 022 €/m² pour l'ancien.2 Les prix varient considérablement d'un quartier à l'autre. Les zones Nord (Herăstrău, Aviației, Dorobanți, Kiseleff) sont traditionnellement les plus prisées et les plus chères, attirant une clientèle aisée et des expatriés.72 Des quartiers centraux comme Unirii ou des zones bien desservies comme Tineretului sont également recherchés.45 À l'inverse, des quartiers comme Drumul Taberei ou Titan offrent des prix plus abordables.73

Note : Les prix par quartier sont souvent indicatifs, dérivés d'annonces spécifiques ou d'estimations basées sur les loyers et rendements. Les moyennes ville proviennent de sources agrégées (Imobiliare.ro, Storia). Consulter les portails pour des données actualisées.

Loyers et Rendements : Bucarest affiche les rendements locatifs bruts les plus élevés parmi les grandes villes roumaines, dépassant souvent 6.6% pour les appartements de 2 et 3 pièces en 2024.15 Les loyers moyens demandés au T3 2024 étaient d'environ 350€ pour un studio, 550€ pour un 2 pièces et 750€ pour un 3 pièces.40 La forte demande locative est alimentée par l'attractivité économique de la capitale, la présence d'étudiants et de jeunes professionnels, ainsi que par les difficultés d'accès à la propriété.15

Quartiers Recherchés et Dynamiques Périphériques : Outre les zones prime du Nord et du Centre, l'intérêt se porte sur des quartiers bénéficiant d'investissements en infrastructure (Tineretului 45) ou proches des pôles d'affaires (Pipera, Băneasa 45). La pression sur les prix et l'offre limitée intra-muros entraînent une expansion significative vers la zone métropolitaine, notamment le județ d'Ilfov. Au T1 2025, alors que les ventes baissaient de 5.4% à Bucarest, elles augmentaient de 2.4% en Ilfov, confirmant cette tendance à la périurbanisation.21

Accessibilité : L'achat d'un logement à Bucarest, surtout dans les zones centrales et bien connectées, devient de plus en plus difficile pour une part croissante de la population.12 Ce phénomène renforce l'attractivité du marché locatif et pousse une partie de la demande vers les localités périphériques.12

Projets Notables : L'activité transactionnelle a été soutenue en 2024, comme en témoigne le triplement du volume de ventes de North Bucharest Investments (NBI), avec une forte composante d'investisseurs (60%) et des rendements moyens annoncés à 21%.79 Des transactions premium (ex: penthouse à 1.65M€) confirment l'intérêt pour le haut de gamme.79 D'autres développements sont mentionnés dans les rapports de consultants.21

4.2 Secteur des Bureaux

Le marché des bureaux de Bucarest est le plus important de Roumanie mais fait face à un défi majeur d'offre neuve.

Stock et Offre : Le stock total de bureaux modernes (classes A et B) s'élevait à environ 3.44 millions de m² fin 2024.51 L'année 2024 a été marquée par le plus faible volume de livraisons depuis au moins deux décennies, avec un seul projet majeur achevé : AFI Loft (environ 16 000 m²).51 Les prévisions pour 2025 sont encore plus basses, avec seulement 6 500 - 7 000 m² attendus (projet One Gallery, déjà pré-loué).23 Cette pénurie d'espaces neufs et modernes est une caractéristique clé du marché actuel et futur proche.23 Les principaux pôles tertiaires restent Centre-Ouest (19% du stock), Floreasca/Barbu Văcărescu (17%) et Centre (13%).53

Demande : L'activité locative totale a montré une certaine volatilité. Après une année 2023 record, 2024 a vu une baisse de la demande totale (entre 329 000 et 383 000 m² selon les sources), soit une diminution de 18% à 25% par rapport à 2023.24 Cependant, la demande nette (nouveaux baux, expansions, pré-locations) est restée stable voire en hausse au T1 2025 (+38% selon CBRE par rapport au T1 2024).29 Les renouvellements de baux ont dominé l'activité en 2023 et 2024 (environ 50% du total), les entreprises ayant finalisé leurs stratégies post-Covid et privilégiant souvent la stabilité ou étant confrontées au manque d'options de relocalisation.31 Le secteur IT&C reste le principal moteur de la demande (37-46% du total), suivi par les services professionnels/aux entreprises.51 Une préférence marquée pour les bâtiments neufs, efficaces énergétiquement et bien situés est observée.51

Taux de Vacance : Conséquence directe de la faible offre neuve et d'une demande nette résiliente, le taux de vacance global a continué de baisser, s'établissant entre 11.9% et 13% fin 2024 / T1 2025.29 Cette moyenne masque cependant une forte polarisation : la vacance est très faible dans les immeubles prime et les zones centrales (descendant à 2.9% dans le Centre selon CBRE 29), mais reste élevée dans le stock secondaire ou moins attractif (Colliers estime un taux de 33% pour les 20 immeubles ayant les plus grandes surfaces vacantes 52). Cette tendance à la baisse de la vacance prime devrait se poursuivre en 2025.51

Loyers : La pression sur l'offre de qualité a entraîné une hausse modérée des loyers prime headline. Fin 2024 / début 2025, ils atteignaient 20.5 € à 22 €/m²/mois dans le Central Business District (CBD) et les zones centrales.51 Il s'agit d'une augmentation de 1-2 €/m²/mois sur les 2-3 dernières années.55 Les loyers devraient se stabiliser en 2025, avec un potentiel de nouvelle hausse en 2026 si l'économie le permet.55 Les loyers varient fortement selon les sous-marchés, allant de 18-22 € dans le CBD à 8-10 € à Pipera Nord.55 Les charges de service sont également en augmentation.85 Des offres de location directe existent, par exemple à partir de 10€/m²/mois 86, mais concernent probablement des espaces de moindre qualité ou des localisations moins centrales.

4.3 Secteur du Retail

Le marché du retail à Bucarest bénéficie de la forte consommation et de l'attractivité de la capitale.

Stock et Offre : Bucarest représente environ 28% du stock total de retail moderne en Roumanie, soit environ 1.26 million de m² sur un total national de 4.5-4.6 millions de m².24 L'offre neuve a été limitée en 2024, mais des projets significatifs sont attendus. NEPI Rockcastle prévoit une extension majeure de Promenada Mall (investissement de 282 M€), avec une finalisation prévue fin 2026.88 Hagag Development Europe transforme le Palais Știrbei sur Calea Victoriei en un grand magasin de luxe (4 000 m²), avec des marques comme Dior, Saint Laurent, Hermès, dont l'ouverture est prévue pour le second semestre 2025.89 D'autres projets, potentiellement des extensions de centres existants ou de nouveaux développements à grande échelle, pourraient voir le jour à moyen terme.58

Demande et Vacance : La demande pour les espaces commerciaux reste robuste, soutenue par la croissance des salaires et du pouvoir d'achat.29 Les taux d'occupation dans les centres commerciaux dominants sont élevés.58 Les données spécifiques sur le taux de vacance à Bucarest pour fin 2024/T1 2025 ne sont pas explicitement fournies dans les extraits disponibles, mais la tendance générale du marché est positive.23

Loyers : Les loyers prime pour les meilleurs emplacements dans les centres commerciaux dominants de Bucarest sont les plus élevés du pays. Bien que les chiffres exacts pour T4 2024/T1 2025 ne soient pas donnés, les loyers prime dans les villes secondaires majeures se situant entre 50 et 70 €/m²/mois 61, on peut estimer que les loyers prime à Bucarest dépassent les 70-80 €/m²/mois, et sont stables ou en légère hausse. Les loyers dans les parcs de retail sont significativement plus bas.

4.4 Secteur Foncier

Le marché foncier de la capitale est très actif, mais complexe.

Prix : Les prix des terrains pour le résidentiel, les bureaux prime et le retail prime sont restés stables en 2024.24 Cependant, une forte pression existe sur les terrains bénéficiant d'autorisations de construire, dont la valeur se maintient ou augmente, tandis que les terrains non autorisés subissent des décotes.69 La demande est particulièrement forte pour les terrains résidentiels dans les zones nord et péri-urbaines, ainsi que pour les terrains industriels/logistiques en périphérie, stimulée par l'entrée dans l'espace Schengen.24 Les prix spécifiques pour les zones commerciales et industrielles ne sont pas détaillés pour 2024-2025.6

Urbanisme : Les difficultés et les délais d'obtention des autorisations d'urbanisme (PUZ/PUD) constituent un frein majeur au développement de nouveaux projets à Bucarest.48 Cette situation contribue à la pénurie d'offre neuve (bureaux, résidentiel) et à la hausse des prix des actifs existants ou des terrains déjà autorisés. L'expansion péri-urbaine, bien que dynamique, est parfois décrite comme chaotique et manquant d'une planification intégrée des infrastructures (transport, services publics), ce qui pose des défis pour la qualité de vie et la mobilité.76

Bucarest : Marché Mature en Tension

L'analyse du marché bucarestois confirme son statut de principal pôle immobilier roumain, mais révèle un marché mature confronté à des tensions croissantes. La forte demande, alimentée par l'attractivité économique de la capitale, se heurte à une offre de plus en plus contrainte, que ce soit pour les bureaux modernes, le résidentiel central ou les terrains autorisés. Cette inadéquation entre offre et demande génère une pression haussière sur les prix et les loyers des actifs "prime", tout en stimulant le développement – parfois désordonné 95 – vers la périphérie (logements, parcs de retail, logistique). Les défis liés à l'urbanisme et aux délais d'autorisation 48 représentent un goulot d'étranglement majeur qui freine le renouvellement du parc immobilier et pourrait, à terme, affecter l'attractivité de la ville pour de nouvelles implantations d'entreprises si la pénurie d'espaces de bureaux modernes persiste. La nécessité de rénover et d'adapter le stock existant aux normes ESG 34 devient également un enjeu crucial pour maintenir la compétitivité du marché bucarestois.

5. Analyse du Marché de Timișoara et de la Région Ouest (incl. Moșnița Nouă, Albina)

Timișoara, principal centre urbain de l'ouest de la Roumanie, et sa zone péri-urbaine connaissent une dynamique de développement immobilier remarquable, portée par une économie locale robuste et diversifiée.

5.1 Contexte Économique et Attractivité

Timișoara s'est imposée comme un pôle économique majeur en Roumanie, souvent qualifiée de "Silicon Valley de l'Europe de l'Est" en raison de la forte concentration d'entreprises du secteur IT et des start-ups technologiques.97 Ce secteur attire une main-d'œuvre qualifiée, générant une demande soutenue de logements et de bureaux.97 La ville bénéficie également d'une industrie manufacturière solide et d'une position stratégique comme hub logistique, proche des frontières hongroise et serbe.97

La présence de grandes universités, notamment l'Université Politehnica (UPT) et l'Université de l'Ouest (UVT), qui accueillent des dizaines de milliers d'étudiants, constitue un autre moteur important pour le marché immobilier local, en particulier pour le segment locatif.97 Le titre de Capitale Européenne de la Culture en 2023 a renforcé l'attractivité touristique et culturelle de la ville, avec des retombées positives attendues sur l'hôtellerie et la location de courte durée.97

Enfin, d'importants projets d'infrastructure sont en cours ou planifiés, visant à améliorer la connectivité et la mobilité, tels que la modernisation des routes, le développement des transports publics, et la finalisation attendue de la rocade Sud.

5.2 Secteur Résidentiel

Le marché résidentiel de Timișoara et de sa périphérie est l'un des plus actifs du pays.

Prix : Timișoara offre des prix immobiliers plus accessibles que Bucarest ou Cluj-Napoca.2 Fin 2024, le prix moyen demandé pour les appartements était d'environ 1 700 €/m², en hausse de +12.8% sur un an.2 Le neuf se négociait autour de 1 994 €/m² (+10.8% A/A) et l'ancien à 1 659 €/m² (+11.0% A/A).2 Début 2025, la tendance haussière s'est poursuivie modérément, avec un prix moyen estimé à 1 539 €/m² en avril 2025 (selon Sonarhome, méthodologie potentiellement différente).108 Les quartiers centraux comme Bastion (2 337 €/m²) et Tipografilor (1 957 €/m²) affichent les prix les plus élevés, tandis que des zones comme Șagului (1 400 €/m²) ou Plopi (1 174 €/m²) sont plus abordables.108

Ventes : Le județ de Timiș a enregistré l'un des plus forts volumes de transactions résidentielles du pays au T1 2025, malgré une tendance nationale à la baisse, témoignant de la vigueur du marché local.21 En 2024, plus de 10 500 unités résidentielles ont été vendues dans le județ, une hausse de +3.6% par rapport à 2023.40

Loyers : Le marché locatif est très actif, stimulé par la forte population étudiante et les professionnels du secteur IT.97 Timișoara est considérée comme la grande ville la plus accessible en termes de loyers rapportés aux revenus début 2024.109 Le loyer moyen pour un appartement de 2 pièces était d'environ 400 €/mois.40 Les zones centrales comme Cetate (450 €/mois) et Tipografilor (430-440 €/mois) commandent les loyers les plus élevés, tandis que Freidorf et Buziașului sont plus économiques.109

Logement Étudiant : La demande de logements étudiants est structurellement élevée en raison de la présence de l'UPT (plus de 12 000 étudiants 105) et de l'UVT.107 Bien que l'UVT dispose de plusieurs campus 107, l'offre publique est insuffisante pour couvrir l'ensemble des besoins. Les snippets ne mentionnent pas de nouveaux projets majeurs de résidences étudiantes privées pour 2023-2025 97, ce qui suggère une pression continue sur le marché locatif privé, où les étudiants sont en concurrence avec les jeunes actifs.101

Développement Péri-urbain (Moșnița Nouă, Albina, Giroc, Dumbrăvița) : C'est dans les communes limitrophes de Timișoara que l'activité de développement résidentiel est la plus intense. Moșnița Nouă, en particulier, est devenue un hub majeur pour la construction de maisons individuelles et de duplex. Des projets comme Serena 2 & 3 (développeur 5th Floor 112), Urban Village 114, Moșnița Exclusive Homes 113 et d'autres portés par des développeurs locaux (Sodolescu, Alber Holding, Vreau Casa Noua, etc. 115) transforment rapidement le paysage de ces communes. L'attractivité de ces zones réside dans des prix fonciers et immobiliers plus bas qu'à Timișoara et la possibilité d'acquérir des logements plus spacieux avec jardin.98 Albina, village appartenant à Moșnița Nouă, voit également émerger des projets résidentiels.

5.3 Secteurs Commerciaux (Bureaux, Retail, Industriel)

Le dynamisme économique de Timișoara se reflète également dans les segments commerciaux.

Bureaux : Le marché des bureaux est actif, principalement soutenu par le secteur IT et les centres de services partagés. Des transactions significatives ont lieu, comme la location de 906 m² par IWG (Regus) dans le VOX Technology Park.120 Cependant, les données récentes (T4 2024 / T1 2025) sur les loyers prime et les taux de vacance spécifiques à Timișoara manquent dans les sources fournies.24 Peu de nouveaux projets majeurs de bureaux semblent prévus pour 2025-2026, ce qui pourrait, comme à Bucarest, tendre le marché pour les espaces de qualité.97

Retail : Le secteur du retail est en pleine effervescence, avec un accent marqué sur le développement de parcs de retail en périphérie et dans les localités voisines pour répondre aux besoins des nouvelles zones résidentielles. Plusieurs projets sont en cours ou planifiés pour 2024-2025 : Esquire Commercial Timișoara (4 200 m², T4 2025), Calea Torontalului Retail Park (4 495 m², T2 2025), Prima Shops Lugoj (12 000 m², T3 2025), Retail Park Sanandrei (9 000 m², T4 2025), Max Village Săcălaz (9 000 m², T4 2025), Centrul Comercial Cetatii Timișoara (2 500 m², T4 2024).62 Le développeur polonais Scallier est également actif avec son Funshop Park à Moșnița Nouă (8 500 m², ouvert fin 2023) et prévoit d'autres développements.64 REPACO Capital a également un projet en autorisation à Timișoara (4 500 m²).63 Les loyers prime dans les grands centres commerciaux comme Iulius Town atteignent 55 €/m²/mois, tandis que ceux des parcs de retail varient entre 9 et 14 €/m²/mois.62 L'arrivée de Primark à Iulius Town en 2024 a renforcé l'attractivité commerciale de la ville.62

Industriel/Logistique : Timișoara était la ville avec la plus grande surface d'espaces industriels en construction en Roumanie début 2024 (65 300 m²), confirmant son rôle de hub logistique majeur.131 Des projets pour Continental (45 360 m²) et TT Electronic (20 000 m²) étaient attendus pour H1 2024.131 La proximité des autoroutes et des frontières est un atout clé. Les loyers prime nationaux se situent autour de 5.00 €/m²/mois.67

5.4 Secteur Foncier (Timișoara, Moșnița Nouă, Albina)

Le développement intense, surtout en périphérie, stimule le marché foncier.

Prix : La valeur des terrains varie énormément en fonction de la localisation (intra-/extra-muros), du statut urbanistique (PUZ/PUD approuvé), de la présence des utilités et du potentiel constructible. À Moșnița Nouă et Albina, des terrains intravilans pour construction peuvent se trouver à partir de 20-35 €/m² s'ils sont moins bien situés ou manquent d'utilités/PUZ.135 Cependant, les parcelles bien placées, viabilisées et avec PUZ approuvé pour des maisons, duplex ou même petits immeubles se négocient couramment entre 100 et 150 €/m², voire plus.134 Par exemple, un terrain avec PUZ pour 29 parcelles à Albina est listé à 20.69 €/m² 135, tandis qu'un terrain avec PUZ mixte pour blocs et maisons à Moșnița Nouă est à 154 €/m².134 Un terrain agricole de 3.45 ha à Albina est proposé à 1.48 €/m².138

PUZ et Développement : La commune de Moșnița Nouă est très active en matière d'urbanisme, avec de nombreux Plans Urbanistiques Zonaux (PUZ) approuvés ou en cours d'approbation pour permettre le développement de nouvelles zones résidentielles et mixtes. L'existence d'un PUZ approuvé est un facteur clé de valorisation du terrain. Des développeurs comme 5th Floor 112, Alber Holding 116, Vreau Casa Noua 116, Sodolescu Imobiliare 115 et d'autres sont actifs dans la région.115 Les documents officiels relatifs aux PUZ sont disponibles auprès des mairies concernées (Moșnița Nouă) et du Conseil Județean Timiș, bien que les snippets ne fournissent pas les documents spécifiques pour Albina.140

Projets Notables : Le projet le plus emblématique en cours est la régénération du site de l'ancien Abator (près de 5 ha) par Țiriac Imobiliare.119 Après l'approbation du PUZ début 2025, ce projet transformateur prévoit la construction de 17 bâtiments à usage mixte (résidentiel, bureaux, commercial, hôtel, services) autour de 5 bâtiments historiques restaurés, avec 1 600 places de parking et d'importants espaces verts. Le projet se déroulera en trois phases, la première se concentrant sur la réhabilitation du patrimoine et la création d'une place publique.121

Timișoara et sa Périphérie : un Écosystème en Pleine Expansion

Timișoara et sa zone métropolitaine constituent un écosystème immobilier particulièrement dynamique en Roumanie. La ville centre capitalise sur son statut de pôle économique, technologique (IT 97) et universitaire majeur 97, renforcé par son rôle de Capitale Culturelle Européenne en 2023.97 Cette attractivité génère une forte demande de logements (vente et location) et d'espaces commerciaux. Cependant, la pression sur les prix intra-muros 108 et la recherche d'espace poussent une part importante du développement résidentiel vers les communes limitrophes comme Moșnița Nouă, Giroc ou Dumbrăvița.108 Cette expansion rapide, bien que témoignant de la vitalité économique, soulève le défi crucial de l'adaptation des infrastructures publiques (routes, transports, écoles, services).114 La capacité des autorités locales à planifier et à financer ces infrastructures en temps voulu sera déterminante pour la qualité de vie et la durabilité de cette croissance péri-urbaine.95 Le projet de régénération de l'ancien Abator par Țiriac Imobiliare 145 illustre, quant à lui, le potentiel de transformation et de valorisation d'anciens sites industriels au cœur de la dynamique urbaine.

6. Analyse du Marché de la Côte de la Mer Noire (Constanța, Mamaia, Eforie)

Le littoral roumain de la Mer Noire, avec Constanța comme principal pôle urbain et des stations balnéaires majeures comme Mamaia et Eforie, présente un marché immobilier aux caractéristiques uniques, fortement influencé par le tourisme et la saisonnalité.

6.1 Dynamique du Marché Résidentiel et des Maisons de Vacances

Le segment résidentiel et des résidences secondaires est particulièrement actif sur la côte.

Prix : Les prix sur le littoral ont connu une croissance soutenue. À Constanța, le prix moyen demandé fin 2024 était d'environ 1 766 €/m², en hausse de +13.6% sur un an.2 Le neuf s'y négociait autour de 1 951 €/m² (+12.4% A/A) et l'ancien à 1 740 €/m² (+13.8% A/A).2 Dans les zones les plus prisées comme Mamaia Nord, les prix des appartements neufs peuvent atteindre, voire dépasser, 1 800 - 2 800 €/m².150 Les données de portails immobiliers indiquent une large gamme de prix pour des appartements et maisons à vendre à Constanța, Eforie et environs, reflétant la diversité de l'offre (localisation, état, taille).151 La tendance générale est à la hausse, tirée par la demande touristique et les investissements.78

Tendances : La demande est forte pour les appartements neufs, tant pour la résidence secondaire que pour l'investissement locatif.78 Mamaia Nord, en particulier, a connu un développement résidentiel très intense ces dernières années, avec une multitude de nouveaux complexes.150 Eforie (Nord et Sud) bénéficie de l'attrait du tourisme balnéaire et thermal, assurant une demande potentiellement plus étalée sur l'année.164 Constanța, en tant que ville principale, combine la demande locale permanente et la demande touristique/saisonnière.78

Projets Notables : De nombreux développeurs sont actifs sur le littoral. Alezzi est un acteur majeur à Mamaia Nord avec plusieurs resorts (Beach, Infinity, Odyssey).158 Building Ștefan développe également plusieurs projets à Mamaia Nord (Promenada 2, Mamaia Sat). D'autres projets comme Steaua de Mare Nord 2 à Eforie Nord 159, Platinum Residence 146, Sea Breeze 146, AXXIS Nova Resort & Spa 146, Xenero Residence Eforie Nord 146, Sunway Suits 146 sont également mentionnés sur les portails immobiliers.

6.2 Marché Commercial et Hôtelier

Le secteur de l'hébergement touristique et de la restauration est un pilier de l'économie locale.

Investissement Hôtelier : Le marché des transactions hôtelières a été dynamique ces dernières années. Sur la période 2021-2023, 10 hôtels ont été vendus sur le littoral (stations balnéaires), représentant 39% de la valeur totale des transactions hôtelières en Roumanie.168 Une transaction significative a été la vente de l'hôtel Pam Beach à Olimp pour près de 10 millions d'euros, destiné à être intégré au réseau Steaua de Mare.168 L'intérêt des investisseurs pour les actifs hôteliers semble croissant, potentiellement au détriment des bureaux.6

Prix Hôtels/Restaurants : Les données spécifiques sur les prix de vente des hôtels et restaurants sur la côte sont limitées dans les extraits fournis.170 Des exemples de prix de vente pour des pensions/hôtels à Mamaia Nord ou Eforie Nord varient considérablement : une pension de 20 chambres à Mamaia est listée à 830 000 € + TVA 171, une pension 3* de 15 chambres à Mamaia Nord à 699 000 € 171, une autre de 11 chambres à 730 000 € 171, et une pension de 12 chambres à Eforie Nord à 339 000 €.171 Un grand hôtel central à Mamaia nécessitant des rénovations est proposé à 13.5 M€.171 Les plateformes de réservation (Booking, Expedia, Agoda) montrent une offre abondante d'hébergements (hôtels, appartements) avec des tarifs variables selon la saison et le standing.152

Développement Hôtelier : Le littoral dispose d'un parc hôtelier important et diversifié. Des rénovations et modernisations ont lieu, comme celle de l'hôtel W Regal Boutique Spa à Mamaia en 2022-2023.178 De nouveaux établissements voient le jour, tel l'Hôtel Alexandra à Mamaia (construit en 2024).178 Des projets de construction de nouvelles pensions ou aparthotels sont également signalés à Eforie ou Mamaia Nord.167

6.3 Impact du Tourisme, de la Saisonnalité et de l'Infrastructure

Ces trois facteurs sont intrinsèquement liés et façonnent le marché immobilier côtier.

Tourisme Moteur Clé : Le tourisme est le principal moteur économique et immobilier du littoral.164 La côte attire des millions de visiteurs, principalement pendant la saison estivale (mai-septembre), générant une forte demande pour l'hébergement et les services.150 Mamaia est la station phare, très animée.164 Eforie Nord et Sud se distinguent par leur offre de tourisme thermal et balnéaire, ce qui leur assure une fréquentation plus étalée sur l'année et donc une rentabilité locative potentiellement plus régulière.164 Le Delta du Danube, à proximité, offre des opportunités croissantes dans l'écotourisme.164 Les festivals et événements, comme le Dakini Festival à Tuzla 164 ou Neversea à Constanța 182, créent des pics de demande ponctuels très importants.182

Saisonnalité : C'est le défi majeur du littoral roumain. La concentration de l'activité touristique sur quelques mois d'été engendre une forte fluctuation des taux d'occupation et des revenus locatifs.150 Hors saison, l'activité ralentit considérablement dans la plupart des stations. Le programme "Litoralul Pentru Toti", offrant des tarifs réduits en mai-juin et septembre-octobre, vise à atténuer cette saisonnalité et à attirer des touristes pendant les périodes intermédiaires.176 La capacité à générer des revenus hors saison est un facteur clé pour la rentabilité annuelle d'un investissement locatif.

Infrastructures : La qualité des infrastructures (accès routier, aéroport de Constanța 186, services publics, aménagements touristiques) joue un rôle crucial dans l'attractivité des différentes zones.187 Des projets majeurs d'infrastructure peuvent avoir un impact significatif. Par exemple, les travaux d'élargissement des plages, financés par des fonds européens pour lutter contre l'érosion côtière, ont été réalisés ces dernières années, notamment à Mamaia et Eforie.188 Si ces travaux protègent le littoral, l'élargissement parfois excessif des plages à Mamaia (jusqu'à 300m) a suscité des critiques de la part des touristes, jugeant la distance à la mer trop importante et la qualité du nouveau sable inférieure, impactant potentiellement l'attractivité de certaines zones.190 L'amélioration continue des infrastructures reste essentielle pour soutenir le développement touristique et immobilier.

6.4 Analyse de l'Investissement (Potentiel, Rendements, Risques)

Investir sur le littoral roumain présente des opportunités mais nécessite une analyse attentive.

Potentiel : Le potentiel d'investissement varie selon les localités. Mamaia offre un potentiel élevé grâce à son animation et ses infrastructures, mais est très saisonnier et potentiellement saturé.60 Gura Portiței, plus exclusive et préservée, cible une clientèle différente avec un potentiel moyen à élevé.164 Tuzla est considérée comme émergente, avec un potentiel de valorisation lié à son cadre naturel et à des événements comme le festival Dakini.164 Eforie Nord et Sud, grâce au tourisme thermal, offrent une fréquentation plus régulière et donc un potentiel d'investissement stable à long terme.164 Constanța combine les avantages d'une ville portuaire et économique avec l'attrait touristique.150

Rendements Locatifs : Le potentiel de rendement locatif est attractif, en particulier pour la location saisonnière pendant les mois d'été.150 Une source mentionne la possibilité d'atteindre plus de 12% de rendement annuel brut à Mamaia Nord avec une gestion optimisée (ex: projets Alezzi).158 Les rendements à Constanța sont estimés autour de 6%.15 Cependant, ces chiffres dépendent fortement du taux d'occupation annuel, de la stratégie de location (courte/longue durée) et des coûts de gestion. La saisonnalité implique que les revenus sont concentrés sur une courte période.

Risques : Le principal risque est lié à la forte saisonnalité, qui peut entraîner une vacance importante et des revenus nuls pendant une grande partie de l'année.150 Le risque de saturation, notamment à Mamaia Nord où la construction a été très intense, pourrait peser sur les prix et les taux d'occupation futurs.60 La qualité des constructions peut être variable, nécessitant une diligence raisonnable. Les risques environnementaux, comme l'érosion côtière (malgré les travaux de protection) et les impacts du changement climatique (hausse du niveau de la mer), sont à considérer à long terme.187 Enfin, la complexité administrative et bureaucratique peut représenter un défi pour les investisseurs, notamment étrangers.27

Le Littoral : Potentiel Élevé mais Gestion Complexe

En synthèse, le littoral roumain de la Mer Noire se présente comme une zone d'investissement immobilier au potentiel certain, principalement tiré par le secteur touristique.150 Les prix, bien qu'en hausse, restent compétitifs par rapport à d'autres destinations balnéaires européennes, et les perspectives de rendement locatif, notamment en saison, sont attractives.15 Cependant, la réalisation de ce potentiel est conditionnée par une gestion avisée des défis inhérents à ce marché. La forte saisonnalité impose une stratégie locative adaptée et une prévision réaliste des revenus annuels.150 Le risque de surchauffe ou de saturation, particulièrement dans les zones de développement intense comme Mamaia Nord 60, nécessite une analyse prudente de l'équilibre offre/demande. De plus, l'impact des grands projets d'infrastructure, comme l'élargissement des plages, peut être ambivalent et doit être évalué.189 Les investisseurs doivent donc adopter une approche différenciée selon la station visée (Mamaia, Eforie, Tuzla, Constanța) et le type de clientèle ciblé, tout en intégrant les risques spécifiques liés à la saisonnalité, à la qualité des constructions et à l'environnement côtier.

7. Perspectives du Marché et Considérations Stratégiques (2025+)

À l'aube de 2025, le marché immobilier roumain se trouve à la croisée des chemins, présentant à la fois des opportunités de croissance et des défis non négligeables. Les perspectives pour l'année à venir et au-delà dépendront de l'interaction complexe entre les facteurs macroéconomiques, les dynamiques sectorielles spécifiques et les décisions politiques.

7.1 Synthèse des Prévisions des Experts

Les principaux consultants immobiliers actifs en Roumanie partagent un optimisme prudent pour 2025.

• Colliers anticipe une demande résidentielle solide soutenue par la croissance des salaires et une amélioration attendue des conditions de crédit, mais une offre toujours limitée qui maintiendra une pression haussière sur les prix. Ils soulignent l'intérêt croissant pour le marché locatif institutionnel (PRS). Pour les bureaux, ils prévoient une demande neuve modérée, une baisse continue de la vacance prime due à la faible offre, et une polarisation accrue du marché. Le secteur industriel devrait connaître une légère modération mais conserver des fondamentaux solides. Le retail est attendu en pleine dynamique avec plus de 200 000 m² de livraisons prévues en 2025. Le marché de l'investissement devrait poursuivre sa reprise, bien que le contexte économique et politique reste complexe.12

• CBRE note un début d'année 2025 fort pour l'investissement (€169M au T1), avec une prévision dépassant le milliard d'euros pour l'année entière (+35% vs 2024). Ils anticipent une possible compression des rendements prime (bureaux, retail) d'ici la fin de l'année, soutenue par la baisse attendue des taux d'intérêt de la BCE et un pipeline de transactions solide. Concernant les bureaux à Bucarest, CBRE confirme la hausse de la demande nette au T1 2025 et la baisse continue de la vacance (11.9%), particulièrement dans les zones centrales (2.9%), en raison de l'offre limitée qui devrait soutenir les loyers.24 Le retail est identifié comme le secteur leader pour l'investissement au T1 2025.29

• Knight Frank souligne la polarisation du marché des bureaux, avec une demande concentrée sur les actifs prime et ESG. Ils notent une légère hausse des loyers prime à Bucarest (atteignant 22 €/m²/mois dans le CBD fin 2024) et prévoient une stabilisation en 2025 avant une potentielle nouvelle hausse en 2026. La vacance devrait continuer à baisser en 2025 en raison de l'offre très limitée.35

• JLL (via iO Partners et données globales) met en avant la résilience de la demande pour les bureaux et le retail au niveau mondial/européen, mais une plus grande prudence dans le secteur logistique. Ils confirment la tendance à la reprise progressive des volumes d'investissement globaux, soutenue par d'importants capitaux disponibles ("dry powder").29

• SVN Romania constate une baisse des ventes résidentielles au T1 2025 mais souligne l'adaptation des acheteurs aux nouveaux prix et le maintien d'une bonne accessibilité relative. Ils prévoient une offre neuve toujours faible pour 2025 à Bucarest et environs.21

Globalement, les experts s'accordent sur une poursuite de la croissance modérée, une polarisation accrue des marchés et l'importance des facteurs locaux (offre, infrastructure, pouvoir d'achat) et externes (taux d'intérêt, contexte géopolitique).

7.2 Tendances Clés à Surveiller

Plusieurs tendances de fond continueront de façonner le marché immobilier roumain en 2025 et au-delà :

• Digitalisation Accélérée : La transformation numérique impacte tous les segments. Visites virtuelles, plateformes collaboratives, intelligence artificielle pour l'estimation des biens et la gestion immobilière deviennent la norme, améliorant l'efficacité et l'expérience client.96

• Importance Croissante de la Durabilité (ESG) : Les préoccupations environnementales et les réglementations (DPE renforcé, normes nZEB) poussent la demande vers des bâtiments durables et économes en énergie. Les actifs certifiés (BREEAM, WELL) bénéficient d'une prime et sont privilégiés par les locataires corporate et les investisseurs institutionnels.23 La rénovation énergétique du parc existant représente un gisement d'opportunités.96

• Accessibilité au Logement : Le décalage persistant entre les prix immobiliers dans les grandes villes et les revenus moyens restera un enjeu social et économique majeur, continuant de soutenir le marché locatif et l'expansion péri-urbaine.12

• Développement Péri-urbain et Villes Secondaires : La recherche d'un meilleur cadre de vie, facilitée par le télétravail, et de prix plus abordables continue d'alimenter le développement résidentiel et commercial (parcs de retail) dans les zones péri-urbaines des grandes métropoles et dans les villes secondaires dynamiques.58

• Évolution des Besoins des Utilisateurs : Que ce soit pour les bureaux (espaces flexibles, collaboratifs, axés sur le bien-être), le retail (expérientiel, omnicanal) ou le résidentiel (espaces plus grands, balcons/terrasses, proximité services), les attentes des utilisateurs évoluent et influencent la conception et la valorisation des biens.59

7.3 Considérations Stratégiques pour les Investisseurs

Dans ce contexte, plusieurs axes stratégiques se dessinent pour les investisseurs sur le marché roumain en 2025 :

• Localisation et Sélection Rigoureuse : La polarisation du marché impose une analyse fine des localisations et des types d'actifs. Privilégier les zones dynamiques (Bucarest prime, Timișoara, Cluj, Iași, Constanța) et les segments porteurs (logistique, parcs de retail, résidentiel locatif/péri-urbain de qualité, bureaux prime/ESG). Une due diligence approfondie est essentielle, notamment sur les aspects juridiques, urbanistiques et la qualité de la construction.27

• Gestion des Risques : Intégrer les risques macroéconomiques (inflation, taux, déficit), politiques et administratifs (délais d'autorisation) dans les modèles d'investissement. Pour le littoral, la gestion de la saisonnalité et du risque de saturation est primordiale.27 La diversification géographique et sectorielle peut atténuer certains risques.96

• Focus sur la Qualité et la Durabilité : Investir dans des actifs modernes, bien entretenus et répondant aux normes ESG apparaît comme une stratégie résiliente et créatrice de valeur à long terme. La rénovation et la mise à niveau du stock existant représentent également une opportunité.34

• Anticipation des Cycles et "Early Mover Advantage" : Avec des signes de stabilisation des taux et des prix, 2025 pourrait offrir des opportunités d'acquisition avant une potentielle reprise plus marquée des volumes et des valeurs. L'anticipation des besoins futurs des utilisateurs (flexibilité, durabilité, services) est clé.49

• Partenariats Locaux : Pour les investisseurs étrangers, s'appuyer sur des partenaires locaux fiables (consultants, avocats, gestionnaires immobiliers) est crucial pour naviguer les complexités du marché et de l'administration roumaine.27

8. Conclusion

Le marché immobilier roumain aborde l'année 2025 avec une dynamique complexe, mêlant résilience économique, défis structurels et opportunités ciblées. Malgré un environnement fiscal tendu et des incertitudes politiques, les fondamentaux du marché, notamment une demande sous-jacente forte dans plusieurs segments (résidentiel, logistique, retail de proximité) et l'attractivité continue du pays pour certains investissements, ont permis de maintenir une activité notable en 2024 et début 2025.

La principale caractéristique du marché actuel est la tension croissante entre cette demande et une offre limitée, particulièrement pour les actifs neufs et de qualité dans les grandes agglomérations. Cette pénurie, alimentée par les difficultés d'autorisation et les coûts de construction, engendre une polarisation marquée : les actifs "prime" se valorisent, tandis que le stock secondaire peine. Elle redéfinit également les choix résidentiels, accentuant les problèmes d'accessibilité dans les centres urbains et stimulant le marché locatif ainsi que l'expansion vers les zones péri-urbaines.

Bucarest demeure le marché principal, mais concentre ces tensions, tandis que des pôles régionaux comme Timișoara affichent un dynamisme remarquable, notamment dans le développement péri-urbain. Le littoral, quant à lui, offre un potentiel élevé mais requiert une gestion experte de la saisonnalité et des risques spécifiques.

Pour les investisseurs et les développeurs, 2025 sera une année exigeant agilité et discernement. Le succès résidera dans la capacité à identifier les segments et les localisations les plus porteurs, à privilégier la qualité et la durabilité, à anticiper les besoins des utilisateurs et à naviguer les complexités administratives et infrastructurelles. Si les défis macroéconomiques et fiscaux ne doivent pas être sous-estimés, les perspectives de croissance à long terme de la Roumanie, soutenues par son intégration européenne (notamment Schengen) et les fonds structurels, continuent d'offrir un cadre potentiellement favorable pour des investissements immobiliers stratégiques et bien ciblés.

Sources des citations

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88. Mall-ul Promenada din Bucureşti va fi extins printr-o investiţie de 282 de milioane de euro, finalizarea fiind planificată la sfârşitul anului 2026/ NEPI Rockcastle anunţă un buget de peste 650 de milioane de euro pentru proiectele de dezvoltări | News.ro, consulté le mai 7, 2025, https://www.news.ro/economic/mall-ul-promenada-bucuresti-extins-printr-investitie-282-milioane-euro-finalizarea-fiind-planificata-sfarsitul-anului-2026-nepi-rockcastle-anunta-buget-peste-650-milioane-euro-proiectele-dezvoltari-1922400821002024031621531357

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104. Statul plătește suplimentar 56 de universități de stat și particulare, în acest an, ca să formeze peste 32 de mii de viitori profesori. Cea mai mare creștere față de anul universitar precedent e la Universitatea din Oradea – 700 de locuri în plus - Edupedu, consulté le mai 8, 2025, https://www.edupedu.ro/statul-plateste-suplimentar-56-de-universitati-de-stat-si-particulare-in-acest-an-ca-sa-formeze-peste-32-de-mii-de-viitori-profesori-cea-mai-mare-crestere-fata-de-anul-universitar-precedent-e-la-un/

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108. Prețurile apartamentelor Timișoara - Verificați cât valorează locul ..., consulté le mai 8, 2025, https://sonarhome.ro/preturile-apartamentelor/timisoara

109. „Piața chiriilor fierbe”. Timișoara rămâne cel mai accesibil oraș în raport cu veniturile, consulté le mai 8, 2025, https://www.tion.ro/stirile-judetului-timis/piata-chiriilor-fierbe-timisoara-ramane-cel-mai-accesibil-oras-in-raport-cu-veniturile-1803124/

110. Cele mai cautate zone din Timisoara pentru inchiriat apartamente. La cat au ajuns chiriile, consulté le mai 8, 2025, https://www.opiniatimisoarei.ro/cele-mai-cautate-zone-din-timisoara-pentru-inchiriat-apartamente-la-cat-au-ajuns-chiriile-2/20/12/2023

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